こんにちは。やまけんです！！
宅地建物取引士試験において「法令上の制限」として出題される都市計画法ですが、そのうち、用途地域については、普段から仕事などで馴染みがない方だと覚えるのって辛いですよね。
なんだよこれって・・・思うはずです。
実際、実務になると使用するんですが、不動産業界に就職しない人でも自己研鑽のために受験されている方もいるかと思います。
最近のテキストは非常に分かりやすくなっているのでテキストを毎日繰り返し勉強すれば過去問は解けるようになるかもしれません。
しかし、それでは、せっかく覚えるのに意味がありません。
ということで、そのような方々のために、理解しやすいポイントをそれぞれの用途地域で考えてみましたので参考にしてみてください。
用途地域とは
用途地域とは地域地区の一つです。
地域地区とは、都市計画法第８条に規定されており、同条第１項において一号から十六号まで用途地域や高度利用地区、防火地域などのことです。
そのうちの一つが現在１３種類ある用途地域というわけです。
その用途地域ですが、都市計画法第９条において目的が規定されています。
これを見るとなんとくそれぞれの用途地域の意味が分かるんですが、結局何をどう覚えればいいのか混乱するはずです。
要はですね、建築基準法における制限の内容を確認しないと理解できないと思います。
ですので、右欄の記載内容を見て頂くと理解しやすいかも。です。笑
表の見方としては、上から順に制限が緩くなっていく感じです。なお、田園住居は二低層の下に位置きます。
また、工業系用途は上から順に制限が厳しくなっていきます。
| 用途地域 | 用途地域の目的 | 理解しやすくなるかも欄（ポイント） |
|---|---|---|
| 第一種低層住居専用地域 （一低層） |
低層住宅に係る良好な住居の環境を保護 | ・一番厳しい用途地域。その分、住環境が保護されています。（静かな暮らしを求めるならここ！） ・郊外の住宅団地は大体一低層。 ・住宅併用以外は、店舗や飲食店の単独建築は不可。 ・絶対高さ制限（１０mまたは１２m）が定められるので、基本的には３階以下の低層建築物のみ建築することができる。 ・住宅のほかは、学校（大学・専門学校等はダメ！）や神社、老人ホーム、保育所、診療所（病院ではない！）などが建築できる。 |
| 第二種低層住居専用地域 （二低層） |
主として低層住宅に係る良好な住居の環境を保護 | ・一低層で建築できるものは建築可能。 ・店舗や飲食店は２階以下かつ床面積１５０㎡以下であれば建築できる。要は一低層ではコンビニは建築できないけど、二低層であれば可能。 |
| 第一種中高層住居専用地域 （一中高） |
中高層住宅に係る良好な住居の環境を保護 | ・一低層、二低層で建築できるものは建築可能。 ・大学や病院が建築可能。 ・店舗や飲食店は２階以下かつ床面積５００㎡以下であれば建築できる。 ・自動車車庫も床面積が３００㎡以下であれば可能 ・事務所は建築不可。 ・日常生活を考慮するとこの用途地域が暮らしやすいと思う。 |
| 第二種中高層住居専用地域 （二中高） |
主として中高層住宅に係る良好な住居の環境を保護 | ・上記３つの用途地域で建築することができる用途は建築可能。 ・事務所が建築可能。 ・店舗や飲食店も床面積が１,５００㎡までは建築可能になる。 |
| 第一種住居地域 （一住） |
住居の環境を保護するため定める地域 | ・店舗や飲食店も床面積が３,０００㎡までは建築可能になる。 ・二住を少しきびくした感じ。 ・ホテルや旅館が建築可能。 |
| 第二種住居地域 （二住） |
主として住居の環境を保護 | ・店舗や飲食店も床面積が１０,０００㎡までは建築可能になる。 ・準住居地域をちょっと厳しくしただけ。 |
| 準住居地域 （準住） |
道路の沿道としての地域の特性にふさわしい業務の利便の増進を図りつつ、これと調和した住居の環境を保護 | ・自動車修理工場であれば床面積１５０㎡以下であれば建築可能（自動車修理工場以外は５０㎡以下） ・劇場や映画館も床面積が２００㎡未満であれば建築可能 ・町工場と住宅、適度な娯楽が混在する地域と考えるといいかも。 ・もはや商業地域とあまり変わらない。 |
| 田園住居地域 （田住） |
農業の利便の増進を図りつつ、これと調和した低層住宅に係る良好な住居の環境を保護 | ・基本的には二低層に農業用施設を建築可能とする地域（一種低層では農業倉庫は建築できませんが、田園住居であれば建築できる） ・平成３０年４月１日に施行された新しい用途地域！ ・農産物を販売する店舗や飲食店は床面積が５００㎡以下であれば建築可能 |
| 近隣商業地域 （近商） |
近隣の住宅地の住民に対する日用品の供給を行うことを主たる内容とする商業その他の業務の利便を増進 | ・商業地域との違いは風営法関係施設（キャバレークラブ、料理店など）が建築できません。 ・幹線道路沿いや小規模な市街地で見られます。 |
| 商業地域 （商業） |
主として商業その他の業務の利便を増進 | ・商業のための地域なので、商業施設の床面積に制限はありませんし、風営法系施設も建築することができるようになっています。 ・ホテルや旅館も建築可能です。 ・中規模以上の都市の駅前は商業地域ですね。 |
| 準工業地域 （準工） |
主として環境の悪化をもたらすおそれのない工業の利便を増進 | ・危険物系の物（火薬や危険薬品など）を扱う工場や風営法系施設以外はなんでもあり。 ・この用途地域がコンパクトシティ政策を邪魔している。中心市街地活性化基本計画を定めている都市では準工業地域に特別用途地区（床面積が１万㎡を超えの商業施設の立地を制限）を制定している。 |
| 工業地域 （工業） |
主として工業の利便を増進するため定める地域 | ・ホテルや旅館、学校、病院などは建築不可。 ・工業専用地域との違いは、住宅系施設が建築可能となっている。そのため、この工業地域に立地している住宅は大規模な工場や大型物流倉庫の立地と隣り合わせ、若しくは既に立地し混在しているため、住環境が良いとは言えません。建築士としてはオススメしない。 |
| 工業専用地域 （工専） |
工業の利便を増進するため定める地域 | ・もちろん工場立地のための地域。 ・住宅や老人ホーム、店舗、飲食店も当然ダメ（ただし社内食堂や保育所はOK）。 |
なお、非線引き都市で用途地域を定めていない地域や都市計画区域外は、床面積が１万㎡を超える店舗や飲食店などの立地が制限されています。
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