【歴史まちづくり法】重要事項説明義務の内容を解説。

この記事では、不動産取引において重要事項説明の対象となる『歴史まちづくり法(地域における歴史的風致の維持及び向上に関する法律)』の第15条と第33条について簡単に解説しています。

こんにちは!やまけんです。

普段は、建築や都市計画、不動産に関して役立つ情報を発信しているブロガーです。

不動産取引をしていて歴史まちづくり法に接する機会がそもそも少ないと思います。というのも説明の対象となる建築物自体の数が少ないですし、歴史まちづくり法に基づく計画の認定を受けている自体数も多くないためです。

ですので、この記事は”将来、もしかしたら”担当するかもしれない程度に考えて、気軽に読んで頂けたらと思います。




重要事項説明の対象となる条項

はじめに重要事項説明の対象となる歴史まちづくり法の条項ですが、宅建業法施行令第3条第1項第12の5号(宅建業法施行令はちょくちょく変わるので、この記事を読んでいる時点で号ズレが生じているかもしれません。)に規定されています。

  • 法第15条第1項:歴史風致形成建造物の増築等に係る届出義務(行為着手の30日前)
  • 法第15条第2項:法第15条第1項届出の変更に関する規定
  • 法第33条第1項:歴史的風致維持向上地区計画内における土地の区画形質の変更や建築物の新築・増築に係る届出義務(行為着手の30日前)
  • 法第33条第2項:法第33条第1項届出の変更に関する規定

ではここから、簡単に各条項を説明していきます。がその前に歴史まちづくり法について国の資料をもとに簡単に解説します。

歴史まちづくり法とは?

よく歴史的な街並みを有している都市は、文化財の指定を受けている建造物と文化財指定を受けていない歴史的な価値を有する建造物によって景観(街並み)を形成しています。

その場合、文化財の指定を受けていない建築物の建て替え等により歴史的な街並みが損なわれてしまう状況にあるというのはイメージできると思います。

そのような状況を受け、平成20年11月に施行されたのが『歴史まちづくり法(地域における歴史的風致の維持及び向上に関する法律)』です。

ポイントは、計画の認定の関する部分でして、国から認定を受けることによって、様々な支援や建造物を保存するための措置等を行うことができるようになります。

では、ここから各条項を説明していきます。

第15条第1項・第2項

歴史風致形成建造物の増築や改築等を行うものは、行為に着手する30日前までに市町村長に届出を行わなければならないとする規定です。

重要事項説明においては、取引する建物が歴史的風致形成建造物に該当していないかどうかを市町村に確認し、該当している場合にその指定概要等と届出義務について説明します。

多くの市町村では指定した歴史風致形成建造物をホームページで掲載しているのでインターネット上で確認が可能ですが、市町村から指定されている建造物ですので、歴史まちづくり法以外にも規制や制限、ルールなどがないか確認することをお勧めします。

また、所有者からこれまでの管理状況などを聞き取りして売主に対し説明する必要があります。例えば、どういった箇所を修繕してきたやその際の補助金の名称、修繕計画などを把握します。

歴史まちづくり法第15条(増築等の届出及び勧告等)
歴史的風致形成建造物の増築、改築、移転又は除却をしようとする者は、当該増築、改築、移転又は除却に着手する日の30日前までに、主務省令で定めるところにより、行為の種類、場所、着手予定日その他主務省令で定める事項を市町村長に届け出なければならない。ただし、次に掲げる行為については、この限りでない。
 通常の管理行為、軽易な行為その他の行為で政令※1で定めるもの
 非常災害のため必要な応急措置として行う行為
 都市計画法第4条第15項に規定する都市計画事業の施行として行う行為又はこれに準ずる行為として政令※2で定める行為
 前三号に掲げるもののほか、これらに類するものとして政令※3で定める行為

※1:認定歴史的風致維持向上計画に記載された法第5条第2項第五号の管理の指針となるべき事項に適合して行う行為等
※2:都市計画施設の整備や土地区画整理事業等の施行より行う行為
※3:認定市町村又は支援法人が行う行為

歴史まちづくり法第15条第1項、施行令第3〜5条

歴史風致形成建造物は、市町村が国から認定を受ける計画である「歴史的風致維持向上計画」の重点区域内において、歴史的な建造物であって重点区域内の歴史的風致を形成しており、かつ、その歴史的風致の維持向上のために保全を図る必要がある建造物のことをいい市町村が指定するものです。

指定されると、建造物の所有者の管理義務(法第16条)や第15条第1項の規定による増築等についての届出義務(重要事項説明の対象)が生じる。

指定の期間は、認定計画の期間内に限られており、指定された建造物は財政上の支援制度に保全に必要な支援を受けることができるようになっております。ちなみに、京都市では、平成21年に策定した計画において、指定が順次行われており、現在144か所が指定されています。

また、計画自体の認定はこれまでに83計画が認定(記事執筆時点)を受けており、金沢や京都、奈良といった歴史的な建造物が多い都市が認定を受けている状況です。詳しくは国土交通省のホームページから確認することができるのでリンクを貼っておきます。

☑︎https://www.mlit.go.jp/toshi/rekimachi/toshi_history_tk_000010.html

第15条第2項については、第1項規定の変更に関する事項です。

前項(*前項とは歴史まちづくり法第15条第1項)の規定による届出をした者は、その届出に係る事項のうち主務省令で定める事項を変更しようとするときは、当該事項の変更に係る行為に着手する日の30日前までに、主務省令で定めるところにより、その旨を市町村長に届け出なければならない。

歴史まちづくり法第15条第2項

第33条第1項・第2項

第33条第1項は、歴史的風致維持向上地区計画の区域(地区整備計画が定められている区域)内において、土地区画形質の変更、建築物等の新築や増築を行う場合には、行為に着手する30日前までに市町村に届け出を行わなければならないとする規定です。

歴史まちづくり法第33条第1項の抜粋
歴史的風致維持向上地区計画の区域(歴史的風致維持向上地区整備計画が定められている区域に限る。)内において、土地の区画形質の変更、建築物等の新築、改築又は増築その他政令で定める行為をしようとする者は、当該行為に着手する日の30日前までに、国土交通省令で定めるところにより、行為の種類、場所、設計又は施行方法、着手予定日その他国土交通省令で定める事項を市町村長に届け出なければならない。*注)15条のように適用除外規定も設けられています。

歴史まちづくり法第33条第1項

地区計画制度は、地域の歴史および伝統を生かした物品の販売や料理の提供などを行う歴史的風致にふさわしいとされる用途の建築物等について、用途制限の特例によりその立地を可能とするもので、現在は白河市太宰府市(令和2年末現在)が都市計画決定を行っている状況です。

太宰府市では、太宰府政庁跡前面の道路沿いの用途規制を緩和し、低層住居並みの建築が認められている地区において、飲食店の単独立地を可能としているみたいです(*太宰府市歴史風致維持向上地区計画)

ちなみにですが、特定用途の制限を緩和する場合には、建築基準法に基づき条例化が必要となるので、不動産取引上、こうした案件に該当することはホント稀だとは思いますが、地区計画を定めている場合には条例についてもその内容を確認しておくことが必要です。

第33条第2項については第1項規定の変更に関する規定です。届出した内容について変更する場合にはその変更に関する行為の30日前までに届出をしなければならないとするものです。






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