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【セットバック逃れとは?】道路後退に対する回避方法。4m道路の街並みをつくる方がエリアの価値は上がりますけど…

建築士をしていると、ごくたまーに遭遇する質問があります。
それは、セットバックしなくても済む方法はないかと言う質問です。

なぜ、その思考に陥ってしまうのかもったいないです。なぜなら、セットバック逃れをすることによって結果的に損をするのはセットバック逃れを行った土地所有者だからです。

挨拶が遅れました!建築士のやまけんです。^ ^

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今回は、建築基準法第42条第2項道路に関して、よくある相談事例から、建築主の方々には絶対にやらないで欲しいと思うことを記事してみました。とはいえ、いやいやセットバックしなくても良い方法教えて〜という方は最後までご覧ください。




みなし道路(法第42条第2項道路)

そもそも、セットバックの根拠である建築基準法第42条第2項道路について知りたい方はこちらの記事を読んで理解してからみてくださいね。

それでは説明していきます。

建築基準法では、基本的な考え方として、建築物を建築する敷地は、4m以上の道路に2m以上接する必要があります。

ただし、昔からの市街地では4m未満の道路も多く存在するため、そういった道路沿いに建築されている敷地を救済(再建築を可能とする救済)する観点から、4m未満でも建築基準法上の道路に指定して、建築物の建替えなどの際に、道路中心線から2m(または3m)後退(セットバック)して、段階的に4mを形成しても良いよという緩和規定が設けられています。

それが、いわゆる建築基準法第42条第2項道路(みなし道路)といいます。

セットバック逃れの事例

みなし道路とは、4m未満の道路でも、将来的には4m以上の道路にすることで、緊急車両の通行等を確保しようとするものでありますが、問題点として、道路沿線で建替等が進まないと、道路境界線に沿って築造された塀の解体が進まないため、いつまで経っても4mが確保されない42条第2項道路も多く存在します。

つまり、将来的に4mが確保される時期が見通せないんですね。

それでも法律上の義務であれば当然従うのが日本人のいいところだと私は思っています。
ここまで読めば、多くの方が、建築するときには当然に後退(セットバック)するのが常識だと思いますよね。

しかしながら、やはり多種多様な考えを持った人がいるので、中には、後退(セットバック)したくないと考える人がいるんです。当然、自分の土地を自由に使えなくなる(道路以外に使用してはならない)ため、その気持ちも分からないことはないです。

*下の図をご覧ください。

敷地①の方は、敷地東側に接する道路が建築基準法第42条第2項道路(幅員3m)に指定されているため、東側の道路の中心線から2m敷地側に後退した線が道路後退線となります。

つまり、敷地①で建築する際には、敷地①東側に設けられているブロック塀を撤去する必要があります。

しかし、セットバックしたくないからと、赤枠で囲った敷地で建築確認申請を行うとする方がいるんです。

そうなると、ほぼ100%の確率で何十年間は道路が広がることはないんですよ。もしかしたら100年以上のスパンでその建築基準法第42条第2項道路は4m未満となる可能性もあります。

敷地②の方には、道路が広がらない分、迷惑かかりますし、敷地②は進入通路が狭隘なため、土地の価値がいつまで経っても上がりません。

将来、土地所有者が損

将来、自分が損をする理由は3つあります。
これまでわたしが行政経験の中で見てきたことからお伝えできることがあります。

  1. 道路利用者(周辺住民)から信頼を失う
  2. 行政から信用を失う
  3. 土地価格が上がる可能性を阻害

最も大きな理由として、道路利用者(周辺住民)から信頼を失います。

この家の人は社会のルールを守らない不適格人物としてレッテルを貼られますので、地域住民から信用されません。

つまり、暮らし難くなります。

親、祖父母の時代から住んでいてもルールを守れない人を晒したり攻撃するのが日本人の特徴です。将来、間違いなく何かしらで損害を受ける可能性があります。

また、このことに加担した建築士を含めて行政からの信頼を失います。

事実として、わたしが行政に在籍したころ、某ハウスメーカーの営業がセットバック逃れの方法を聞きに来たことがあったのですが、それから基本的に疑って審査・検査するようになりました・・・もうめっちゃ厳しいですww

それから3つ目として、道路が4m未満のため土地評価が上がることはまずありえません。
車がすれ違うことが一生できない道路に魅力を感じますか?これが答えです。

これが4m以上の道路として幹線道路間を抜けることが出来るようになれば、みなし道路沿いの土地評価が向上する可能性があります。

でもでも、そもそもですよグレーな建築確認申請を行うことは可能なの??という疑問が生じますよね。

そもそも、逃れた敷地設定で建築確認申請を出すことはできるのか

◆ 敷地①を分筆する。
◆ 敷地①を分筆せず分割する。

①も②も建築基準法では制限する規定はありません。
そのため、建築基準法では自治体の裁量に任せている状態です。

ですので、先ほどの図の様な敷地で、建築確認申請を提出することが可能となっているケースがあります。もちろん行政指導の範疇で上記のような行為を禁止している特定行政庁もあります。

結論、グレーゾーンなのです。

グレーな方法で何が得なのか

得なのは、敷地①の所有者ですよね。
単純に、ブロック塀を撤去する必要がないし、道路部分として自分の敷地が取れられることがない。

ですが、将来的にみてはどうかという視点も必要です。

というのは、この建築基準法第42条第2項道路は、道幅が狭いですよね。
旧城下町などで、江戸時代から小路があり、その小路がエリアの街並みを形成している場合には別とし、狭い道路は、誰も得をしないですよね。

改めてお伝えしますが、こういったグレー的な方法で建築した方を周囲はどの様な眼差しを向けるかは明白ですよね。

もしかしたら、これから到来する人口減少社会でも、一人一人が建築基準法を守ることで、結果的にエリア全体の街並みを改善して、不動産価値を維持することだって可能かもしれません。

少しくらいの敷地面積、地域にために利用されるなら本望じゃないですか。
地域のためと思って、そこに心の豊かさが増すことを願って、協力してあげましょ。

まとめ・セットバック解除

今回は、セットバックの流れについて事例をもとに解説してきました。
いかがでしたでしょうか。

法律で決められているとはいえ、やっぱり、セットバックしたくないと考える方も中にはいるでしょう。

そのような方のために、元特定行政庁の職員である私が、地域や行政から白い眼差しを向けられずに、セットバックをホワイトに回避する実践的な方法を解説しています。

無料ブログでの公開にはリスクが伴うので、こちらのnote(外部リンク)に書いています。

また、なんとかしてお客さんの要望に応えたい!という方や逃れる方法を勉強したい!という方も数年に一度も理解の軌跡なので、ぜひ、購入ください。

こういった事例は、どこにでもあることですので、街中を注視してみると気づくことができますよ。

建築という行為は、自己満足で行うものではなくて、一定の社会的責任が伴うという点を認識しておく必要があると思います。

それでは、最後までご覧いただきありがとうございました。

関連記事:こんな記事(みなし道路と命との関係)も書いているので良かったらどうぞ。