この記事では、令和３年５月20日に国土交通省から公表された「宅地建物取引業者による人の死に関する心理的瑕疵の取扱いに関するガイドライン（案）に関するパブリックコメント」について、その概要をまとめてみました。
こんにちは！やまけん（@yama_architect）といいます^ ^
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これから多死社会を迎える前に不動産取引現場で大きな混乱が生じないようにし、不動産流通が円滑になるよう（つまり、経済が回るよう）ガイドラインを整備したのでは？というのがわたしの考えです。
もちろんこれまでは、事故物件に対する対応が事業者によって異なっていたので場合によっては、過度な負担になっているケースもあったんじゃないかなとは思いますが、それ以上に、今後、急速に高齢化が進み、なおかつ単身高齢者が明らかに増加することが分かっていますから、それらの社会的課題を解決するために先手を打ったのだと思います。
では、そのガイドライン案について概要を説明していきたいと思います。
不動産取引における心理的瑕疵に係る課題
これまでに不動産で過去に生じた死（他殺、自死、事故死）に関する心理的な瑕疵については、告知に対する取扱いの判断基準がないため、取引現場での取扱がそれぞれ異なっており、次のような課題があったようです。
- どの程度の心理的瑕疵を不動産取引において許容するかについては、契約当事者間で明文をもって合意することは、通常行われているとは言えない状況にある。
- 取り扱う宅地建物取引業者によって対応が異なり、中には、人の死に関する事案の全てを買主・借主に告げているケースもあり、心理的瑕疵に係る対応の負担が課題であると指摘されている。
- 過去に生じた人の死に関する事案の全てを告げる対応を行うことによって、賃貸住宅の入居の場合において、貸主が、入居者が亡くなった場合、亡くなった理由を問わずその事実の告知対象にしなければならないと思い、特に単身高齢者の入居を嫌煙する傾向があると指摘されている。
こうした課題を受け、ガイドラインを定めたということになります。
ガイドラインの位置付けは次のようになります。
ガイドラインの位置付け
ガイドラインの位置付けとしては、大きく２つほど決められています。
１つ目は、「宅地建物取引業者の責務の判断基準としての位置付け」となり、”宅地建物取引業者が宅地建物取引業法上負うべき責務の解釈”を整理し、取りまとめています。
ただし、人の死が生じた建物が取り壊された場合の土地取引、隣接住戸や建物の前面道路で生じた場合、搬送先の病院で死亡した場合などについては、今回のガイドライン案には示されていません。
＊今後の検討事項とされており、必要に応じて加えられるようです。
２つ目は「民事上の責任の位置付け」となり、”宅地建物取引業者が本ガイドラインに基づく対応を行った場合であっても、当該宅地建物取引業者が民事上の責任を回避できるものではない”とされており、当然ながら不動産取引のケースごとに個々の判断が異なるため、ガイドラインによる対応をしたからといって直ちに民事上の責任回避されるものではないですよ。
とはいえ、取引当事者間のトラブルの未然防止につながるはずです。
次に告知内容等に関する概要です。
心理的瑕疵物件の取引に関するガイドラインの考え方
はじめにガイドラインが対象とする不動産の範囲ですが、人が継続的に生活する場（生活の本拠）について、居住の快適性、住み心地の良さなどを期待して購入・賃借し入居することから人の死に関する事案は取引に重要な影響を及ぼす度合いが高いとの理由から居住用不動産を対象としています。
なお、マンションやアパートの共用部分で生じた事案も対象とするべきとされています。
次に、どのような事案を告知しなければならないかです。
告知事案としては、「他殺、自死、事故死その他原因が明らかでない死亡」とされています。
なお、自宅における死因割合のうち老衰や病死による死亡が９割を占めることが分かっており、過去の判例においても自然死については心理的瑕疵を否定したケース（東京地判平成18年12月６日WJ）もあるため、「自然死や日常生活の中での不慮の死」については、告知をする必要はないとしています。
ただし、長時間にわたって人知れず放置されたこと等により特殊清掃が行われた場合については、告知義務がるとされているので注意が必要です。（当然ですよね。ですので、孤独死を防止する措置を施した住宅の提供が急がれるところだと思います。）
では、次に宅建業者による調査方法についてです。
調査方法については、通常業務における情報収集等の過程において知ることができれば、その内容について告知する義務はあるが、自発的に調査すべき義務までは宅地建物取引業法上は認められないとしています。
なお、媒介を行う場合には、売主・貸主に対して告知書（物件状況等報告書）等に過去に生じた事案について記載を求めることにより調査義務を果たしているとしています。
最後に告知する内容についてです。
賃貸借契約においては、事案の発生時期、場所、死因（不明である場合はその旨）を告げることとなります。なお、その内容は貸主・管理業者に照会した内容をそのまま告げるべきとされています。
＊事案の発生から期間が経過している場合ですが、賃貸借契約の場合には、事案の発生から概ね３年間は借主に対して告げるべきとしています。
売買契約においては、賃貸借契約と同じく、事案の発生時期、場所、死因（不明である場合はその旨）を告げることとなります。
＊事案の発生から期間が経過した場合の取り扱いなどについては、参照すべき判例や取引実務等が現時点において十分に蓄積されていないため、明記されていません。そのため、過去に生じた告示すべき事案がある場合には必ず告知する必要があります。
それから、亡くなった方の遺族や関係者等に配慮して個人情報等が分かる内容（氏名、年齢、住所、家族構成、具体的な死亡原因、発見状況等）は伝える必要はないとされています。
また、告知については書面の交付が望ましいとされています。
いつ正式に公表？
国では、令和３年５月20日から令和３年６月19日までの間、パブリックコメントを実施していますが、その公表資料には、いつごろ正式に公表するかは示されていませんでした。
調べたところ、衆議院国土交通委員会において、このガイドラインの取りまとめを行っている検討会について質問があったようで、夏頃を目指しているという大臣の答弁がなされました。
ガイドラインについては、下記URLからパブコメ資料を確認することができるようになっているので、もっと詳しく知りたい方はご覧になってみてください。＞＞外部リンク（https://www.mlit.go.jp/report/press/tochi_fudousan_kensetsugyo16_hh_000001_00017.html）
ということで以上となります。参考になれば幸いです。
