- 不動産調査で建築基準法第22条区域のチェック欄があるけど、これって何？
- 22条区域内の土地は、どのような制限を受けるの？
- 22条区域は、屋根以外（バルコニー）にも適用されるの？
- 22条区域は、外壁の開口部（サッシ）は対象になるの？
上記の悩みについて解決する記事です。
こんにちは！YamakenBlogでは、建築や都市計画、不動産に関して業務に役立つ豆知識を発信しています♪
この記事を読むことで、建築基準法第22条区域についての買主から説明を求められても丁寧に答えられるようになるはずです。
結果として、不動産調査をスムーズに進められるようになると思いますので、業務の参考になれば幸いです。
目次
法第22条区域とは？
タイトルで結論を言っているため繰り返しの説明となり恐縮です。
法第22条区域内の建築物の屋根は不燃材料（瓦や鋼板、ガラスといった燃えにくい材料）としなければならないとする規定です。隣接地域での火災から家を守るための制限です。最低でも20分間は屋根が耐えられるよう定めれています。
法第22条区域の指定区域は、防火地域及び準防火地域（主に人口密度が高い市街地や幹線道路沿いに指定）以外の都市計画区域内に指定されていることがほとんどです。
つまり、市街地の商業系用途地域以外は22条区域だと思えば大丈夫です。
ですので、都市計画区域外などの家屋が少ない集落や、市街地が形成されていないエリアは規制の対象外となっていることもあります。下図でいうと、準防火地域の外側のエリアですね。
改めて、不燃材料とは瓦や金属板などの燃えにくい材料のことです。
最近の一般的な住宅であれば国土交通大臣認定品といって、燃えにくいものとしてメーカーが国から認定を取得したものが用いられるのが通常です。法第22条区域内の屋根材料は、UR認定品が使われます。
法律では、次のように規定されています。
ポイントは、建築士試験でも出題されますが『通常の火災を想定した火の粉による建築物の火災の発生を防止するために屋根に必要とされる性能』という部分です。
内部火災ではなく、外からの火の粉から守るために要求される性能であることが分かります。
また、具体的な構造に関しては技術的基準（施行令）と告示（告示仕様：瓦など）に規定されています。さらに細かい話ですが、10㎡以内の物置などで延焼の恐れのある部分以外には適用されないという特徴があります。
［建築基準法第22条第１項］
建築基準法第22条第１項
特定行政庁が防火地域及び準防火地域以外の市街地について指定する区域内にある建築物の屋根の構造は、通常の火災を想定した火の粉による建築物の火災の発生を防止するために屋根に必要とされる性能に関して建築物の構造及び用途の区分に応じて政令で定める技術的基準に適合するもので、国土交通大臣が定めた構造方法を用いるもの又は国土交通大臣の認定を受けたものとしなければならない。ただし、茶室、あずまやその他これらに類する建築物又は延べ面積が１０㎡以内の物置、納屋その他これらに類する建築物の屋根の延焼のおそれのある部分以外の部分については、この限りでない。
また、法第22条区域内の外壁で延焼の恐れがある部分は、法第23条の規定により、準防火性能（一般的には防火構造）とする必要がありますが、詳しく知りたい方は、法第23条区域について解説を行っいるこちらの記事（内部リンク）をご覧ください。
では、次にどういった区域が法第22条に指定されるのか、はじめに伝えてしまいましたが少しだけ詳しく説明します。
法第22条区域はどうやって決められる？
特定行政庁が都市計画法審議会の意見を聴いた上で区域を指定しています。基本的には、都市計画区域内の防火地域・準防火地域以外において指定されています。
人口規模の大きい20万人都市であれば市と審議会は同一つ自治体ですが、人口の小さな自治体では都道府県が審議会を所管していることが多いです。
建築・都市計画行政側で調整した上で設定されます。現代ではほぼ指定完了と言っていいですが、新たな市街地（都市計画区域外に造成した新たな団地など）では、整備計画の段階で指定されることがります。
経験則から述べると、都市計画区域内のうち、市街化調整区域や市街化区域（防火・準防火地域を除く）で指定されています。又、非線引き都市（区域区分を定めていない都市）でも都市計画区域内の一部は法第22条区域としているところもあるようです。
ですので、都市計画区域の外（区域外）は基本的には指定されていないですね。
［建築基準法第22条第２項］
建築基準法第22条第2項
特定行政庁は、前項の規定による指定をする場合においては、あらかじめ、都市計画区域内にある区域については都道府県都市計画審議会（市町村都市計画審議会が置かれている市町村の長たる特定行政庁が行う場合にあつては、当該市町村都市計画審議会。第５１条を除き、以下同じ。）の意見を聴き、その他の区域については関係市町村の同意を得なければならない。
22条区域の確認方法
特定行政庁がある役所のホームページ等で確認できます。
インターネット検索で「○○市 法22条」すれば大抵は分かるはずですが、分からない場合は、役所の建築指導を担当する部署に確認することをオススメします。
例えば、大阪市ですと、防火・準防火地域を除く区域全てが22条区域に指定されています。また、横浜市も同様に、市域全域（防火・準防火地域を除く）が22条区域に指定されています。
なお、市街地でも法第22条が指定されていない場合があります。
厳密には特例ですが・・・例えば、文化振興的な役割がある建築物で茅葺屋根だとか、また、かなり珍しい例ですが、TDS（ディズニーシー）に茅葺の屋根があるの分かりますか〜？部分的に22条区域指定の解除を受けていたりします。
22条区域内の屋根の構造は？
はじめに屋根の構造は不燃材料にしなければダメですよとお伝えしましたが、
建築基準法では「通常の火災を想定した火の粉による建築物の火災の発生を防止〜（略）」とされており、政令（令第109条の８）で定める基準に適合し、なおかつ、国土交通大臣が定めた構造方法又は認定品でないといけないとされております。
つまり、屋根は次のものでなければなりません。
- 政令で定める基準に適合
- 国土交通大臣が定めた構造方法または認定品
では、次にその政令（基準）を確認します。
（法第22条第1項の市街地の区域内にある建築物の屋根の性能に関する技術的基準）
建築基準法施行令第109条の８
第109条の8 法第22条第1項の政令で定める技術的基準は、次に掲げるもの（不燃性の物品を保管する倉庫その他これに類するものとして国土交通大臣が定める用途に供する建築物又は建築物の部分で、通常の火災による火の粉が屋内に到達した場合に建築物の火災が発生するおそれのないものとして国土交通大臣が定めた構造方法を用いるものの屋根にあつては、第一号に掲げるもの）とする。
一 屋根が、通常の火災による火の粉により、防火上有害な発炎をしないものであること。
二 屋根が、通常の火災による火の粉により、屋内に達する防火上有害な溶融、亀裂その他の損傷を生じないものであること。
屋根の構造の基準（施行令第109条の８）とは？
基準は一部の例外（※）を除き①及び②に適合させる必要があります。
②屋根が、通常の火災による火の粉により、屋根に達する防火上有害な溶融、亀裂その他の損傷を生じないものであること。
（※）一部の例外とは、①だけ適合させれば良い建築物の場合で、不燃性の物品を保管する倉庫などが対象となります、詳しくは大臣告示（平成28年国交告示693号）に記載されておりますが、このブログでは、説明が煩雑となるなるので解説は省略します。
大臣が定めた構造方法又は認定品とは？
ここからはちょっとマニアック過ぎるので建築士さんだけお読みください。
構造方法に関しては、国土交通大臣告示（平成12年建設省告示1361号）に記載されております。そして、当該告示では、屋根の構造方法は、法第62条（令第136条の2の2各号）とするとあります。
法第62条は、防火・準防火地域内の屋根の構造を定めた規定です・・・
つまり、屋根の構造は、防火地域等における屋根の基準である令第136条の2の2に適合させる必要があります。
（防火地域又は準防火地域内の建築物の屋根の性能に関する技術的基準）
建築基準法施行令第136条の２の２
第136条の2の2 法第62条の政令で定める技術的基準は、次に掲げるもの（不燃性の物品を保管する倉庫その他これに類するものとして国土交通大臣が定める用途に供する建築物又は建築物の部分で、市街地における通常の火災による火の粉が屋内に到達した場合に建築物の火災が発生するおそれのないものとして国土交通大臣が定めた構造方法を用いるものの屋根にあつては、第一号に掲げるもの）とする。
一 屋根が、市街地における通常の火災による火の粉により、防火上有害な発炎をしないものであること。
二 屋根が、市街地における通常の火災による火の粉により、屋内に達する防火上有害な溶融、亀裂その他の損傷を生じないものであること。
さらに、令第136条の2の2においては、屋根の構造方法を、国土交通大臣告示（平12年建設省告示1365号）に定めています。、次の①〜③のいずれかに適合させる必要があります。
①不燃材料で造るか、又はふくこと
屋根不燃区域と言っているのにどこにこの”不燃”という言葉が出てくるんだと思った方、ここまで読み解かないとこの文言は出てきません・・・
※造ると葺くの違い。造るとは屋根の小屋組や野地板などを含めて不燃材料でつくること。ふくとは、屋根下地の構成材は関係なく葺いている材料を不燃材料とすること。
22条区域の場合にはどちらでもOKです。
※不燃材料
大臣告示（平成12年建設省告示1400号）に記載されており、「コンクリート、れんが、瓦、陶磁器質タイル、金属板・・・等々」 日本住宅では良く使われている瓦もちゃんと入っています。
②準耐火構造
③耐火構造
大臣が定める構造方法以外は大臣認定品（UR（22条）認定品、DR（62条）認定品もOK）となります。>>>大臣認定番号の種類と検索方法
それでは、ここから補足的な部分について解説していきます。
バルコニーも屋根に該当？22条の規制を受けるの？
バルコニーについても、屋根に該当すると考えるべきだと思います。
理由として、バルコニーの下に居室や室がある場合、一般的な屋根と同等の役割がある場合は建築基準法第２２条区域における屋根と同じ性能を有することが求めれると考えるのが妥当だからです。
なお、バルコニーではなく、下に室がないケース（ベランダ）は、屋根に該当しなくても問題ないものと考えることはできますが、延焼等を考慮すると安全側に設計しておいた方が無難ではあります。
なお、”べき”としたのは、最終的な判断が特定行政庁となるためです。私の場合は、バルコニーの下に室や居室、屋内的用途の使い方がある場合には屋根として判断していました。
太陽光パネルも屋根に該当するの？
太陽光パネルと屋根が一体型となっている設備を屋根に設置した場合、それらも建築基準法第２２条が適用されますので、国土交通大臣告示仕様もしくは国土交通大臣認定品であることが求められます。
敷地が22条区域と区域外にわたる場合は？
建築物が建築基準法22条区域の内外にわたる場合は、建築物全体が22条区域の適用を受けますので注意が必要です。
建築基準法第24条に規定されていますので参考までに法文を掲載しておきます。
［建築基準法第24条］
建築基準法第24条
建築物が第22条第１項の市街地の区域の内外にわたる場合においては、その全部について同項の市街地の区域内の建築物に関する規定を適用する。
外壁の開口部（サッシ）は対象？
建築基準法第22条区域内のうち、延焼の恐れのある部分の外壁は防火構造としなければならない基準が設けられています（建築基準法第23条）。
この外壁の防火構造については、あくまでも外壁が対象となるため、外壁の開口部は防火構造の対象とはなりません。ですので、一般的なサッシ（不燃材料）としても問題がありません。
法律でも次のように規定されています。あくまでも「外壁」のみが規定され、「外壁の開口部」といった法第２条九の二に規定されている内容は記述されていません。
前条第一項の市街地の区域内にある建築物（その主要構造部の第21条第１項の政令で定める部分が木材、プラスチックその他の可燃材料で造られたもの（第24条及び第61条において「木造建築物等」という。）に限る。）は、その外壁で延焼のおそれのある部分の構造を、準防火性能（建築物の周囲において発生する通常の火災による延焼の抑制に一定の効果を発揮するために外壁に必要とされる性能をいう。）に関して政令で定める技術的基準に適合する土塗壁その他の構造で、国土交通大臣が定めた構造方法を用いるもの又は国土交通大臣の認定を受けたものとしなければならない。
建築基準法第23条
＊出典：建築基準法第23条
ただし、防火地域及び準防火地域内や準耐火建築物以上の場合には、外壁の開口部は防火設備（網入りガラス）とする必要があるため一般的なサッシでは建築基準法に適合しないことになるので注意してください。
本記事のまとめ
建築基準法第22条区域がどういったものか、また、どのような制限であるのかを解説しました。基本的には、屋根を不燃材料としなければならない区域と考えておけばOKです。
