中古住宅は1.25倍売れている？販売量指数125.0の読み方

125.0は2010年平均を100とする指数で、実数や前年比25％増を意味しません。

2026年5月の既存住宅販売量指数は125.0でした。「2010年より25％多いなら、中古住宅は1.25倍売れている」と読めそうですが、少し注意が必要です。

125.0は戸数ではなく、2010年の平均的な販売量を100とした指数です。前年比25％増でもありません。前月比は3.5％減、2025年5月との比較は筆者計算で約6.4％減です。

こんにちは。やまけんです。不動産の統計には価格、取引件数、成約率、在庫などがあります。既存住宅販売量指数は、その中で「個人が購入した既存住宅の所有権移転登記」をもとに、販売量の動きを追う指標です。査定や仕入れで使う前に、指数が含むものと含まないものを分けてみます。

125.0という指数の意味

基準は2010年平均=100です。全国の合計125.0は、季節性を除いた2026年5月の販売量が、2010年の平均的な月より高い水準にあることを示します。ただし、125.0という数値そのものは12万5,000戸ではありません。

2026年5月・全国	季節調整値	前月比	何を含むか
合計	125.0	-3.5％	戸建住宅＋マンション
合計・30㎡未満マンション除く	114.3	-2.9％	戸建住宅＋30㎡以上マンション
戸建住宅	124.6	-3.4％	個人取得の既存戸建住宅
マンション	124.2	-4.4％	30㎡未満を含む
マンション・30㎡未満除く	100.2	-4.1％	30㎡以上

もう一つ大事なのが比較相手です。前月比-3.5％は、季節調整した2026年4月との比較です。公表系列の2025年5月133.5と2026年5月125.0を比べると、前年同月比は筆者計算で約-6.4％になります。同じ125.0でも、基準年比、前月比、前年同月比は別の話です。

125.0から直接言えるのは「2010年平均=100の指数上で125.0」ということ。
実際の戸数、売出し物件に対する成約率、売却までの日数を知るには、別のデータが必要です。

国交省は合計とマンションについて、30㎡未満を含む系列と除く系列を併記しています。個人による小規模なワンルームマンション取得が増え、居住用の戸建やファミリー向けマンションとは違う動きが全体を押し上げる可能性があるためです。

5月は合計125.0に対し、30㎡未満マンションを除くと114.3。マンションだけなら124.2に対し、除外後は100.2です。差があるから、30㎡未満を含む数字が間違いなのではありません。投資用を含む市場全体を見たいのか、比較的大きな住戸に近い動きを見たいのかで使い分けます。

含む系列が向く場面小規模投資用マンションも含め、所有権移転登記に表れた既存住宅市場全体の動きを追う。

除く系列が向く場面ワンルーム取得の影響を弱め、戸建や30㎡以上マンションの動きを見たい。

どちらにも含まれるもの個人取得の既存住宅。別荘、セカンドハウス、投資用物件等も含まれます。

どちらでも分からないもの自己居住か賃貸運用か、リフォーム状態、取引価格、売却期間、利益。

販売量が減ったから価格も下がる、とは限りません。販売量指数は登記をもとにした取引量の動き、不動産価格指数は取引価格の動きです。売り物件が少ない、建築費が上がる、駅近へ取引が偏る、金利や融資条件が変わるといった要因で、量と価格が逆方向へ動くこともあります。