外壁後退や敷地面積の最低限度等は、部分適用?(2以上の用途地域にわたる場合)

今回は、よくある建築相談として、外壁後退や絶対高さ制限が設けられている第一種・二種低層住居専用地域が計画する敷地に入っている場合、外壁後退の制限や絶対高さ制限は敷地全体に及ぶのか?部分適用なのか?

こんにちは。山好き建築士です。

表題のとおり今回は、低層住居専用地域から、地域が内外にわる場合の制限の考え方について解説します。

外壁後退

外壁後退は、都市計画に基づいて、1.5m又は1.0mの範囲内において指定される規定です。この規定が指定されていると、外壁の面は、隣地境界線、道路境界線から指定された距離を離さないとなりません。

結論としては、外壁後退の場合は、低層住居専用地域内のみに制限が及ぶので、敷地の過半が低層住居でも、部分適用になります。

根拠は、建築物の敷地が区域、地域等にわたる場合の措置について記載されている建築基準法第91条に規定されていて、法第54条(外壁後退)は除くとなっています。

絶対高さ制限

高さ制限も、外壁後退同様に都市計画に基づき定められます。
高さとしては、10m又は12mが指定されます。

結論としては、絶対高さ制限も同様に、低層住居専用地域内のみに制限が及ぶので、敷地の過半が低層住居でも、部分適用になります。

根拠は、建築物の敷地が区域、地域等にわたる場合の措置について記載されている建築基準法第91条に規定されていて、法第55条(高さの制限)は除くとなっています。

敷地面積の最低限度

次は、敷地面積の最低限度についてです。

よく、低層住居専用地域では、敷地面積の最低限度が定めれています。よくあるのは、200㎡だったり、165㎡だったりでしょうか。この規定は、住宅地の日照や通風等を確保して、住宅環境良好な市街地を形成するために設けられています。

これに関しては、結論から言うと、敷地過半が低層住居だと、この規定が及びますが、敷地過半にない場合は、適用されません

法第91条の規定により、敷地面積の最低限度については、上記の外壁後退や絶対高さ制限の規定のように除いていないため、敷地の過半の属する区域が適用されます。

北側斜線制限

北側斜線制限は、5m(立上り)+1.25(勾配)L(L:建築物から境界線までの真北距離)の線より上に建築物は超えてはならないとする規定。

結論から言うと、北側斜線制限の場合は、部分適用になります。

根拠は、建築物の敷地が区域、地域等にわたる場合の措置について記載されている建築基準法第91条に規定されていて、法第56条(建築物の各部分の高さ)は除くとなっています。

また、法第56条第5項の規定より、2以上に地域がわたる場合は、「建築物」→「建築物の部分」になります。

まとめ

今回、解説した内容をまとめると以下のとおり。

制限の規定 制限の内容 指定される地域が内外にわたる場合の適用の考え方
外壁後退(法第54条) 境界線から1m又は1.5m 部分適用(指定された地域の部分のみ)
絶対高さ制限(法第55条) 建築物の高さの限度が10m又は12m 部分適用(指定された地域の部分のみ)
敷地面積の最低限度(法53条の2) 敷地面積の最低限度が定められている地域 敷地が指定された地域の過半に属するか(例:過半に属さなければ適用されない)
北側斜線制限(法第56条第1項第三号) 5m+1.25L(真北距離) 部分適用(指定された地域の部分のみ)

今回は、低層住居に関わる制限について、解説しました。
今後とも当ブログをよろしくお願いいたします。٩( ‘ω’ )و