重要事項説明の対象となる密集市街地整備法を分かりやすく解説

この記事では、密集市街地整備法の概要と不動産取引における重要事項説明に必要な知識をお伝えしている記事です。

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2026年9月時点の重説対象

現行の宅地建物取引業法施行令第3条第1項第21号が挙げる対象は、密集市街地における防災街区の整備の促進に関する法律第三十三条第一項及び第二項、第百九十七条第一項、第二百三十条、第二百八十三条第一項、第二百九十四条、第二百九十五条第五項並びに第二百九十八条第四項です。国土交通省は主な内容を「・防災街区整備地区計画の区域の行為の届出等 ・防災街区整備事業の施行地区内の建築行為等の制限 ・個別利用区内の宅地の使用収益の停止 ・防災都市計画施設の区域内の建築の制限 ・避難経路協定の効力（加わる手続、一の所有者による避難経路協定の設定を含む。）」と整理しています。

法令名だけで該当・非該当を決めず、対象地の区域指定と、買主が予定する行為を重ねて確認します。自治体の公開地図で境界や個別条件が確定しない場合は、地番と計画内容を示して所管部署へ照会します。

物件調査でそろえる資料

• 対象地番と区域図・指定図の照合
• 協定区域、協定書、有効期間、承継効の確認
• 届出対象行為、提出期限、変更手続の確認
• 予定する建築・造成・土地利用と許可条件の照合
• 所管部署、確認日、回答条件の調査記録

重説には、確認できた区域・手続・許可条件と、資料から確定できなかった事項を分けて残します。取得後の建築・造成・用途変更が決まっている場合は、その計画が制限に触れるかも別に確認しておきます。

根拠確認：e-Gov法令検索「宅地建物取引業法施行令」（2026年4月1日施行版）・国土交通省「重要事項説明における法令上の制限等」（2026年9月20日確認）

密集市街地とは？

密集市街地とは、「老朽化した木造の建築物が密集しており、かつ、十分な公共施設が整備されていないことその他当該区域内の土地利用の状況から、その特定防災機能が確保されていない市街地」をいいます。

なお、特定防災機能とは、火災・地震が発生した場合に延焼防止上及び避難上確保されるべき機能のことをいいまして、つまるところ、高密度に木造建築物（耐火・準耐火以外）が建築されている市街地のうち、その改善を効率的に図るためにつくられた法律です。

法律の制定は平成９年でして火災による死者が多かった兵庫県南部地震（平成７年）以降に制定されています。

都市の防災を確保する上では木造密集市街地の解消が重要ですので、都市計画においても地域地区として「特定防災街区整備地区」と、地区計画として「防災街区整備地区計画」を指定することが可能となっています。また、「防災街区整備事業」といって両地区内において市街地再開発的な事業を実施することが可能です。

この上記の３地区については後述する重要事項説明と大きく関わります。

特定防災街区整備地区の指定数

国土交通省が公表している「都市計画施行状況調査」によると令和２年３月末時点で、東京都、大阪府、兵庫県で11地区指定されています。

• 東京都：新宿区、墨田区、品川区、目黒区、世田谷区、豊島区、北区、板橋区
• 大阪府：岸和田市、門真市
• 兵庫県：加古川市

続いて、防災街区整備地区計画の指定数についてです。

防災街区整備地区計画の指定数

国土交通省が公表している「都市計画施行状況調査」によると令和２年３月末時点で、東京都や大阪府を中心に39地区指定されています。

• 北海道：札幌市
• 東京都：品川区、大田区、世田谷区、渋谷区、足立区、北区、葛飾区、江戸川区
• 新潟県：糸魚川市
• 大阪府：豊中市、寝屋川市、守口市、門真市、尼崎市
• 沖縄県：那覇市

重要事項説明義務のある法律の規定

密集市街地整備法のうち、重要事項説明の対象となるのは、宅建業法施行令に定められており、その条項と概要は次のようになります。

重要事項説明の対象となる地域は中心市街地や防火地域・準防火地域などのいずれも限定されている地域となるのと、都市計画で指定されているため容易に調査することが可能でかつ説明内容も簡単です。

簡単ではありますがその説明内容をまとめました。
参考になれば幸いです。