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土地購入時の重要事項:指定容積率?違います!前面道路の幅員が重要 [法第52条第2項]

建築士として土地購入予定者の皆様にお伝えしたいこと。特に「容積率」については、誤解していることがあります。何を誤解しているかというと、道路が狭いと指定容積率よりも設計上の容積率の上限値が低くなります。

こちらの記事を読むことで、建築基準法第52条第2項(容積率:前面道路の幅員による容積率計算)を理解することができます。

あいさつが遅くなりました。

建築士のやまけんと申します^ ^

今回は、「容積率」をキーワードにして、簡単に理解できるようポイントを絞って解説していきます。

次のような方には是非読んで頂きたい記事です。
○土地の購入を検討しているが、検討している土地の前面道路が狭隘(せまい)である。

では、解説していきます。そもそも「容積率」とはについて知りましょう。




容積率とは

容積率とは=建築物の延べ面積※1の敷地面積に対する割合

※1:建築物の各階の床面積※2の合計
※2:建築物の各階又はその一部で壁その他の区画の中心で囲まれた部分の水平投影面積による。

容積率(%)=延べ面積÷敷地面積*100

都市づくり的な目的でいうと、地域(都市)で行われる各種の社会経済活動の総量(床面積)を誘導することにより、建築物と道路等の公共施設とのバランスを確保することで、市街地環境の確保を図るために用途地域ごとに制限するものです。

(容積率の算定例)
敷地面積:200㎡
1階床面積:150㎡
2階床面積: 50㎡

容積率(%)=(150㎡+50㎡)÷200㎡*100
=100%

実際の実務は、容積率の算定に含める・含めない部分があるため、簡単な計算というわけにはいかないですが、一般的にはこのような形で計算することができます。

そして、この算定した容積率を超えてはいけない規定があります。

それが、都市計画で定める容積率となります。

一般的には、地域地区といわれる用途地域に市町村が容積率を設定しています。

用途地域以外にも、高度利用地区や地区計画などによって、別途制限が設けられるケースなどもありますが、不動産売買などで示される指定容積率については、基本的に都市計画で定められた内容を記載しているはずですので、そこまで悩む必要はありません。

また、親切な自治体では、都市計画情報を公式ホームページに掲載している場合がほとんどですので、ご自身で調べることも可能です。

指定容積率は、次のような値が示されます。

指定容積率

容積率は都市計画で定められます。

用途地域容積率(%)
第一種低層住居専用地域
第二種低層住居専用地域
田園住居地域
50、60、80、100、150、200
第一種中高層住居専用地域
第二種中高層住居専用地域
第一種住居地域
第二種住居地域
準住居地域
近隣商業地域
準工業地域
100、150、200、300、400、500
商業地域200、300、400、500、600、700、800、900、1000、1100、1200、1300
工業地域、工業専用地域100、150、200、300、400
用途地域の指定のない区域(市街化調整区域)50、80、100、200、300、400

この表の中の数値が必ず定められています。

なお、繰り返しとなりますが、この表以外にも、地区計画などで別途制限を設けている場合があるので注意が必要です。

いずれにせよ、一般的には、自治体のホームページから情報を得ることが可能となっています。

では、ここからが今日の本題です。

それが、前面道路の幅員により定まる容積率についてです、

前面道路の幅員より定められる容積率

これは、簡単にいうと次のようなものです。

容積率(%)=前面道路幅員(m)*0.4(0.6or0.8)*100

例えば、前面道路が4mで、0.4となっていた場合は、4m*0.4*100=160%が容積率となります。※0.4や0.6という数字については、建築基準法で規定され、住居系用途地域の場合は0.4(又は0.6)、非住居系用途地域の場合は0.6(又は0.4・0.6)となっています。

法令はこちらです。ピンクのアンダーラインのところを見てみてください。前面道路の幅員(2方向の道路に面する場合には最大の幅員)が12m未満の場合には、道路幅員に0.4又は0.6を乗ずることとされています。
*前面道路の幅員が一定ではない場合についての幅員の取り方については、こちらの記事をご覧ください。

 前項(用途地域毎等の指定容積率)に定めるもののほか、前面道路(前面道路が2以上あるときは、その幅員の最大のもの。以下この項及び第12項において同じ。)の幅員が12m未満である建築物の容積率は、当該前面道路の幅員のmの数値に、次の各号に掲げる区分に従い、当該各号に定める数値を乗じたもの以下でなければならない
 第一種低層住居専用地域、第二種低層住居専用地域又は田園住居地域内の建築物 10分の4
 第一種中高層住居専用地域若しくは第二種中高層住居専用地域内の建築物又は第一種住居地域、第二種住居地域若しくは準住居地域内の建築物(〜略〜) 10分の4(特定行政庁が都道府県都市計画審議会の議を経て指定する区域内の建築物にあつては、10分の6)
 その他の建築物 10分の6(特定行政庁が都道府県都市計画審議会の議を経て指定する区域内の建築物にあつては、10分の4又は10分の8のうち特定行政庁が都道府県都市計画審議会の議を経て定めるもの)

建築基準法第52条第2項(抜粋)

そして、ここからが重要ですが、この計算した容積率と先ほど述べた指定容積率のうち、小さい数値が適用されるということです。

ですので、例えば次のようなケースの場合などは購入時に注意が必要です。

▫️指定容積率:200%(第一種中高層住居専用地域)
▫️前面道路幅員:4m

この場合、前面道路の幅員により定まる容積率は、

4m*0.4*100=160%(容積率)

となるため、都市計画で定められた容積率よりも低い容積率が適用されるということです。

敷地面積が狭い場合などは、敷地いっぱいに建築して、かつ容積率を最大限使用するケースがあると思いますが、その場合には、前面道路が狭いと、実際に構想を描いた建築物が建築できないとなる可能性もあります。

とはいえ、この内容についても重要事項説明で説明される内容なので、「えー、理想のマイホームが建築できないじゃん」なんて事には、ほぼほぼ無いとは思います。

補足・最後に

近年では、容積率の算定に含めない部分の緩和が進んでおり、従前からある自動車車庫等(5分の1)のほか、備蓄倉庫(50分の1)や宅配ボックス※3などがあり、こういった用途に供する部分については容積率算定から緩和されます。

※3容積率算定から除外(宅配ボックス)建築基準法施行令の改正

とはいえ、容積率の基本的な考え方については、今回、解説した内容となりますので、土地を購入する際には、特に前面道路の幅員に注目しましょう。

なお、前面道路が2面ある場合は、最大の方(2m以上接する道路に限る)が適用されます。

ポイントとしては、次のような場合には、留意しましょう。
○住居系用途地域で前面道路が5m未満の場合
○非住居系用途地域で前面道路が6〜7m未満の場合

▶️参考図書もおすすめです。絵で理解できるので良いかも。

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それでは、今回の記事は以上となります。
最後までご覧いただきありがとうございました。