用途地域が複数にまたがる場合の容積率の計算方法［法第52条第７項］

結論：敷地が容積率の異なる二以上の地域・地区・区域にまたがるときは、建築物をどちら側へ建てるかではなく、各区域内の敷地面積と、その区域に適用される容積率の限度を掛け合わせて合計します。前面道路が12m未満なら、各区域ごとに「指定容積率」と「道路幅員による容積率」を比べ、低い方を使ってから加重平均します。

こんにちは。やまけんです^ ^　用途地域の境界が敷地を横切る土地は、地図では一本の線に見えますが、容積率の計算は少し丁寧に分ける必要があります。売買前のボリューム確認では、境界線を数メートル読み違えるだけで建てられる床面積が変わることもあります。計算式より先に、どの資料で区域界を確定するかが大切です。

法第52条第7項の計算は「許容延べ面積」を足す

建築物の敷地が、容積率に関する制限を受ける地域、地区又は区域の二以上にわたる場合は、各区域の容積率の限度に、その区域内の敷地面積が敷地全体に占める割合を乗じたものを合計します。
e-Gov 建築基準法第52条第7項（要旨・2026年8月19日確認）

式は「A区域の面積×A区域の容積率＋B区域の面積×B区域の容積率」です。最後に敷地全体の面積で割れば加重平均容積率になり、割らずに平方メートルで計算すれば、そのまま容積率算定上の延べ面積の上限になります。

二つの用途地域にまたがる敷地の容積率を面積加重で計算する例 — 区域ごとの敷地面積と容積率を掛け合わせ、許容延べ面積を合計します。建築物の配置割合で按分する計算ではありません。

例えば、敷地150㎡のうち第一種住居地域100㎡が200％、第一種低層住居専用地域50㎡が80％なら、許容延べ面積は「100㎡×2.00＋50㎡×0.80＝240㎡」。加重平均容積率は「240㎡÷150㎡＝160％」です。建物の全てを200％側へ寄せても、敷地全体の上限が300㎡になるわけではありません。

前面道路が12m未満なら区域ごとに低い方を選ぶ

ここが実務で間違いやすいところです。法第52条第2項により、前面道路の幅員が12m未満なら、道路幅員へ法定係数を乗じた容積率も上限になります。まず各区域について、法第52条第1項の指定容積率と第2項の道路幅員による容積率を比較し、低い方を確定します。その後に第7項の面積加重を行います。

前面道路が12m未満で二つの用途地域にまたがる敷地の容積率計算 — 道路幅員による上限と指定容積率を区域ごとに比較してから、各区域の敷地面積で加重します。

敷地全体に使う前面道路幅員を確認します。前面道路が二以上ある場合は法第52条第2項の扱いを確認します。
各区域の指定容積率を都市計画図・都市計画証明等で確認します。
各区域に適用される道路幅員の係数を確認します。住居系でも特定行政庁指定区域では0.6となることがあり、その他の区域も0.4・0.6・0.8の指定差があります。
各区域で「指定容積率」と「道路幅員×係数」を比較し、低い方を採用します。
採用した容積率に各区域の敷地面積を掛け、合計します。

4m道路に接する敷地で、100㎡の第一種住居地域が指定200％・係数0.4、50㎡の第一種低層住居専用地域が指定80％・係数0.4なら、道路幅員による上限はどちらも160％です。住居地域側は160％、低層住居専用地域側は80％を使うため、許容延べ面積は「100㎡×1.60＋50㎡×0.80＝200㎡」、加重平均容積率は約133.33％になります。

用途地域境界と前面道路の接道位置が異なる敷地の容積率計算 — 一方の用途地域だけが道路に接していても、法第52条第7項の面積加重は敷地内の各区域について行います。

地図の線をそのまま測らず、区域界の根拠を確認

一般公開の都市計画GISは、土地を探すときに便利です。ただし、画面上の線幅や縮尺だけで確認申請用の面積を確定するのは危険です。区域界には、道路中心、道路境界から一定距離、筆界、地形地物、座標などがあります。横浜市は、i-マッピーで中心線か距離界かを確認し、道路台帳区域線図を起点に作図する手順を公開しています。一方、名古屋市は地域地区証明を交付しています。自治体によって確認方法と証明の有無が違います。