国土交通省が、2050年を見据えた「建築分野の中長期的なビジョン」の素案づくりを進めています。2026年8月31日の第3回検討会では、5つのワーキンググループの骨子案と、ビジョン全体の構成が示されました。
先に結論です。いま公表されているのは法改正でも決定済みの制度でもありません。ただ、建築政策の主語を「何を新築するか」から「建物をどう使い、改修し、次へ渡し、終えるか」へ広げる方向は、かなりはっきりしました。
こんにちは。やまけんです。「中長期ビジョン」と聞くと、少し遠い話に感じますよね。でも資料を読むと、維持管理記録、用途変更、改修の責任分担、建物情報の流通、使い終わる判断まで出てきます。どれも設計や不動産取引に無関係とはいえません。そこで今回は、きれいな理念だけで終わらせず、どこまで制度や法律の話に近づいているのかを見ていきます。
素案が置いた「使いこなす」という軸
資料1は、スクラップ＆ビルドから、既存ストックを適切に「使いこなす」時代へ移ることを中心に置いています。ここでいう「使う」は、単に古い建物を残すことではありません。
- つくる更新・用途変更を見込む
- 使う維持管理し、記録を残す
- 改修する安全とニーズを両立する
- 次へ渡す情報と価値を継承する
- 使い終える判断し、資源を循環する
終わり方で得た知見を、次の建物づくりへ戻す
維持管理によって価値を保ち、用途や利用者の変化に合わせて改修し、記録と一緒に次の所有者・利用者へ渡す。安全面や財務面から使い続けられないと判断した建物は、解体や資源循環まで含めて扱う。新築も、将来の更新・用途変更・解体を想定して評価する。このライフサイクル全体が「使いこなす」の範囲です。
新築を否定する方針ではありません。
資料は「新築建物・既存建物が両立するストック型社会」を総論に置いています。新築か既存かの二択ではなく、新築時から長い利用と終わり方まで考える構造です。
5つのWGは別々の政策ではない
検討はストック、担い手、質／技術、DX、市街地の5分野に分かれています。ただし、実務では一つの建物をめぐって重なります。
| 分野 | 中心となる問い | 実務へ降りるときの論点 |
|---|---|---|
| ストック | 建物を使い、改修し、継承し、終えるまでの価値 | 維持管理記録、用途変更、改修品質、取引時の情報、解体判断 |
| 担い手 | 建築生産・行政・利用を支える体制の持続性 | 専門人材と所有者・利用者の役割、教育・資格・実務の接続 |
| 質／技術 | 安全・環境・居住性・文化性などを誰がどう選ぶか | 最低限の質と、発注者・利用者が選ぶ質の区分、品質保証 |
| DX | 建物情報を蓄積・連携し、人とAIがどう協働するか | 図面・検査・修繕・取引情報の標準化、権限、責任、更新 |
| 市街地 | 個々の建物を地域の将来像へどうつなぐか | 地域ごとの市街地像、用途・公共空間・管理主体の調整 |
たとえば既存建物の用途変更は、確認申請の要否が分かっただけでは進みません。元図面はあるのか。現況と合っているのか。誰が調査し、どこまで責任を負うのか。改修後の情報は誰が更新するのか。用途変更の条文だけ直しても、この前後が切れたままでは建物を使い続けられません。5つのWGを最後に一つの仕組みへ戻せるかが大事です。
建物情報が価値になるための条件
素案で目を引くのは、維持管理や取引の情報を蓄積し、その情報から建物の価値を評価する考え方です。これは不動産実務にとって重要ですが、データを集めれば自動的に価値が上がるわけではありません。
ここは少し厳しめに見ています。記録がそろった新しい建物だけが評価され、古い建物は調査費ばかり重くなる。そんな制度になれば、ストック活用とは逆方向です。「記録がない建物を誰が調べるのか」「現況と違ったとき、費用と責任を誰が持つのか」。データ化より先に、この面倒な部分を決める必要があります。
法律が変わりそうなところはあるのか
結論からいうと、改正法案や条文案はまだ出ていません。第3回で公開されたのはビジョンの素案と各WGの概要で、骨子案の本文には非公表部分もあります。ただ、将来の制度改正につながりそうな論点は見えます。以下は資料に書かれた改正案ではなく、公表資料から私が整理したものです。
| 資料で強く出ている論点 | 動く可能性がある制度 | まだ分からないこと |
|---|---|---|
| 既存建物の改修・用途変更 安全を確保しつつ、過大な負担なく使い方を変える | 建築基準法の既存不適格、用途変更、確認・検査の運用 | 緩和する基準、対象規模、手続、施行時期 |
| 建物情報の蓄積と引継ぎ 図面、検査、修繕、改修の記録を価値評価や取引へつなぐ | 確認・検査図書のデジタル化、維持保全・取引時の情報制度 | 保存義務、共通形式、閲覧権限、説明責任 |
| 改修を支える担い手 専門家、所有者、利用者、支援者の役割を組み直す | 建築士制度、資格・教育、業務範囲と責任のルール | 新資格の有無、報酬、事故時の責任分担 |
| 使い終わりと資源循環 解体・再利用まで建物の一生として扱う | 建設リサイクルなど資源循環関係の制度、評価・支援策 | 解体判断の基準、再利用を促す義務・支援の内容 |
なかでも近いのは、既存建物の改修・用途変更と、建物情報の引継ぎだと思います。すでに国は既存建築物の現況調査や緩和措置の運用を進めています。今回のビジョンがそこをどこまで法制度へ押し広げるのか。まず見るべきはこの2点です。
まだ決まっていないこと
新しい義務、確認申請図書、建物情報の全国共通DB、既存建物の価格評価方法、解体基準、資格制度の具体的変更です。「方向が見えた」と「法律が変わる」は分けて読んだほうがいいです。
一方で、設計者や所有者が今から損をしにくい行動はあります。竣工図、確認・検査関係書類、修繕履歴、設備更新、調査結果を散逸させず、改修時に現況との差を記録することです。これは新制度を先取りするためではなく、現行の売買・改修・維持管理にも役立ちます。
次の資料で見たいこと
- 改修のハードルを何で下げるのか。基準の見直しなのか、確認・調査の運用なのか、補助や税制なのか。
- 記録が乏しい建物をどう救うのか。調査の範囲、費用、責任を決めずにデータ活用だけを進めないか。
- 新しい役割に報酬がつくのか。所有者への助言、記録の更新、改修後の確認を誰の仕事にするのか。
資料では2050年を見据え、計画期間を10年程度とし、2027年2月のビジョン策定を予定しています。大切なのは、きれいな将来像ができることではなく、既存建物の情報不足、改修責任、地域差という面倒な部分へ具体策が届くかどうかです。
私は「建物を使いこなす」という方向には賛成です。ただ、使い手には管理責任、専門家には調査と説明だけを増やすのでは長続きしません。仕事を増やすなら、責任の範囲と費用までセットにする。そこまで踏み込めるかを、次の資料で確認したいと思います。
一次資料：国土交通省「建築分野の中長期的なあり方に関する検討会（第3回）配布資料」（資料1、資料2-2、資料3-2、資料4-2、資料5-2、資料6-2）／既存建築物の活用の促進について／第3回検討会の開催案内。2026年9月3日確認。骨子案の本文には非公表部分があり、本稿は公表資料の範囲で整理しています。
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それでは以上となります。最後までご覧いただきありがとうございました。
