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【道路斜線まとめ】道路斜線制限の調べ方やルールなどを元建築行政職員が分かりやすく解説

この記事では、道路斜線制限について元行政職員・建築基準適合判定資格者の立場から分かりやすく解説している記事です。

・道路斜線の意味とその必要性
・道路斜線の調べ方(用途地域・適用距離など)
・道路斜線の計算方法
・道路斜線の緩和(高低差やセットバックなど)
・不動産重説への書き方や注意点

・道路斜線に違反した場合の罰則

YamakenBlogは、建築基準法や都市計画法、宅建業法など、まちづくりに関連する難解な法律を、元行政職員の私がシンプルでわかりやすく解説しています。

このブログは、建築・不動産業界のプロから、家づくりを計画中の方、店舗立地を検討している方まで、誰でも役立つ情報が満載です!

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道路斜線制限の意味とその必要性

道路斜線制限は、今から100年以上前の旧市街地建築物法時代(建築基準法の前身)から存続している市街地の日照や通風等の確保を目的とした建築物の高さに対する規制です。
※建築基準法では集団規定に含まれます。

ごく稀にですが、「まちづくり(都市計画)なのになぜ都市計画法で規定されていないの!?」という質問を受けることがあります、、、

仕組みは用途地域制限と同じで、指定自体は都市計画法の役割ですが、実際の具体的な法規制は建築基準法が担っています(戦前の時代から連動・補完関係にある仲良し法律!!)
お暇があれば旧都市計画法・旧市街地建築物法が制定されてから100年が経過して思うこと。

この道路斜線制限は市街地の日照や通風等の確保を目的としていて、例えば、道路幅が狭いのに道路幅の5倍も10倍も高い建築物が乱立してしまった場合、その周囲は日照等を確保できずに不衛生な市街地が形成されてしまいますよね…

そのような劣悪な市街地形成を防いで良好な都市環境をつくるために設けている制度です。

こちらの記事でも斜線制限の基礎知識を書いていますので、良かったらご覧ください♩

道路斜線制限の調べ方

道路斜線、隣地斜線、北側斜線、日影規制は問い合わせが多い内容なので、特定行政庁では、用途地域毎にまとめてホームページで公表していることが多いです。中には公表していないところもあります。

一覧表にまとめている親切な自治体さんにあたればラッキーなんですけど、財政規模の小さな限定特定行政庁や県が行政庁だったりすると…調べるのが手間だったりします…

そのようなときでも道路斜線は比較的わかりやすい方です。

特定行政庁が別途指定する特別な勾配等がない限りは以下の表(スクロールしてください!)のようになります。

一種低層・二種低層・田園住居

容積率(%)適用距離(m) 勾配
容積率≦200201.25
200<容積率≦300251.25
300<容積率≦400301.25
400<容積率351.25

一種中高層・二種中高層

容積率(%)適用距離(m)勾配
容積率≦200201.25
200<容積率≦300251.25
300<容積率≦400301.25
400<容積率35(30)1.25
( ):容積率が400%以上
勾配:前面道路が12m以上の場合は、道路幅員*1.25を超える区域は制限勾配を1.5に緩和(法第56条第3項)

一種住居・二種住居・準住居

容積率(%)適用距離(m)勾配
容積率≦200201.25(1.5)
200<容積率≦30025(20)1.25(1.5)
300<容積率≦40030(25)1.25(1.5)
400<容積率35(30)12.5(1.5)
( ):特定行政庁が別途指定する地域
勾配:前面道路が12m以上の場合は、道路幅員*1.25を超える区域は制限勾配を1.5に緩和(法第56条第3項)

近隣商業・商業

容積率(%)適用距離(m)勾配
容積率≦400201.5
400<容積率≦600251.5
600<容積率≦800301.5
800<容積率≦1,000351.5
*容積率1,000%超えは国内で見ても事例が少ないので記載省略

準工業・工業・工業専用

容積率(%)適用距離(m)勾配
容積率≦200201.5
200<容積率≦300251.5
300<容積率≦400301.5
400<容積率351.5

指定なし(非線引き白地・市街化調整区域)
【補足】非線引き白地:都市計画区域内・準都市計画区域内のうち白地地域での用途制限

容積率(%)適用距離(m)勾配
容積率≦200201.25(1.5)
200<容積率≦300251.25(1.5)
300<容積率301.25(1.5)
( ):特定行政庁が別途指定する地域

【市街化調整区域・地区計画には注意】
平成19年以前に市街化調整区域で大規模開発行為により造成された土地や地区計画が指定されている地域では、法定の道路斜線よりも厳しいルールが設定されていることがあります。
(例)市街化調整区域内の造成団地:開発行為による指定で1.25となっているなど、または、住居系を誘導する商業地域内の地区計画で勾配指定が1.25といったケースがあります。

【メモ】
一住・二住・準住居・調整・白地以外は特定行政庁別途指定がないのです。
ですので、容積率さえ分かれば他は役所に確認する必要がないです。

では、適用距離と勾配を見ていきましょう〜。

例えば、第一種住居地域の敷地で、指定容積率が300%、前面道路幅員が4mの場合には、4m*0.4=160%(法第52条第2項)となり、適用距離は20m、勾配は1.25mとなります。

また、商業地域で指定容積率が800%、15mの特定道路で特定道路から敷地までの距離が35m、前面道路が6mの場合は、法第52条9項の規定で3mを加えることができるため、6m+3m=9m*0.6m=540%となり、適用距離は25m、勾配は1.5mとなります。

ここで注意したいのが容積率です。

容積率は、都市計画で指定する容積率(建築基準法第52条第1項)ではないです。

ですので、指定容積率が300%だから300%の欄を見れば良いわけではなく…

例えば、指定容積率が300%の住居系用途地域であっても幅員が4mの場合には、0.4*4=160%となることで、適用距離が25mから20mとなります。

この他にも複数の用途地域がまたがる場合の面積比による容積率算出や幅員15m以上の特定道路に接続する道路に接する場合の容積率も関係してきます。

(注)容積率:法第52条第1項、第2項、第7項、第9項に基づく容積率の限度
関連記事法第52条第2項法第52条第7項法第52条第9項

道路斜線の計算方法や基本的なルール

道路斜線制限は用途地域等(白地や調整区域を含む)と容積率に応じて適用距離と勾配が決まっています。

勾配は住居系は1.25、商業・工業・白地・調整は1.5が基本です。

こちらの図は道路幅員が4mのケースでの高さ制限です。

例えば、住居系であれば、敷地反対側の境界線から6mの位置では6m*1.25=7.5m(高さの限度)となります。これが商業系の場合には、6m*1.5=9mが高さの上限となります。

高い建物を建てる場合には住居系以外の地域を選択する必要がありますが、一般的に多い2〜3階建て程度であれば住居系で道路幅が狭くても全く問題がないです!!

道路斜線の計算式

道路幅員×1.25(1.5)
※住居系は1.25、非住居系は1.5
※適用されるのは敷地反対側の道路境界線から20~50m

補足:確認申請図書(適用距離と勾配)

建築確認申請図書へは最も斜線制限が厳しい位置を選択(屋根形状や道路縦断勾配によっては複数)して、敷地断面図に道路斜線制限を記載します。

その際は、どの位置で斜線検討を行っているか分かるように配置図への検討位置を図示します。

※参考配置図

敷地断面図で注意するのは、斜線を検討する際の位置は道路中心の高さです。
建築基準法施行令で次のように規定されています。

 建築物の高さ 地盤面からの高さによるただし、次のイ、ロ又はハのいずれかに該当する場合においては、それぞれイ、ロ又はハに定めるところによる。
 法第56条第1項第一号の規定並びに第130条の12及び第135条の19の規定による高さの算定については、前面道路の路面の中心からの高さによる。

建築基準法施行令第2条第1項第6号イ

なお、“路面の中心の高さ”とあるように路面中心位置であって、道路管理区域の中心ではないので注意が必要です。

*つまり、道路横断図上の平均GLではない。

※参考敷地断面図

適用距離は用途地域と容積率に応じて20m~50mの範囲が適用されます。

ただし、敷地反対側の道路境界線からの距離ですので、戸建て住宅や比較的小規模な建築物など、建築物の高さが低い場合には気にしなくてOKです。

適用距離は規模が大きい建物を計画する以外は確認申請図書にも記載する必要はないです。

また、同様に建築確認申請においては、明らかに適合していることができる場合には、あえて緩和した後の道路斜線を記載する必要はないです。

図書への書き込みが増えることで図面が煩雑になる上に審査側のチェック時間が増えることで双方にメリットがないです。
*上図のように反対側の道路境界線から道路斜線を書き込む程度でOKです。

なお、ほんとごくまれにですが、、、

俺は権力があり偉いと勘違いしている役所OB主事がネチネチと「緩和することができる」という選択肢ではないから後退緩和後の位置で検討するようにという指示をする人がいるので当たってしまったときは声を大にしてクレームを入れてください。

住宅であれば次のように確認申請図書に記載すれば十分かと思います。

補足:行き止まり道路の場合

行き止まり道路に接する敷地の場合にも道路斜線検討が必要となります。

通常の道路斜線よりも若干複雑なのでこちらの記事をご覧ください。

さらに詳しく

補足:複数の用途地域にまたがる,2以上の前面道路に接する場合

  • 容積率は、面積比によって算出します。
  • 適用距離は前面道路に面している用途地域が適用距離となります。
    *過半に属する用途地域が適用されるのではなく、道路に接している部分の地域が適用されます。部分適用(法第56条第5項)
  • 2以上の前面道路に接する場合は、『2Aかつ35m以内』が適用され、例えば、10mと4mの道路に接続する敷地で4mに接する部分は、2*10=20mの範囲については10mの道路幅員が適用されることで大幅に斜線制限が緩和されます。
    (注)緩和を使う必要なく道路斜線に明らかに適合している場合には、緩和した斜線の図示は不要です。

適用距離を図示する必要がある規模の建築物を計画される場合には、こちらの図書を購入してケースに当てはめて検討する方が早く処理できます。

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補足:後退緩和と高低差がある場合

道路境界線から建物を後退させることで斜線制限を緩和することが可能です。

法令では、次のように規定されています。
ただし、一定条件に適合しないと使用することができないため注意が必要となります。

【法第56条第2項】
前面道路の境界線から後退した建築物に対する前項第一号の規定の適用については、同号中「前面道路の反対側の境界線」とあるのは、「前面道路の反対側の境界線から当該建築物の後退距離(当該建築物(地盤面下の部分その他政令で定める部分を除く。)から前面道路の境界線までの水平距離のうち最小のものをいう。)に相当する距離だけ外側の線」とする。
【施行令第130条の12(要約)】
⚪︎ 物置等(倉庫、附属車庫、附属自転車置場、受水槽など)で次に該当するもの
 ・軒高2.3m以下かつ床面積合計が5㎡以下
 ・前面道路に面する長さ/敷地の前面道路に接する部分の長さが1/5以下
 ・道路境界線から物置等までの距離が1m以上

⚪︎ ポーチで次に該当するもの
 ・ポーチの高さ5m以下
 ・前面道路に面する長さ/敷地の前面道路に接する部分の長さが1/5以下
 ・道路境界線から物置等までの距離が1m以上

⚪︎ 高さが2m以下の塀又は門、高さ1.2m超の部分は網状等のフェンスであること。
⚪︎ 隣地境界線に沿つて設けられる門又は塀
⚪︎ 歩廊、渡り廊下等(特定行政庁規則で指定)
⚪︎ 建築物の部分で高さが1.2m以下のもの

建築基準法第56条第2項

次に高低差(不利側:道路よりも1m以上高い場合)がある場合には、高低差(地盤面ー路面中心の高さ)から1mを引いた値を2で割った値が道路斜線検討位置となります。

道路よりも1m以上高くないと使えない緩和となっています。

また、高低差に塀やフェンスがある場合には後退緩和できる距離が通常の考え方と異なります。

下図の場合、最大の後退距離aを使うには、AC(塀+フェンス(透過性あり))は2m以下、AB(塀:CB等)は1.2m以下とする必要があります。
ACが2m超、またはABが1.2m超の場合には後退距離は道路境界線から塀までの距離であるbとなります。


余談です…

図解解説といえば役所時代から建築確認申請MEMOだったのですが、最近では、建築法規PROさんが見やすい感じて使う頻度が高くなっています(表紙の質感がいい!)。

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補足:公園や広場、水面、道路扱いしない道に接する場合

前面道路の反対側に公園や広場、水面、道路扱いない道、線路敷がある場合には、その幅を含めることができます。

詳細は建築基準法施行令第134条に規定されています。
また、こちらの記事でも触れていますので良かったらご覧ください。

さらに詳しく

なお、水路や道路扱いしない道を含めないでも明らかに適合する場合にはあえて緩和を使う必要はないです。

特に道路扱いしない道や水路(使用されていない用悪水路など)は、将来、近隣地権者によって用途廃止する可能性が高いです。

用途廃止には隣接地権者の将来的に既存不適格建築物にさせないためにも緩和を使用するのは望ましくないというのが私の考えです。

(前面道路の反対側に公園、広場、水面その他これらに類するものがある場合)
第134条 前面道路の反対側に公園、広場、水面その他これらに類するものがある場合においては、当該前面道路の反対側の境界線は、当該公園、広場、水面その他これらに類するものの反対側の境界線にあるものとみなす

建築基準法施行令第134条第1項

補足:ペントハウス・バルコニー手すり、太陽光発電設備と道路斜線の関係

道路斜線制限では、ペントハウス(階段室等:階段室、昇降機塔、装飾塔、物見塔、屋窓など)やバルコニー手すり、キュービクル、太陽光発電設備は、一定の条件下で道路斜線制限の高さに含めないことができます。

項目条件高さの限度
ペントハウス(PH)
施行令第2条第1項6号ロ
PHの水平投影面積≦建築面積の1/8PH≦12m
太陽光発電設備PH+太陽光発電の水平投影面積≦建築面積の1/8
*太陽光を屋上部分として高さを算定しても建築基準関係規定に適合していること。
高さ不算入
屋上突出物
施行令第2条第1項6号ハ
鬼瓦、装飾物、煙突、アンテナ、防火壁等
バルコニー・屋上手すり(開放性の高いもの、縦格子)
*屋上突出物と認められないものは対象外
高さ不算入
PH:機械室、塔屋、時計塔、教会の塔状、高架水槽・キュービクル(周囲の目隠しを含む)なども含む

避雷設備の高さ算定についてはこちらの記事をご覧ください。

さらに詳しく

補足:天空率の適用による道路斜線制限の適用除外

天空率適用はこちらの記事をご覧ください。

不動産重説時の注意点

よくある勘違いとして、役所で指定容積率と勾配・適用距離を確認してその数値をそのまま書いてしまうことです。

容積率は、都市計画で指定する容積率ではなく、基準容積率であり前面道路が12m未満の場合には指定容積率よりも小さくなることが考えられます。

例えば、商業系用途地域で前面道路が6mの場合、指定容積率が600%であっても、6m*0.6=360%となり適用距離が小さくなります。
また、住居系でも同様に4m道路の場合には160%となり、仮に指定容積率が300%の場合と比べると適用距離が短くなります。

道路斜線に違反した場合の罰則

道路斜線制限に違反すると、法第101条により100万円以下の罰金となります。
法人の場合には法人に対しても同様に罰金刑となります。

では、どのように書かれているのか、法第101条を確認しましょう!

第百一条 次の各号のいずれかに該当する者は、100万円以下の罰金に処する。
 (略) 〜 第56条第1項 〜 (略) 〜 の規定に違反した場合における当該建築物又は建築設備の設計者(設計図書に記載された認定建築材料等の全部又は一部として当該認定建築材料等の全部又は一部と異なる建築材料又は建築物の部分を引き渡した場合においては当該建築材料又は建築物の部分を引き渡した者設計図書を用いないで工事を施工し、又は設計図書に従わないで工事を施工した場合(設計図書に記載された認定建築材料等と異なる建築材料又は建築物の部分を引き渡された場合において、当該建築材料又は建築物の部分を使用して工事を施工した場合を除く。)においては当該建築物又は建築設備の工事施工者
 前項第三号、第四号又は第六号に規定する違反があつた場合において、その違反が建築主又は建築設備の設置者の故意によるものであるときは、当該設計者又は工事施工者を罰するほか、当該建築主又は建築設備の設置者に対して同項の刑を科する。

建築基準法第101条(抜粋)

通常、建築士は違反した設計図書をつくらないですし、仮に違反した設計図書を用いても建築確認申請済証が交付されないので、建築士が作成した設計図書を無視した工事施工者や、意図的に違反した建築主が該当するかと思います。

工事施工者が設計図書に従わないケースでは工事施工者が罰金刑になりますが、建築主が故意に違反した場合には、その建築主も罰せられることとなります。

例えばですが、悪徳オーナーが完了検査後に道路斜線制限を超える部分に斜線制限では緩和外の手すりを設けたり、緩和できないペントハウスを増築すると建築主やその施工者が罰せられることとなります。

道路斜線制限に違反したケースは私自身も経験がないので事例としては少ないとは思いますが、建築士の方であれば、オーナーに対しては、引渡時に取扱説明書(法規制)を交付しておくことが望ましいと思われます。

まとめ

それではまとめです。

  • 道路斜線制限は、用途地域等と容積率に応じて適用距離と勾配が決められています。
    *法別表第3を参照
  • 基本的には住居系の勾配は1.25その他の商業系・工業系・調整は1.5です。
  • 適用距離は20m~50mと容積率に応じて定められており、規模の大きい建築物を計画する際以外は気を付ける必要性は低い。
  • 緩和等には、次のケースがあります。
    ・建築物が後退した場合
    ・道路の反対側に水路、公園、線路敷、広場等がある場合
    ・敷地が道路よりも1m以上高い場合 
    ・PH(水平投影面積が建築面積の1/8以下)で高さ12m以下
    ・手すり等の屋上突出部
    ・本記事では触れていませんが建物形状によっては天空率の適用で緩和可能

この記事でまとめきれていない部分もあるので詳細は図解解説等を参考にしてみてください。
参考図書を貼っておきます。

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北側斜線制限はこちら

それでは以上となります。こちらの記事が参考となりましたら幸いです。






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YamaKen都市計画(まちづくり)を通じて都市を美しくしたい人
【資格】一級建築士、一級建築基準適合判定資格者、宅建士など 【実績・現在】元国と地方自治の役人:建築行政・都市計画行政・公共交通行政・まちづくりなどを10年以上経験 / 現在は、地元でまちづくり会社を運営し、都市に関わるコンサルタントや住宅設計、執筆活動を行っています。