建築士をしていると、ごくたまーに遭遇する質問があります。
それは、「セットバックしなくても済む方法はないか？」と言う質問です。
なぜ、その思考に陥ってしまうのかもったいないです。なぜなら、セットバック逃れをすることによって結果的に損をするのは、セットバック逃れを行った土地所有者だからです。
とはいえ、一概にセットバックを回避することが悪いとも言い切れないケースもありますので、ぜひ、こちらの記事を読んで頂きお悩みを解決できればと思います。
挨拶が遅れました！建築士のやまけんです。^ ^
YamakenBlogでは、建築や都市計画、不動産取引に関して業務に役立つ豆知識を発信しています♪
建築基準法や都市計画法といった都市づくりに欠かせない法律は、複雑かつ難解なので理解に苦しみますよね。そのような方のために、法律を上手に活用してビジネスや生活に活用してもらいたいと思いつくったブログです。
良かったらブックマーク登録して毎日、遊びに来てくれるとブログ運営の励みになります♪
目次
みなし道路（法第４２条第２項道路）
そもそも論として、セットバックが必要なみなし道路についての解説です。
＞＞＞セットバックの根拠である建築基準法第４２条第２項道路について将来を知りたい方はこちらの記事を読んで頂ければと思います。
それでは説明していきます。
建築基準法では、基本的な考え方として、建築物を建築する敷地は、４m以上の道路に２m以上接する必要があります。つまり、４m未満の道路は建築物を建築することができないのですが、それでは多くの建築物で再建築することができなくなるため、法律では救済措置を設けています。
江戸時代から続く市街地では４m未満の道路が多く存在するため、そういった道路沿いに建築されている敷地を救済（再建築を可能とする救済）する観点から、４m未満でも建築基準法上の道路に指定して、建築物の建替えなどの際に、道路中心線から２m（または３m）後退（セットバック）して、段階的に４mを形成しても良いよという緩和規定が設けられています。
それが、いわゆる建築基準法第42条第２項道路（みなし道路）といいます。
＞＞＞接道の歴史についてはこちらの記事が参考になります。
セットバック逃れの事例
みなし道路とは、４m未満の道路でも、将来的には４m以上の道路にすることで、緊急車両の通行等を確保しようとするものでありますが、問題点として、道路沿線で建替等が進まないと、道路境界線に沿って築造された塀の解体が進まないため、いつまで経っても４mが確保されない４２条第２項道路も多く存在します。
つまり、将来的に４mが確保される時期が見通せないんですね。
ここまで読めば、多くの方が、建築するときには当然に後退（セットバック）するのが常識だと思いますよね。
しかしながら、やはり多種多様な考えを持った人がいるので、中には、後退（セットバック）したくないと考える人もいます。当然、自分の土地を自由に使えなくなる（道路以外に使用してはならない）ため、その気持ちも分からないことはないです。
ただし、下の図をご覧ください。
敷地①の方は、敷地東側に接する道路が建築基準法第４２条第２項道路（幅員３m）に指定されているため、東側の道路の中心線から２m敷地側に後退した線が道路後退線となります。
つまり、敷地①で建築する際には、敷地①東側に設けられているブロック塀を撤去する必要があります。
しかし、セットバックしたくないからと、赤枠で囲った敷地で建築確認申請を行うとする方がいるんです。
そうなると、ほぼ１００%の確率で何十年間は道路が広がることはないのです。もしかしたら１００年以上の期間でその建築基準法第42条第２項道路は４m未満となる可能性もあります。
敷地②の方には、道路が広がらない分、迷惑かかりますし、敷地②は進入通路が狭隘なため、土地の価値がいつまで経っても上がりません。
特にセットバックしない問題は、４m以上の道路と４m未満の道路との接続部分に接する敷地で、自身は４m以上の道路に接している場合に何とか回避しようとする考えに至るケースが多い感じます。
将来、土地所有者が損
将来、自分が損をする理由は３つあります。
これまでわたしが行政経験の中で見てきたことからお伝えできることがあります。
- 道路利用者（周辺住民）から信頼を失う
- 行政から信用を失う
- 土地価格が上がる可能性を阻害
最も大きな理由として、道路利用者（周辺住民）から信頼を失います。
この家の人は社会のルールを守らない不適格人物としてレッテルを貼られますので、地域住民から信用されません。
つまり、暮らし難くなります。
親、祖父母の時代から住んでいてもルールを守れない人を晒したり攻撃するのが日本人の特徴です。将来、間違いなく何かしらで損害を受ける可能性があります。
また、このことに加担した建築士を含めて行政からの信頼を失います。
事実として、わたしが行政に在籍したころ、某ハウスメーカーの営業がセットバック逃れの方法を聞きに来たことがあったのですが、それから基本的に疑って審査・検査するようになりました。とっても厳しくなります。
それから３つ目として、道路が４m未満のため土地評価が上がることはまずありえません。
車がすれ違うことが一生できない道路に魅力を感じる人は極端に少ないです。緊急車両も入ってこれないような土地ですと命のリスクと天秤にかけることとなりますので、やはりどうしても敬遠されてしまいます。
これが４m以上の道路として幹線道路間を抜けることが出来るようになれば、みなし道路沿いの土地評価が向上する可能性があります。
そもそもグレーな建築確認申請を行うことは可能なの？？という疑問が生じますよね。
そもそも、逃れた敷地設定で建築確認申請を出すことはできるのか
◆ 敷地①を分筆する。
◆ 敷地①を分筆せず分割する。
①も②も建築基準法では制限する規定はありません。
そのため、建築基準法では自治体の裁量に任せている状態です。
ですので、先ほどの図の様な敷地で、建築確認申請を提出することが可能となっているケースがあります。もちろん行政指導の範疇で上記のような行為を禁止している特定行政庁もあります。
結論、グレーゾーンなのです。
グレーな方法で何が得なのか
得なのは、敷地①の所有者ですよね。
単純に、ブロック塀を撤去する必要がないし、道路部分として自分の敷地が取れられることがない。
ですが、将来的にみてはどうかという視点も必要です。
というのは、この建築基準法第４２条第２項道路は、道幅が狭いですよね。
旧城下町などで、江戸時代から小路があり、その小路がエリアの街並みを形成している場合には別とし、狭い道路は、誰も得をしないですよね。
＊旧城下町でまちづくりの観点から狭隘な道路を残すような地域は３項道路が指定されています。
改めてお伝えしますが、こういったグレー的な方法で建築した方を周囲はどの様な眼差しを向けるかは明白ですよね。
もしかしたら、これから到来する人口減少社会でも、一人一人が建築基準法を守ることで、結果的にエリア全体の街並みを改善して、不動産価値を維持することだって可能かもしれません。
セットバックするとどんなメリットがあるか
セットバックする場合のメリットまとめです。
- 不動産価値が上昇
※２項道路沿線沿いの建築物が全てセットバックすることで４m道路が概成し、緊急車両等の行き来が容易になるほか、街並みが統一されることでエリア全体の価値が向上します。 - 売却が容易に
※既存不適格・違法生が解消されることで、買い手の心配や不安を低減することができることから売りやすくなります。 - 交通事故のリスクが低下
※歩行者や車両との一定の分離（離隔）が図られることで、交通事故のリスクが低下します。 - 採光・通風の確保
※前面道路が広がることで、建物同士の間隔が広がり、採光や通風が改善され、これにより、建物内の室内の環境が向上し、居住環境が改善されます。 - 防災面の改善
※通常、一般的な木造・鉄骨造の住宅では火災発生後約20~30分まで隣地からの延焼を防ぐことができますが、道路が広がることで消防車の進入が容易になり火災の初期消火が早くなります。また、建物間隔が広がることで延焼を防ぎやすくなります。
一方で、セットバックしない場合には、不動産価値の上昇は見込めず、売却も難しく、交通事故のリスクは変わらず、居住環境は快適とはいえず、火災時のリスクは高いままと、大きなデメリットを抱えます。
次に、セットバックする場合のデメリットです。
セットバックする場合のデメリットがあるか
セットバックする場合のデメリットまとめです。
- 敷地面積が減少
※敷地面積が減少することで狭隘な敷地の場合には設計の自由度が低下します。 - 建築面積・床面積の縮小
※敷地面積が縮小することで、建築可能な建築面積や床面積が小さくなります。例えば、建蔽率60%、容積率160%、敷地面積が10㎡減少すれば、建築面積の上限は6㎡縮小、床面積の上限は16㎡縮小します。 - 建築費の増加
※一般的に道路後退部分の塀や擁壁の解体費は建築主の負担（解体後の道路整備は道路管理者がいる場合には管理者負担）となるため、工作物がある場合には経済的な負担が増加します。
補足：セットバックするとどのくらい敷地面積が減るのか
一般的にセットバックが必要とされる２項道路（みなし道路）は幅が1.82m（１間道路）が多いです。
仮に幅員を1.8mと設定すると、道路後退距離は、(4m-1.8m)/2=1.1mとなります。道路の接する長さが10mの場合には、11㎡（3.3坪）の敷地面積が縮小します。
まとめ・セットバック解除
今回は、セットバックの流れについて事例をもとに解説してきました。
いかがでしたでしょうか。
法律で決められているとはいえ、なかにはセットバックしたくないと考える方もいるでしょう。また、敷地の形状的にセットバックが現実的ではないケースなどもあります。
そのような方のために、元特定行政庁の職員である私が、なるべく地域住民や行政から白い眼差しを向けられずに、セットバックをホワイトに回避する実践的な方法を解説しています。
無料ブログでの公開にはリスクが伴うので、こちらのnote（外部リンク）に書いています。
また、なんとかしてお客さんの要望に応えたい！という方や回避方法を勉強したい！という方の参考にもなるはずです。
（注）使用できる土地の条件が限られています。また、回避するには別途コストがかかりますのでnoteの購入にはご注意ください。
【敷地が広大な場合】
補足としましてて、敷地が広く、敷地内に複数棟を建築できるような場合にはアパートや駐車場などの土地活用も一つの手段となります。
事業用の土地活用であればセットバック部分の解体費も含めて事業計画を作成しますので悩みは解決できるはずです。
まずは一括で複数の土地活用の提案を受けることができる専用サイトをチェックしてみてください。
＞＞＞専用サイトはこちら【無料】資料請求【タウンライフ土地活用】
こういった事例は、どこにでもあることですので、街中を注視してみると気づくことができますので、noteを読んで頂いた後に街中の狭隘道路を散策してみることをおすすめします。
建築という行為は、みなさんがご存知のように自己満足で行うものではなくて、一定の社会的責任が伴うことを理解しておく必要があるなーといろんなご質問をお受けしていると感じます。
それでは、最後までご覧いただきありがとうございました。
関連記事：こんな記事（みなし道路と命との関係）も書いています。
