物件選び(アパート・マンション)のコツ[建築士の視点]

本記事は、賃貸アパート(マンション)について、どういった建築物が住みやすいのか、建築士の視点で書いています。

こんにちは!やまけんです。

・賃貸住宅は、どれも同じでは?
・賃貸住宅は、どのようにして選択すれば良いの?

上記のように悩まれている方の手助けになる記事となっています。

建築士の視点からどのように物件を選べば良いのか、物件選びのコツを解説します。
賃貸住宅は、どれも同じと考えていたら大きな間違いです。
賃貸住宅とはいえ、居住場所の安定は、生活の質を支えるポイントの一つですから、真剣に悩んで選択するようにしましょう!

それではゆっくり読んでみてください。




はじめに

最初に伝えておくことは、駅からの利便性にかかる家賃増分を除き、『家賃が高ければ住宅設備の性能は高い』となるのが一般的です。

例えば、オートロックや宅配ボックスなどは、別に無くても日常生活に支障はありません。
しかし、あれば安心でなおかつ便利ですから、あった方がいいですよね。

でもこういった設備を入れると初期コストがかかっているため、家賃が高くなる傾向にあります。

そこで、今回は、ある程度の住宅設備(快適性)を求める方向けに、建築士として、この設備があった方が生活が快適になるものをいくつか紹介したいと思います。

その設備と自分が出せる家賃のリミットのバランスから賃貸住宅を検討してみてください!!

シックハウス対策

このシックハウス対策は、建築基準法第28条の2第三号に規定されているものです。

規定の内容を簡単にいうと、住宅であれば1時間あたり0.5回、部屋の空気を入れ替える換気設備の設置が求められています。

でも今どき、シックハウスが発生しない壁紙が使用されているのではと思いますよね。
実は、家具から発生している可能性が高いんです。

建築基準法では、シックハウスが発生しない建材を使用しても、この換気設備の導入は必須です。
そのくらい、重要な法律です。

この規定は、2003年(平成15年)7月1日から施行されています。

改修工事でシックハウス対策が施されてればいいですが、それ以外を除いて、2003年(平成15年)7月1日以降に着工した建築物を選択しましょう!!

(賃貸情報ではいつ建築(竣工)としか書いていないので、2003年建築の場合は不動産屋さんに問い合わせてみましょう)

外皮性能(断熱性)

この規定は、建築基準法ではなく建築物省エネ法に規定されています。

特に平成4年基準と平成11年基準以降では全く性能が違います!!

特に日射遮蔽は大きいです。
東京地域で例えるなら、単板ガラス(1枚ガラス)が複層ガラス(2枚ガラス)になったくらい違います。

近年では、一次エネルギー消費量(平成25年基準)も規定に加わっています。

また、建築物省エネ法では、床面積300㎡以上の住宅は届出義務があるため、よほど法律を守りたくない事業者以外は適合するように設計しているはずです。(多分・・・笑)

通常、賃貸アパート(マンション)は300㎡以上を超えると思いますので、この届出を行なっているはずです。

ただし、注意点としては、現時点(平成31年2月3日)では、適合義務ではないことが問題です。
つまり、新省エネ基準に適合していない可能性もあるということ。

まとめると、平成11年以降(できれば平成25年以降)に建築されたアパート(マンション)が住居空間の快適性という面で最適である可能性が高いということです。

また、断熱性・窓の日射遮蔽性があることで、外からの音が室内に伝わりにくくなるメリットもあります。

※北海道や北東北を除いてトリプルガラスにしている賃貸物件があれば、それは超優良ですね。

断熱性がある住宅とそうでない住宅とでは、光熱費も違いますし、コールドドラフト(冷たい窓辺からの下降冷気:空間の快適性も損なうばかりか、身体的にも悪影響を与える)も発生しにくいです。

それから結露もしにくくなるのは、カビ発生の防止にもなるので、この省エネ基準に適合している住宅なのかは特に重要です。

沖縄や九州南部以外の地域では、物件選びをする際の留意点にしましょう!

オートロック・宅配ボックス

これは、あるとないとでは全く生活の利便性が違います。

オートロックがあることで生活上の安心感が格段に向上します。

ドア一枚で外の空間と繋がっていないかどうかは、とても大切です。
長屋の場合には、オートロックではないですので、物件選びの際には、共同住宅を選択することをお勧めします。

それから、宅配ボックス! これは、現代の住宅では必須です。
荷物受け取りの手間を少なくできるのは時間を有効に使うことができるようになります!!

防音性

防音性は、建築基準法の界壁という規定です。

建築基準法では必要最低限の規定となっているため、この法律の規定を守っただけですが、完全な防音ではありません。

構造の中で防音性が高いのは、鉄筋コンクリート造>鉄骨造>木造 です。

ですので、鉄筋コンクリート造であれば一応の防音性は確保できますが、全ての鉄筋コンクリート造が壁を鉄筋コンクリート造にしているわけではないことに注意が必要です。

壁式鉄筋コンクリート造であれば、界壁は鉄筋コンクリート造と考えて良いと思いますので、そういった物件を選びましょう。

また、少しでも防音性を求めるのであれば角部屋の最上階を選択することが必要です。

ただし、省エネ性能の低い住宅の場合には、日射により夏場の温度が他の階より上昇しやすくなるので注意が必要です。
ですので、省エネ性能も高いことも必要です。

それから、遮音性が高い製品を設計段階で組み入れるかです。

遮音性が高いことにより若干家賃が高くなる!

私個人の見解としては、現代の質を求めるニーズに対応できるため、可能な限りそうした方が無用なトラブル防止になると思いまし、住宅の価値を高めることに繋がると思います。

物件選びについて

上記5つのポイントをまとめましたが、まずは、多くの物件を見てみるようにしましょう!!

立地条件が一番ですが、多くの時間を過ごすことになる住宅での快適性は、きっと豊かな暮らしを手に入れる一歩になるはずです。

多くの物件を見るには、多くの物件を扱っているサイトを見ることが一番です。

物件情報を確認してみましょう!