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【北側斜線】建築基準法における「北側斜線制限」のルールを分かりやすく解説

この記事では、北側斜線制限の基本的な目的や適用される地域、斜線制限の計算方法などを元建築行政職員で建築基準適合判定資格者が解説しています。

北側斜線は閑静な住宅地の日照や通風を確保することが目的のため厳格なルールが定められているのでこちらの記事が設計や不動産取引時の参考になれば嬉しい限りです。

YamakenBlogは、建築基準法や都市計画法、宅建業法など、まちづくりに関連する難解な法律を、元行政職員の私がシンプルでわかりやすく解説しています。

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北側斜線制限の目的と法令

北側斜線制限は、建築物の敷地の北側(隣地)の日照や通風を確保するために建築物の高さを制限するルールとなります。

北側斜線制限が適用される住宅地については「北側斜線制限」のほか、「絶対高さ制限」や「外壁後退距離」、「敷地面積の最低限度」などが指定されます。これにより他の用途地域よりも住環境が良好なケースが多いです。

昭和後期から平成中期頃までに造成された郊外の住宅団地では第一種低層住居専用地域に、絶対高さ制限、外壁後退、敷地面積の最低限度の3つの都市計画がセットとなります。

これに加えて、北側斜線制限や高度地区(一中・二中高)が指定されます。
*なお、北側斜線が適用される地域では隣地斜線は適用されないです。

この北側斜線制限は建築基準法第56条第1項第3号にルールが書かれています。

第56条 建築物の各部分の高さは、次に掲げるもの以下としなければならない。
一 〜 二 (略)
 第一種低層住居専用地域第二種低層住居専用地域若しくは田園住居地域内又は第一種中高層住居専用地域若しくは第二種中高層住居専用地域(次条第1項の規定に基づく条例で別表第4の2の項に規定する(一)、(二)又は(三)の号が指定されているものを除く。以下この号及び第7項第3号において同じ。)内においては、当該部分から前面道路の反対側の境界線又は隣地境界線までの真北方向の水平距離1.25を乗じて得たものに、第一種低層住居専用地域、第二種低層住居専用地域又は田園住居地域内の建築物にあつては5mを、第一種中高層住居専用地域又は第二種中高層住居専用地域内の建築物にあつては10mを加えたもの

建築基準法第56条第1項第3号
#北側斜線制限の概要

この建築基準法第56条第1項第3号を要約すると次のようになります。

建築基準法第56条第1項第3号(北側斜線制限のポイント)
  • 適用地域
    第一種低層住居専用地域、第二種低層住居専用地域、田園住居地域、第一種中高層住居専用地域、第二種低層住居専用地域
  • 建築物の各部分の高さの制限
    一種住専、二種住専、田住:境界線から真北方向の距離*1.25+5m
    一種中高、二種中高:境界線から真北方向の水平距離*1.25+10m
#北側斜線制限の概要(北側部分が建築基準法上の道路に接している場合)

北側斜線制限が適用される地域

北側斜線制限が適用される地域は、原則として次の5つの用途地域となります。

  • 第一種低層住居専用地域
  • 第二種低層住居専用地域
  • 田園住居地域
  • 第一種中高層住居専用地域
  • 第二種中高層住居専用地域

補足:地区計画でも北側斜線が適用されることも

5つの用途地域(第一種低層住居専用地域、第二種低層住居専用地域、田園住居地域、第一種中高層住居専用地域、第二種中高層住居専用地域)以外でも、同様の制限を定めることがあります。

その地域が「地区計画」です。用途地域のように広範囲に指定されるツールではないものの、街区単位の狭小な範囲(0.5ha以上)にきめ細やかな建物のルールを定める場合に用いられることがあります。

この地区計画は、区域ごとにルールを定めることができるため低層住宅地のような良好な住宅街区を形成する場合に北側斜線制限のような制限を設けることがあります。

地区計画が指定されているかどうは、自治体の都市計画部局で確認できます。

基本的には用途地域を定める場合と同じなので、こちらの記事を参考にして頂けますと幸いです。

さらに詳しく

補足:敷地が複数の用途地域にまたがる場合は?

敷地が複数の用途地域にまたがる場合には、北側斜線制限が適用される地域のみ適用されます。法律は建築基準法第56条第5項に規定され「建築物の部分」適用となります。

 建築物が第1項第2号及び第3号の地域、地区又は区域の2以上にわたる場合においては、これらの規定中「建築物」とあるのは、「建築物の部分」とする。

建築基準法第56条第5項

ですので、例えば、下図のように建築物の敷地が第一種住居地域と第一種低層住居専用地域にまたがる場合で、北側斜線制限が適用される第一種低層住居専用地域が過半を占めている場合であっても、北側斜線制限が適用されるのは第一種低層住居専用地域の範囲のみとなります。

#用途地域がまたがる場合

北側斜線制限が適用されない地域

次の❶〜❺以外の地域では北側斜線制限は適用されないです。例えば、第一種住居地域や商業地域、工業地域、市街化調整区域などは適用されないです。

  1. 第一種低層住居専用地域
  2. 第二種低層住居専用地域
  3. 田園住居地域
  4. 第一種中高層住居専用地域
  5. 第二種中高層住居専用地域

補足:日影規制が適用されると中高層地域は適用外

上記の5つの用途地域内でも「第一種中高層住居専用地域」と「第二種中高層住居専用地域」については、自治体の条例より日影規制が適用されていると北側斜線制限は適用されないです。

詳細はこちらの記事で解説しているので良かったらご覧ください。

さらに詳しく

北側斜線制限の計算方法

北側斜線制限は、下図のような計算方法となります。

#北側斜線制限の計算例

高さ制限を受けるのは建築物の各部分(多くは屋根、軒、庇、樋の部分など)位置で、境界線(道路の場合には反対側の境界線)からの距離*1.25+5m(一種中高層・二種中高層の場合には、+10m)となります。

高さを算定する場合の地盤面(GL)は平均地盤面(建物周囲の地面と接する平均の高さ)からの高さ(高低差が3m超の場合は高低差3m以内ごとの平均の高さ)となります。

審査上、最も低い位置(不利側)で検討している場合にはあえて平均地盤面を計算して平均地面面から斜線を検討する必要はないです。*審査員によっては「平均地盤面の算出は絶対だ!」というこだわりの強い方もいるのでご注意を。

また、平均地盤面は建築物本体の完了検査後の外構工事によって高さが変わる可能性もあるので設計者側ではなるべく不利側で検討しておくのが望ましいといえます。

なお、一種低層や二種低層の場合には絶対高さ制限として10mor12mの制限が設けられているので、図面に絶対高さ制限(同様に平均地盤面)のラインを描いておきます。

補足:北側斜線制限の階段室・装飾塔は高さ制限を受ける

一種低層・二種低層・田住に適用される「絶対高さ制限」の場合は、階段室、昇降機塔、装飾塔、物見塔、屋窓その他これらに類する建築物の屋上部分の水平投影面積の合計が当該建築物の建築面積の1/8以内の場合には、高さ5mまで建築物の高さに含める必要はないです。

ですが、北側斜線制限の場合には、階段室等が1/8以内であっても高さ制限を受けます。

なお、棟飾、防火壁、軽微なアンテナ等の屋上突出部その他これらに類する屋上突出物は、北側斜線制限を受けないです。

補足:道路・水路・高低差による緩和

道路や公園、高低差(隣地が低い)がある場合の緩和については、建築基準法施行令第135条の4に規定されています。

緩和方法は2つです。

  1. 水路(水面有)・線路敷地等に面する場合
    →水路や線路等の中心位置から北側斜線制限を適用
      (注)公園や広場は緩和の対象外
  2. 北側の隣地よりも1m以上低い場合
    →地盤面は位置は(高低差ー1m)/2となる。
#北側が水路に面する場合の緩和
#北側の敷地よりも1m以上低い場合の緩和

ちなみにですが「水面」と記載があるため、あくまでも水路や河川が対象です。

そのため、潰れ水路等の水路形態がない場合は緩和の対象として認めないこともあるので、例えば、公図上では水路と記載してあるものの、現地では水路の形態が全く無いケースで緩和を使う場合には事前協議が必要です。

*私の場合は、水路形態や道の形態がない場合には将来的に隣接地権者が用途廃止する恐れがある建築士の手が離れた後のことを考慮して設計者の方には緩和は使わない方がいいですよーとお伝えします。

(北側の前面道路又は隣地との関係についての建築物の各部分の高さの制限の緩和)
第135条の4 法第56条第6項の規定による同条第1項及び第5項の規定の適用の緩和に関する措置で同条第1項第3号に係るものは、次に定めるところによる。
 北側の前面道路の反対側に水面、線路敷その他これらに類するものがある場合又は建築物の敷地が北側で水面、線路敷その他これらに類するものに接する場合においては、当該前面道路の反対側の境界線又は当該水面、線路敷その他これらに類するものに接する隣地境界線は、当該水面、線路敷その他これらに類するものの幅の2分の1だけ外側にあるものとみなす。
 建築物の敷地の地盤面が北側の隣地(北側に前面道路がある場合においては、当該前面道路の反対側の隣接地をいう。以下この条において同じ。)の地盤面(隣地に建築物がない場合においては、当該隣地の平均地表面をいう。次項において同じ。)より1m以上低い場合においては、その建築物の敷地の地盤面は、当該高低差から1mを減じたものの2分の1だけ高い位置にあるものとみなす。

建築基準法施行令第135条の4第1項第1号、第2号

補足:北側斜線制限の回避方法

建主さん向け情報になります。

北側斜線制限を回避するには、建築物の配置をなるべく南側寄りに配置する必要があります。

日当たり等を考慮するとどうしても南側部分に空地をつくりたい気持ちは分かります。
ですが、そのために建物を北側寄りに配置すると斜線制限を受けやすくなります。
*建築物の各部分には雨樋も含まれるので注意する必要があります。

また、北側斜線制限は「真北」方向に対して水平距離が適用されます。「磁北」ではないので注意が必要です。では、真北と磁北の違いについての解説です。

補足:真北と磁北

真北と磁北の違いで調べると、国土地理院さんの情報が正確でわかりやすく解説されているので引用させてもらいます。

国土地理院によると、真北は地図上の真上、磁北はコンパスが実際に示す北のことを言います。真北と磁北にはズレがあり、そのズレを線で表したものが磁北線となります。

この真北と磁北の違いは国土地理院地図で調べることができます。

例えば、東京駅では、磁北と真北では、7度40分違います。
下図ですと、図面上の北側が真北となります。

#国土地理院地図,https://maps.gsi.go.jp

真北の求め方に関する記事はこちら

まとめ・参考書籍

北側斜線制限のまとめです。

  1. 北側斜線制限が適用される地域:「第一種低層住居専用地域」、「第二種低層住居専用地域」「田園住居地域」「第一種中高層住居専用地域」「第二種中高層住居専用地域」
    ただし、日影規制の条例が第一種中高層・第二種中高層地域に適用されている場合には、北側斜線制限は適用されない。
  2. 計算式:真北方向水平距離*1.25+5m(10m*)
    (*)第一種中高層住居専用地域、第二種中高層住居専用地域
    ※磁北ではなく「真北」
  3. 北側斜線制限の高さを測るときは平面地盤面から高さを計測する。
  4. 階段室等は高さ算定の対象となるため、階段室等の面積が建築面積の1/8以下であっても斜線制限の適用を受ける。
  5. 斜線制限の緩和:道路、水路(水面)、北側隣地よりも1m以上低い敷地

北側斜線制限の検討については、図解で分かりやすく解説している書籍であったり、規模の大きな特定行政庁の取り扱いが掲載された書籍です。

建築設計時や不動産取引時の建築基準法上の悩みを早期に解決してくれるので1冊持っておくと便利です。

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道路斜線制限はこちら






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YamaKen都市計画(まちづくり)を通じて都市を美しくしたい人
【資格】1級建築士、建築基準適合判定資格者、宅建士など 【実績・現在】元役人:建築・都市計画・公共交通行政などを10年以上経験 / 現在は、まちづくり会社を運営:建築法規・都市計画コンサル,事業所の立地検討,住宅設計など