【令和４年宅地造成等規制法改正】宅建士向けに改正概要をまとめてみました。

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この記事では、令和４年３月１日閣議決定がなされた「宅地造成等規制法」の改正について、改正概要をまとめました。

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令和５年５月26日施行で決定

改正宅地造成等規制法（改正後は盛土規制法）の施行日は2023年５月26日で決定しました。
＞＞＞情報リンク先：https://www.mlit.go.jp/toshi/web/index.html

建築基準関係規定（施行令）が改正

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宅地建物取引業法施行令（重要事項説明）が改正

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改正の概要

今回の改正により、「スキマのない規制」・「盛土等の安全性の確保」・「責任の所在の明確化」・「罰則強化」に伴い、国内の国土における盛土等を行う場合には原則として工事許可（一部は届出）が必要となるほか、中間検査・完了検査・完了（施工）時の定期報告が必要となります。

従来の法律よりも規制が大きく強化されているので、土地取引（盛土や土砂堆積・宅地造成）の場合には、新法に基づく規制内容を説明する必要性が生じることが考えられます（宅建業法施行令・宅建業法省令の改正が必ず実施されます。）。

現在の宅建業法では「宅地造成工事規制区域」と「造成宅地防災区域」のみが重要事項説明の対象となっていますが、今回の法改正により新たに加えられる「宅地造成等工事規制区域（旧：宅地造成工事規制区域）」と「特定盛土等規制区域」についても重要事項説明の対象になることが考えられます（おそらく宅建業法施行令の改正により規定が追加）ので、施行日に関しては留意が必要になると思います。

法律の名称が変更

はじめに最も大切な改正ポイントの話としては、法律名が変更となります。

これまでは、タイトルにあるように「宅地造成等規制法」と呼ばれていました。それが、次のように改正されます。「宅地造成及び特定盛土等規制法」となります。

ポイントは”特定盛土等”という文言が入ったところ。特定盛土等については後ほど解説しますが、宅地造成のみならず、盛土関係全般を規制する法令に変わることとなります。

では、改正法から私なりの改正のポイントをまとめてみましたのでご覧ください。

ポイント１：法律の目的が変更

従来の法律の目的は次のように書かれていました。

第一条　この法律は、宅地造成に伴う崖がけ崩れ又は土砂の流出による災害の防止のため必要な規制を行うことにより、国民の生命及び財産の保護を図り、もつて公共の福祉に寄与することを目的とする。

宅地造成地等規制法第１条（目的）

読んで頂くと「宅地造成」に伴う崖崩れや土砂の流出とあるように、法律の前提として「宅地造成」が重要な視点になっていることが分かりますよね〜。この第１条の目的が次のように内容が変更となります。

「特定盛土等」と「土砂の堆積」という文言が加えられていいます。この両文言については、宅地造成を目的としてない行為についても、この法律の目的となっていることが分かると思います。

「特定盛土等」と「土砂の堆積」の定義は次のとおりです。

現時点では、閣議決定が行われたばかりで、これから国会に法案が提出されるので、政令の詳細が分かってくるのは法律の公布後（おそらく令和４年６月頃以降）となるので、もうちょい待てば、特定盛土等と土砂の堆積の要件が分かるはず。このブログでも詳細が分かれば記事にしたいと思います。

ということで、法改正ではこの「特定盛土等」と「土砂の堆積」が加えられたのが重要となります。この両者を規制するための条項がいくつか加えられています。

ポイント２：宅地造成等工事規制区域が追加

従来は、宅地造成に関する工事規制を行う「宅地造成工事規制区域（ブログ内リンク）」が規定されたのですが、先ほど説明した「特定盛土等」と「土砂の堆積」が法律に加えられたことにより、「宅地造成等工事規制区域」に変更となります。

「等」が加えられてます。「等」に「特定盛土等」と「土砂の堆積」が含まれているのが特徴です。

新しい第10条によると、「市街地等区域：災害の生ずる恐れが大きい市街地、市街地となろうとする土地の区域、集落の区域」において、宅地造成・特定盛土等・土砂の堆積に関する工事について規制を行う必要がある場合に「宅地造成等工事規制区域」として指定することができます。

指定することができるのは、従来どおり都道府県知事（政令指定都市及び中核市の区域内のは当該市長）となります。

また、政令指定都市・中核市以外であっても都道府県が別途権限移譲する場合には中核市・政令指定都市以外の市が指定権限を有するケースもあります。

そして、当然の規定とはなりますが「宅地造成等工事規制区域」内においては宅地造成・特定盛土等・土砂の堆積を行う前に都道府県知事の許可を受けなければなりません。

許可基準は、次のとおり定められています。

この宅地造成等工事規制区域内においては、「中間検査」を受ける必要があります。

ポイント３：宅地造成等工事の中間検査・定期報告

前項で説明した「宅地造成等工事規制区域」内での工事については中間検査が必要となるほか、完了後は定期的に施行状況報告が必要となります。まるで、建築基準法の中間検査と定期報告制度と同じです（笑）。

ちなみ条例で制限を強化することができる規定（第４項）が加えられていますので、自治体（都道府県、政令指定都市、中核市の範囲）によって規模が異なることが想定されます（←自治体ごとに制限を変えることができる条例って、個人的には迷惑だと思っている人です。自治体の裁量によって地域毎に災害リスクが異なると言っているようなもの。法制度として有？なのって思います・・・）

次に完了後の定期報告制度です。

政令の詳細がわかっていないので、どの規模の宅地造成等が制限されるかは不明となっています。また、第２項の規定により条例により制限の強化を行うことができるようになっているので、自治体毎に定期報告対象が異なることが想定されます。

ポイント４：特定盛土等規制区域が追加

この「特定盛土等規制区域」は、新法第26条に規定される制度で、前項で説明した「宅地造成等工事規制区域」以外の土地について都道府県知事が指定することができる区域となっています。

この特定盛土等規制区域については、「宅地造成等工事規制区域」同様に一定規模以上の盛土等（政令で規定）については、工事許可制度、中間検査、完了検査、定期報告制度などが規定されています。

重要な文言としては、「生命又は身体に危害を生ずる恐れが特に大きいと認められる区域」という箇所です。

具体的な区域指定の考え方については、技術的助言や指針等が示されることが考えられます。詳細は待つしかないですね。※今後、詳細が分かれば当ブログでも解説したいと思います。

施行日は？

最後に、この改正法の施行日ですが、法律の公布の日から１年以内と定められていますので、公布の日は令和４年５〜６月頃が想定されますから、遅くても令和５年４月１日施行になるのではと思います。

その他、国の情報はこちらから参照ください。
・国土交通省：https://www.mlit.go.jp/report/press/toshi06_hh_000077.html
・内閣府：http://www.bousai.go.jp/kaigirep/kentokai/moridosaigai/

それでは以上となります。参考になりましたら幸いです。