郊外での賃貸経営は市街地の立地する物件との差別化が必要(価格以外)

どうも〜 やまけんです!!
賃貸経営って憧れますよねー、わたしもいつかは経営してみたいなぁと憧れている人の一人です。笑

でも、経営している人は日々不安だと思うんですよ。
「空室が出たらどうしよう」

ん〜、多分これに尽きると思います。

一括借上をしている方はそこまで不安ではないでしょうけど、
空室になるリスクをどこまで担保していけるのか、わたしにはちょっと疑問です・・・

この記事ではあまり言うつもりはないですが、賃貸経営は賃借人がいて成立するビジネスの仕組みです。
今後、日本の世帯数が減っていくので、一括借上を将来にわたり存続させていくのはどうしても無理あるように思えてしまいます・・・(今回はやめておきます。)

首都圏や指定都市の大都市であれば、しばらく世帯数は減らないのでオーナーさんは心配することはないですが、問題は地方都市ですよね。
特に市街地の縁辺部や駅からの徒歩圏外、バスの本数が少ない地域のアパートです。
間違いなく言えるのは、市街地との差別化を図らないと入居率が下がり経営は悪化します。

だからと言って、やってはいけないことがあります。

入居率を下げるために家賃を下げることです。

家賃を下げるということは、収益率が下がります。
老朽化して室内の設備が何世代も前の状態であり、家賃を下げることが当然であると考えられる場合には、仕方ないことですが、それ以外であれば、現在の家賃を下げるのは正しい判断とは言えません

ではどうすればいいのか。

それは、市街地にある物件との差別化を図ることです。
では、具体的にどういったことが考えられるか、いくつか紹介したいと思います。

おいおいアイデア出していいの?って思われるかもしれませんが、実際にアイデアを実行することが重要なので、特に問題はありません。笑

こういう賃貸経営のコンサルティングもしていますよって思って頂ければ幸いです。

郊外の賃貸アパートのメリット・デメリットは何かを考える

はじめに郊外の賃貸アパートのメリットを考えてみましょう。

郊外の賃貸アパートは、市街地部の駅が近くにある物件に比べて賃料が低いです。
また、閑静な住宅街であることが多いので、交通が不便な分、自家用車があれば生活できますし、静かなところで暮らしたいと考えている人にはオススメです。

圧倒的に生活が不便になりますし、通勤・通学の時間がもったいないと考えている方にはオススメできません。

なお、郊外のメリットである静けさ(閑静・静穏)は、最近の住宅設備仕様(性能の良いペア・トリプルガラスなど)によっては、ほぼ完璧にカバーできます。
そのため、住宅設備が良ければ市街地でも静かですので、静けさだけで市街地の賃貸アパートと競争するのであれば、間違いなく負けます・・・

ここまで来れば分かるでしょう。
一概に全ての地域に該当するわけではないですが、郊外アパートのメリットは賃料のみです。

賃料だけであれば、自家用車を保有することを望まない人達には受け入れられないでしょう・・・
近年、急速にシェアリングサービスが普及しているので、自家用車の所有が前提となる地域に住もうと考えている人達は相対的に減っていくことが考えられます。

それに地方都市ですと、市街地と郊外の賃料差ってそこまで大きくないので、他との差別化が重要になるわけです。

そもそもの要因は日本全体の世帯数の減少ですので、これが改善されない限りは、地方のアパートは早めに対処することが重要です。

ではでは、次のその対策案を考えてみましょう。
今回は、3つほど紹介したいと思います。

駐車場台数を減らして、庭をつくる。

地方の郊外部だと、駐車場は2台にしている場合が多いとおもいます。
そして、2台分の駐車料金はタダ、若しくは1台はタダにしているケース。

郊外の場合、徒歩圏内に駅は無く。
バス停はあっても、1時間に1本程度とか、そのような状況でしょうから、車が無いと生活が困難かと思います。

だからといって、駐車場は、容積率を下げる要因の一つですし、金(カネ)は生み出されません。
ですから基本的には、総戸数=駐車場台数 とするのが望ましいです。

その上で、1階の戸数ごとに専用の区切られた庭をつくりましょう。
中心市街地であれば庭の確保はほぼ不可能に近いので、郊外ならではになります。

長屋であれば、戸ごとに庭をつくることが可能ですので、郊外であれば長屋がいいかもしれません。

長屋が分からない方は、こちらの記事をご覧ください。
▶︎長屋や共同住宅における界壁とは何か。建築基準法の解説です。

市街地ではできないことですから、郊外でしかできない強みになります。
特に市街地は容積率を多く使用することが収益化に繋がるので、郊外の余裕ある敷地で行う賃貸アパートにはもってこいです。

庭を求める人は以外と多いには知っていました?

特にアウトドアをしている人にとっては、庭に簡易な倉庫であれば尚更最高です。
アウトドア用品を収納できるメリットは大きいです。
一戸建て住宅を選択する必要性が少なくなり、一戸建て住宅か賃貸かで選択を悩んでいる人に賃貸を選択させるために誘導策につながります。

ここに+αをすると更に選ばれる可能性があります。
αは、照明です。
郊外は、街灯が少なくて防犯上、日常生活に支障を来すケースがありますので、暖かみのある照明で外構を綺麗に見せることで賃貸アパートの価値向上につながります。
更に、街にとってもメリットになるので、社会貢献と思って実施してみましょう。

では次にもう一つの方法です。

ペット可にする。

といっても、大型犬や複数匹は、建物の劣化を早めるとともに、退去後の修繕費の増加、騒音トラブルになる原因になりますから、やめた方がいいです。

猫1匹までくらいが一番いいでしょう。
猫は静かですし清潔です。近年の猫ブームを考えれば猫だけで十分です。

ペット可にするメリットは、一戸建て住宅の差を無くすことに繋がることです。
ペットを飼いたいから一戸建て住宅やマンションに使用としている人は多いものです。

ですから、ペット可とする分を賃料に上乗せにしておけば問題ありません。
これだけでも、自分の物件が選ばれる可能性は十分にあります。

その他(宅配ボックス・カーシェアリング)

宅配ボックスは必須です。笑

昔は、無くても良かったでしょう。
必ず家に人はいましたからね、ですが、現代において、指定日以外で宅配物を受け取るのは至難のワザです。
というか、指定日時を行うだけでも、その時間の前後は部屋にいなければならないため、時間を奪われる大きな問題です。

それに、日本全体として一人当たりの世帯数が減少していきますから、宅配ボックスの設置は必須です。
宅配ボックスが無いだけで、選択されない可能性もあります。

宅配ボックスない場合は、ほかにメリットがないとダメですよ。

なお、宅配ボックスについては、容積率が緩和されています。(平成30年改正)
▶︎容積率算定から除外(宅配ボックス)建築基準法施行令の改正

それから、カーシェアリングです。

これも必須です。
自家用車の保有台数を減らせるので、入居者のメリットが高いです。
ただし、長屋程度の戸数であれば、採算性が合わないケースもありますので、立地するアパート周辺の人口や世帯構成を把握しておく必要があります。

まとめ

市街地と郊外の賃貸アパートの差を無くすには、郊外でしか出来ないモノを最大限に活かして付加価値をつけることです。
今回は、特に庭について記事にしましたが、それ以外にもありますので、郊外での賃貸経営を考える際には、単純に節税対策だけではなく、入居者目線に立って考えてみるようにしましょう。

ではでは、今回はすこーしだけ、郊外での賃貸経営のコツ的なモノを紹介しました!!
最後までご覧いただきありがとうございました!