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なせ、分譲マンションは14階建てや15建てが多いのか解説していきます。いくつか、理由がありますので、このことについて説明していきます。
高さ31mを超える建築物への非常用昇降機の設置
建築基準法第34条第２項の規定では次のように、高さ31mを超える建築物は、非常用の昇降機を設置するよう求めています。
高さ31m超に非常用昇降機が必要な理由は昭和のはしご車の最大高さが30m程度だったことに由来しています。
※現在は40m級のはしご車もあります。
高さ31mを超える建築物（政令で定めるものを除く。）には、非常用の昇降機を設けなければならない。
建築基準法第34条第2項
高さ31m超える建築物。階高を約３mとすると、10階又は11階建てになります。
この非常用昇降機、少し専門的な話となりますが建築基準法施行令第129条の13の３に規定されています。通常のEV（エレベータ）とは異なるため、設置するには通常のEV超の費用と維持管理に係る費用がかかります。
そのため、非常用昇降機を設置しないよう計画することが多いです。法令上、高さ31m超全ての建築物に非常用昇降機の設置が必要となるわけではなく、一部の例外があります。
次の１から４のいずれかに該当するものは、非常用昇降機の設置が免除されます。
- 階段室、EV機械室、装飾塔、物見塔など
- 各階の床面積の合計 ≦ 500㎡
- 階数４以下の主要構造部が耐火構造の建築物で、100㎡以内ごとに防火区画されたもの
- 機械製作工場、不燃性物品を保管する倉庫等で主要構造部が不燃材料等のもの
❶は、非居室のため救助の必要性がないためです。
❷は高さ31m超の部分の床面積の合計が500㎡以内と規模が小さいためはしご車が届く位置まで比較的容易に避難できるだろうとするもの。
❸は４階以下に限って適用されるものですが、防火区画と耐火構造（RCの壁・床）は31m以下の部分も同じですので、同じ形状のまま＋４階が可能となります。
❹は、不燃性物品の保管倉庫等に限って適用されるものです。
マンション場合は、上記❸に適合させることで、10階又は11階＋４階となるため、一般的には14階又は15階となります。なお、前面道路が狭い場合は道路斜線制限の関係から階数が制限されます。
高さ60mを超える建築物は、大臣認定が必要
この規定は、構造耐力規定である法第20条第１項第一号に規定されています。
（構造耐力）
建築基準法第20条第１項第一号
第20条 （略）
一 高さが60mを超える建築物 当該建築物の安全上必要な構造方法に関して政令で定める技術的基準に適合するものであること。この場合において、その構造方法は、荷重及び外力によつて建築物の各部分に連続的に生ずる力及び変形を把握することその他の政令で定める基準に従つた構造計算によつて安全性が確かめられたものとして国土交通大臣の認定を受けたものであること。
建築物の高さ60mは、階高を３mとすると、約20階建てとなるのですが、構造耐力上問題がないことを国土交通大臣が認定する必要があります。
認定手続きや特殊な構造計画などで一般的な分譲マンションよりも時間とコストが生じます。また、消防法に関連する条例等によりヘリポートなどの設備の設置が必要となるケースがあります。
このため整備コストの関係上、60m超かつ地価が高い地域なのであればできる限り高くして一戸あたりの建設費を抑えた方が経済的です。
一方で、タワマンの需要が低い地域や地価が低く高度利用の恩恵が低い地域であれば、14階又は15階以下（高さ31m＋４階以下）に抑える方が経済的となります。
このため、概ね16~19階建ての分譲マンションを見ることは少ないです。
