「居住誘導区域」から外れたらどうすればいいの?

今回は、都市再生特別措置法における「立地適正化計画」のうち、居住を誘導する居住誘導区域について、他のブロガーさんもあまり記事にしていないようなので、
Q:居住誘導区域外となったらどうすればよいのか。というところを記事にしました!

こんにちは。山好き建築士です!!

はじめに

最初に、今回の記事は「市街化調整区域」や「都市計画区域外」の方は対象外です。

あくまでも「市街化区域」の中で、なおかつ「居住誘導区域外」となった区域についてです。

しかしながら、対象外の区域でも、参考になると思いますので読んでみてください。

※出典:国土交通省ホームページ

居住誘導区域とは

「居住誘導区域」は、都市計画運用指針の中で、基本的な考え方をこのように記載されています。

[都市計画運用指針(抜粋)]
居住誘導区域は、人口減少の中にあっても一定のエリアにおいて人口密度を維持することにより、生活サービスやコミュニティが持続的に確保されるよう、居住を誘導すべき区域である。このため、居住誘導区域は、都市全体における人口や土地利用、交通や財政の現状及び将来の見通しを勘案しつつ、居住誘導区域内外にわたる良好な居住環境を確保し、地域における公共投資や公共公益施設の維持運営などの都市経営が効率的に行われるよう定めるべきである。

当指針でもあるように、「居住誘導区域」は、一定のエリアにおいて人口密度を維持し、その区域内外の居住環境を確保することが目的とされています。

そのため、自分が住んでいる所や地域が「居住誘導区域」外になってしまうと、生活サービスやコミュニティが確保されない可能性が生じると感じてしまうかもしれません。

居住誘導区域の設定の考え方は?

「居住誘導区域」の設定の考え方は、都市計画運用指針で以下のような考え方が示されています。

[都市計画運用指針(抜粋)]
  都市機能や居住が集積している都市の中心拠点及び生活拠点並びにその周辺の区域

□  都市の中心拠点及び生活拠点に公共交通により比較的容易にアクセスすることができ、都市の中心拠点及び生活拠点に立地する都市機能の利用圏として一体的である区域

□  合併前の旧町村の中心部等、都市機能や居住が一定程度集積している区域

つまり「居住誘導区域」は、都市機能が集積しているエリアに公共交通により簡単にアクセスできるエリアや、一定の人口が集積しているエリアで設定されることになります。

また、「居住誘導区域」からは以下の区域が除かれます。

[居住誘導区域から除かれる(または除くことが望ましい)区域]
1 法に基づき指定することができない区域
・ 市街化調整区域
・ 災害危険区域(住居建築禁止区域)
・ 農用地区域等
2 都市計画運用指針において原則として区域に含めない区域
・ 土砂災害特別警戒区域
・ 津波災害特別警戒区域
・ 災害危険区域(住居建築禁止区域外)
・ 急傾斜地崩壊危険区域
3 都市計画運用指針において総合的に勘案して原則区域に含めない区域
・ 土砂災害警戒区域
・ 津波災害警戒区域
・ 浸水想定区域、都市浸水想定区域等
4 都市計画運用指針において区域に含めるときは慎重に判断する区域
・ 工業専用地域や工業地域等
・ 空洞化が進んでいる区域、将来人口密度を維持することが困難な区域等

▶︎居住誘導区域は、人口が集積している地区で災害の危険性がない区域、なおかつ、利便性の高い公共交通機関があるエリアが設定される。

居住誘導区域の確認方法は?

策定している市町村であれば、市町村のホームページで確認することができます。
検索方法としては、「○○市 居住誘導区域」ですね。

注)立地適正化計画は、策定は任意ですし、平成26年にスタートした制度なので、策定中の市町村もあると思われます。

自宅が居住誘導区域外となったらどうすれば?

ここからが本題です。

「居住誘導区域」外となったら、どうすればよいのか。

そもそも、居住誘導区域外となったら、その地域はどうなってしまうのか、特に不動産価値に焦点を置いて書いた記事があるので、そちらを参照してください。
リンク:居住誘導区域外の土地は評価が下がるの?

結論から言うと、”今すぐは” 対策をとる必要はないです。

そもそも、今すぐの対応はできないと思います。
何故なら、子どもの学校や親の介護、家のローンなど・・・すぐには引っ越しは無理でしょう。

巷では、居住誘導区域外の土地になると、「資産価値が下落」、「行政によるインフラが維持されない」、「スーパーなどの日用品の買い物が不便になる」…etc  すぐにこのような状況になってしまうのではないかと、煽るような記事を見受けますが、

その様な状況となるのは、今すぐではないです。
また、社会情勢の変化によっては、人口が増えたりと、状況が変わるかもしれません。

▶︎少なくても今の世代ではなく、次の世代(概ね20から30年後)の方が自分達の住まいを考えるときにどうすれば良いかを考えることになると思われます。

このことは過去を振り返れば分かります。
「市街化調整区域」や「都市計画区域外」に住んでいる方が、昭和43年の新都市計画法に基づく線引き制度の影響により、今よりも生活が劇的に変わったかどうか?

少なくとも、線引き制度の影響よりも、高度経済成長期における都市部への人口流出の方が影響が大きかったはずです。

居住誘導区域外になっても、「市街化調整区域」とならなければ、現状では対策を考える必要はないと思います。
それよりか、自分で車が運転できて、徒歩圏内にスーパーや公共交通が無くても不便に感じない人にとっては、土地の評価額が下がり固定資産税が下がるといったメリットの方が大きいかもしれませんね。

た、空いた土地を農業用地に変えることで市街地と市街化調整区域との間に、農業と良好な居住環境を備えた田園市街地?的な所になる可能性もあります。

区域外になることが、必ずデメリットなるとは限らないケースが必ず出てくるはずです。

まとめ

「居住誘導区域外」となってもすぐに対策を取る必要がないとしても、次世代に残す資産として、自分がどうしたいのか、しっかりと、残される側の意見を聴く必要があると思いますので、今のうちから考えておくにこしたことはないですね。

最後まで読んで頂きありがとうございました٩( ‘ω’ )و