国土利用計画法と不動産取引における重要事項説明の関係

こんにちは!やまけんです。

過去の行政経験を活かして建築や都市計画などに関する情報を発信しながらゆるく生きたいと願っている一級建築士兼宅建士のブロガーです。

この記事では、国土利用計画法の届出について解説(不動産取引における重要事項説明義務の内容)しています。

この制度は届出を行えばいいだけなので、特に悩む必要はありませんが、大規模な土地取引を行うとする方は必須の知識です。そういった方の参考になればと思い書いております。




重要事項説明の規定

許可制(規制区域) 事後届出 事前届出(注視区域) 事前届出(監視区域)

重要事項説明対象条項

法第14条第1項 法第23条第1 法第27条の4第1項・第3項 法第27条の7第1項

区域指定要件

  • 土地の投機的取引の相当範囲にわたり集中して行われ又はその恐れ、及び地価の急激な上昇又はその恐れ等
  • なし
  • 地価の社会的経済的に相当な程度を超えた上昇又はそのおそれ
  • 適正かつ合理的な土地利用の確保に支障を生ずるおそれ

期間限定指定

  • 地価の急激な上昇又はそのおそれ
  • 適正かつ合理的な土地利用の確保が困難となるおそれ

対象面積要件

  • 面積要件なし
  • 市街化区域:2,000㎡以上
  • 都市計画区域内(市街化区域を除く):5,000㎡以上
  • 都市計画区域外:10,000㎡以上
  • 市街化区域:2,000㎡以上
  • 都市計画区域内(市街化区域を除く):5,000㎡以上
  • 都市計画区域外:10,000㎡以上

 

  • 都道府県知事又は指定都市の長が規則で定める面積以上

届出時期

契約締結前 契約締結後2週間以内 契約締結前 契約締結前

区域指定状況

なし
令和2年10月1日現在
対象面積要件に該当する日本国内全て なし
令和2年10月1日現在
小笠原村(都市計画区域のみ:500㎡以上)
令和2年10月1日現在

 

国土利用計画法に関係する重要事項説明については、、事後届出事前届出(注視区域、監視区域)、許可制(規制区域)があります。

このうち、事前届出が必要となる区域は監視区域を指定している東京都小笠原村のみ、また、規制区域の指定はありませんので、事後届出(国土利用計画法第23条第1項)が対象となります。※小笠原村で500㎡以上の場合は監視区域として対象。

【国土利用計画法第23条第1項(土地に関する権利の移転又は設定後における利用目的等の届出)】
土地売買等の契約を締結した場合には、当事者のうち当該土地売買等の契約により土地に関する権利の移転又は設定を受けることとなる者(次項において「権利取得者」という。)は、その契約を締結した日から起算して2週間以内に、次に掲げる事項を、国土交通省令で定めるところにより、当該土地が所在する市町村の長を経由して、都道府県知事に届け出なければならない。
一 土地売買等の契約の当事者の氏名又は名称及び住所並びに法人にあっては、その代表者の氏名
二 土地売買等の契約を締結した年月日
三 土地売買等の契約に係る土地の所在及び面積
四 土地売買等の契約に係る土地に関する権利の種別及び内容
五 土地売買等の契約による土地に関する権利の移転又は設定後における土地の利用目的
六 土地売買等の契約に係る土地の土地に関する権利の移転又は設定の対価の額(対価が金銭以外のものであるときは、これを時価を基準として金銭に見積った額)
七 前各号に掲げるもののほか、国土交通省令で定める事項

 

事後届出制度とは

  1. 誰が?:買主
  2. 誰に?:市町村長を経由して都道府県知事又は指定都市の長
  3. いつ?:契約締結の日から起算して2週間以内
  4. 必要な規模は?
    市街化区域2,000㎡以上、市街化区域以外の都市計画区域(市街化調整区域や用途地域の指定のない区域(非線引き都市の都市計画区域))5,000㎡以上、都市計画区域外10,000㎡以上

 

国土利用計画法に基づく土地利用基本計画のほか、都市計画マスタープランにおける土地利用(都市計画区域外は計画対象外として、土地利用のあり方を示していない場合があるため、その場合は、市町村・都道府県の土地利用基本計画を確認)の方向性を事前にチェックしておく事は必要です。

なお、届出を行わない場合、罰則規定(6ヶ月以下の懲役又は100万円以下の罰金)が設けられているので注意しましょう!

届出が必要となる取引の形態

  • 売買
  • 交換
  • 営業譲渡(事業譲渡)
  • 譲渡担保
  • 代物弁済
  • 現物出資
  • 共有持分の譲渡
  • 地上権、賃借権の設定・譲渡
  • 予約完結権・買戻権等の譲渡
  • 信託受益権の譲渡
  • 地位譲渡
  • 第三者のためにする契約

なお、これらの取引の予約である場合も含む。

取引の規模(面積要件)

面積要件
  1. 市街化区域            2,000㎡以上
  2. 都市計画区域(市街化区域を除く) 5,000㎡以上
  3. 都市計画区域以外の区域     10,000㎡以上

※2つ目の「都市計画区域(市街化区域を除く)」については、市街化調整区域や非線引き都市計画区域内の白地地域が対象となります。
※1団の土地取引といって、複数土地の取引(土地同士が隣接するケース)において、売買する個々の面積は小さくても、権利取得者が権利を取得する面積が上記以上なる場合は、届出が必要となります。

勧告・助言

余程のことがない限りは、勧告や助言を受けることはないと思います。事後届出においては、『利用目的』に関して勧告や助言を受ける可能性があります。

土地利用に関する計画(土地利用に関する市町村計画や都市計画マスタープランなど)に著しく支障をきたすような利用目的の場合が想定されますが、例えば、都市計画区域外の山間部に風俗営業系の施設が立地したらどう思います?土地利用計画上は自然環境を保護しましょうなんてことが書いてあれば、さすがにそれはないんじゃない・・・?って思いませんか。

【国土利用計画法第24条(土地の利用目的に関する勧告)】
都道府県知事は、前条第1項の規定による届出があつた場合において、その届出に係る土地に関する権利の移転又は設定後における土地の利用目的に従つた土地利用が土地利用基本計画その他の土地利用に関する計画(国土交通省令で定めるところにより、公表されているものに限る。)に適合せず、当該土地を含む周辺の地域の適正かつ合理的な土地利用を図るために著しい支障があると認めるときは、土地利用審査会の意見を聴いて、その届出をした者に対し、その届出に係る土地の利用目的について必要な変更をすべきことを勧告することができる。

 

【国土利用計画法第27条の2(助言)】
都道府県知事は、第23条第1項の規定による届出があつた場合において、その届出をした者に対し、その届出に係る土地に関する権利の移転又は設定後における土地の利用目的について、当該土地を含む周辺の地域の適正かつ合理的な土地利用を図るために必要な助言をすることができる。

事後届出の窓口

土地取引の契約(予約を含む)をしたときは、権利取得者は、国土利用計画法施行規則で規定される届出書を作成し、必要な添付書類を添えて、市町村長に対して、契約締結日から2週間以内に届出する事になります。

窓口としては、インターネットで「国土利用計画法届出 〇〇市町村」と検索すれば、届出先が分かると思います。
ですので、この記事では、手続きのフローや市町村によって若干異なる添付書類は掲載しませんのでご了承ください。

ここで、市町村長等が定める土地利用の計画(方向性)に適合しない場合、都道府県では、3週間以内に利用目的の変更を勧告することができるようになっています。なお、「助言」とすることも可能です。

補足

よくある相談として、相続や贈与も届出の対象となるのかと質問を受けることがあります。
相続や贈与は届出対象外となります。

届出行為についての詳細については、各市町村の窓口等で教えてもらえるはずなので、もし取引が生じ、かつ代理人を立てずに自分一人で届出行為の一切を行う場合には、事前の必要な様式と書き方などを勉強してから市町村の窓口に行く事をおすすめします。

 

それでは、最後までご覧いただきありがとうございました。

また〜