この記事では、用途地域の地域地区や用途地域以外の都市計画による建物用途制限について解説しています。
建築主事試験や一級建築士試験などにおいて、ひっかけ問題として出題される可能性もある他、実際の設計においても読み落としする可能性がある法令なので、ぜひ暇なときにでも一読ください。
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用途地域以外の地域地区の種類
用途地域以外の「地域地区」については、令和４年現在で29種類（13用途地域を除く。用途地域を含めると42種類）あります。
このうち、不動産・建築設計等で遭遇する地域地区はわずかです。
実際、用途地域以外に用途制限が関わってくるのは、特別用途地区、特別用途制限地域、居住調整地域などですが、一般的な戸建住宅の建築においては、あまり関係しないので注意する地域地区ではないと思います。
その他、建物構造等に影響する防火地域や準防火地域、高度利用地区などはありますが、建物用途自体にはあまり関わらないため、建物用途制限という意味ではあまり気にする必要はありません。
- 特別用途地区
- 特定用途制限地域
- 特例容積率適用地区
- 高層住居誘導地区
- 高度地区
- 高度利用地区
- 特定街区
- 都市再生特別地区
- 居住調整地域
- 居住環境向上用途誘導地区
- 特定用途誘導地区
- 防火地域
- 準防火地域
- 特定防災街区整備地区
- 景観地区
- 風致地区
- 駐車場整備地区
- 臨港地区
- 歴史的風土特別保存地区
- 第一種歴史的風土保存地区
- 第二種歴史的風土保存地区
- 緑地保全地域
- 特別緑地保全地区
- 緑化地域
- 流通業務地区
- 生産緑地地区
- 伝統的建造物群保存地区
- 航空機騒音障害防止地区
- 航空機騒音障害防止特別地区
上記の地域地区の解説についてはこちらの記事にリンク先を貼ってあります。
＊(注)使用頻度の多い地域地区のみ解説を行っています。
地域地区・地域地区以外の都市計画で建物用途が制限されるもの
まず地域地区の中では、「特別用途地区」となります。
特別用途地区は、「用途地域内の一定の地区における当該地区の特性にふさわしいと土地利用の増進、環境の保護等の特別の目的の実現を図るため当該用途地域の指定を補完して定める地区」とされ、つまり、ある特定のエリア・街区において、一定の用途を制限若しくは緩和したい場合に定めるものです。
一般的には規制型といって、ある特定用途・規模（床面積や階数）を制限するために用いることが多いです。
例えば、商業地域でも風営法に関係する施設を排除したい場合などです。ちなみに、緩和型を行っている都市もありますが、ごく稀なケースで、どうしてもその場所で特定用途を誘導したいケースに限られています。
なお、規制型は自治体が建築条例を制定すればOKですが、緩和型は自治体が建築条例を制定＋国土交通大臣の承認が必要となるためグッーとハードルが高いです。
次に、「特定用途制限地域」です。
特定用途制限地域は、非線引き（区域区分が指定されていない都市）で用途地域が指定されていない白地地域で指定されるものです。
特徴的な指定を行っている県としては、香川県です。香川県の場合には平成16年に線引きを廃止した際に白地地域に特定用途（規模の大きな店舗等）の制限を行っています。
＞＞＞【雑学】平成16年に線引きを廃した香川県の主要都市の人口集中地区の最新の傾向をリサーチしてみました。
最後に、今後、指定される可能性が高い地域地区としては、「居住調整地域」です。
居住調整地域はコンパクトシティを進めている都市（立地適正化計画を作成している都市）で指定できる都市再生特別措置法に基づき指定することが可能な都市計画となります。
この居住調整地域は白地地域や市街化区域の郊外などで市街地の拡大を防ぐをことを目的として、３戸以上の共同住宅や長屋、建売開発・建築が制限されます。
とはいえですが、既存の土地所有者からは大きく反発される恐れが非常に高い都市計画ですので、あまり指定が進まない可能性があります。
では、その他の都市計画で建物用途が制限されるものは「地区計画」です。
地区計画とは、都市計画運用指針に「主として当該地区内の住民等にとっての良好な市街地環境の形成又は保持のための地区施設及び建築物の整備並びに土地利用に関する一体的かつ総合的計画・・・（略）・・・街区単位できめ細かな市街地像を実現していく制度」というように書かれています。
つまり、地区計画は、特定エリア（狭い範囲の街区）において、特定用途の制限のみならず、敷地や建築物の意匠などについても制限することができるツールで、街並みを統一することに長けている都市計画です。
全国804都市、約7,900地区（令和３年３月末時点）指定されている最も活用されている都市計画です。このうち、条例化を行って建築確認申請と連動している地区数は不明ですが、少なくとも建築設計や不動産取引で注意しなければならないのは地区計画となります。
結論として、用途地域に加えて地区計画が指定されていないか確認することがリスク回避の上で大事です。
その他：参考情報
建物用途制限について全てを覚えようとするのは無理がありますし、建物用途を制限・誘導する都市計画をフル活用している自治体も少ないですから、覚えるよりも参考となる書籍を購入して、その都度、確認するようにした方が効率的です。
私がおすすめしているのは、都市計画の教科書と建築確認申請Memo等です。
