【旗竿敷地・路地状敷地の建築制限とは?】土地購入及び建築設計時の注意点

このの記事では、旗竿敷地(路地状敷地)とは何かを解説しています。また、旗竿敷地(路地状敷地)を建築設計する場合の注意点を解説しています。

ということで、こんにちは!建築士のやまけん(@yama_architect)です。

過去の行政経験(建築や都市計画)を活かして建築・不動産関係向けに為になる情報発信をしています。

タイトル写真の道(京都市)は路地状ではなく、建築基準法上の道路(建築基準法第42条第3項道路?かな)となっているので、勘違いされないようにお願いします(笑)

それでは、はじめに路地状敷地とは何かについて説明していきます。




旗竿敷地(路地状敷地)とは?

旗竿敷地(路地状敷地)とは、幅員4m未満の敷地内通路を有する敷地で、その敷地が一方の道路にしか接続してないことをいいます。

次の図をご覧ください。建築する敷地のうち、実際に建築される部分と建築基準法上の道路とが結ばれている部分(路地状)を有していることがポイントです。あくまでも道や道路ではなくて「敷地」であることに留意してください。

幅員4m未満というのは、敷地とみなされるかどうの判断となります。

多くの自治体で定める建築条例においては、路地状の部分の幅員が4m以上を有していれば、路地状道路とはみなさず「敷地」と捉えることが可能だからです。

後ほど説明しますが、路地状の部分が幅員4m未満の場合、自治体の条例により路地状部分の長さや建築する建築物の規模・用途等に応じて、幅員を3m又は4m以上としなければならないとする規定されています。

そのため、建築基準法でいう幅員4m以上の道路に2m以上接すれば良いとする規定は、路地状敷地には当てはまリマせん。

土地購入時の注意点

路地状部分を有する敷地の場合、幅員が3m未満の場合ですと、車両の出し入れが困難な上に、見通しも悪く、消防・救急の緊急車両の進入も容易ではありません。

さらに、建築部分は、四方を立地の建築物に囲まれている可能性が高い為、日照・通風等も悪いケースがあり、建築設計時のハードルが高いです。

さらに建築物を施工するための車両も進入できないケースもあるため、建築コストも割高になりやすいこともあります。

その為、極端なこと言うと、路地状敷地の購入はおすすめしません。ただしメリットもあります。それは、土地に係る制限が多くあるため建築の自由度が低いことから土地の価格が通常よりも低いことです。「なぜ、土地価格が低いのかな〜?」と思うような敷地は必ず建築基準法上の制限において大きな制約が掛かっているケースが多いです。

路地状敷地は土地の価格が低いこと以外にメリットはないですね(私個人の意見)
なお、将来的に路地状部分に接する隣地の土地を購入できる可能性があるのならば、土地利用の自由度が改善されるので逆にお勧めです。

それでは、次に路地状敷地における設計時の注意点を述べていきます。

路地状敷地における設計時の注意点

下記の条文は東京都建築安全条例の一文です。

つまり、路地状部分の長さが20mを超えるものについては、路地状部分の幅員は3m以上としなければなりません。又、第2項の規定により、火災に強い耐火建築物や準耐火建築物としない建築物で延べ面積が200㎡を超えるものについては、+1mが加えられ、20m以下であっても3m(20を超える場合は4m)以上の幅の確保が求められます。

路地状敷地については、建築物を利用する方の安全を確保するため、こうした制限が加えれており、特に密集した市街地を抱える都市については必須の付加制限となっています。

【東京都建築安全条例第3条(路地状敷地の形態)】
建築物の敷地が路地状部分のみによつて道路(都市計画区域外の建築物の敷地にあつては、道とする。以下同じ。)に接する場合には、その敷地の路地状部分の幅員は、路地状部分の長さに応じて、次の表に掲げる幅員以上としなければならない。ただし、建築物の配置、用途及び構造、建築物の周囲の空地の状況その他土地及び周囲の状況により知事が安全上支障がないと認める場合は、この限りでない。

敷地の路地状部分の長さ幅員
20m以下のもの2m
20mを超えるもの3m

2 耐火建築物及び準耐火建築物以外の建築物で延べ面積(同一敷地内に2以上の建築物がある場合は、それらの延べ面積の合計とする。)が200平方メートルを超えるものの敷地に対する前項の規定の適用については、同項の表中「2m」とあるのは「3m」と、「3m」とあるのは「4m」とする。


こうした自治体の条例ですが、根拠法としては、建築基準法第43条に規定されており、全国の自治体において東京都のような条例を定めています。

条例では、その他にも建築物の規模等に応じた接道長なども制限しているため、路地状敷地では条例により建築することができないよう規模もあることから、設計時においては、建築する自治体の条例を必読することが求めれます。

特に延べ面積が1,000㎡を超えるような大規模建築物や映画館などの集客施設、車両の出し入れが頻繁にある倉庫は注意が必要となり、少なくとも道路との接続長として、6m以上は求められます。なので4m未満の幅でしか道路に接続しない路地状敷地は建築できません。

また、不動産売買において、路地状敷地である場合は自治体の条例を調査し、どういった制限であるか買手に説明しなければなりません。場合によっては、買手側が考えていた建築物を建築することができないことも十分に考えられます。

まとめ:路地状敷地で建築を検討

旗竿敷地(路地状敷地)は、建築基準法に基づく自治体の条例において、路地状部分の長さや幅員、さらには建築される建築物の規模や用途等に応じて、制限が規定されています。

そのため、安いからと言って安易に判断せず、購入(建築)する土地の自治体の条例をチェック(不動産業者から購入する場合は、不動産業者から説明を受ける)し、予定建築物の建築が可能か予めて検討した上で判断するようにしましょう。

記事は以上となります。参考となれば幸いです。