用途上可分・不可分とは?[一敷地一建築物の原則]

こんにちは!!建築士のYAMAKEN(やまけん)です。

今回の記事では、「用途上可分・不可分」について話していきたいと思います。

以前、わたしは建築確認関係の業務に従事していたことがあるので、その際に得られた知識の一部を当サイトをいつもご覧いただいている皆様にご提供させていただきます。

ということで、今回の記事で分かる内容は次のとおりです。

○用途上可分・不可分とは?
○同一敷地内に住宅2棟は建築することはできるの?

それでは、2〜3分程度で理解できると思いますのでお付き合いください。




用途上可分・不可分の法律上の規定

建築基準法施行令第1条に規定されており、次のように記載されています。

第一号 敷地
一の建築物又は用途上不可分の関係にある二以上の建築物のある一団の土地をいう。

分解すると、次の土地が「敷地」と定義されます。
○ 一の建築物がある土地
○ 用途上不可分の関係にある2以上の建築物がある土地

建築基準法では、建築基準法第43条の規定にも記載されているように、「敷地」という用語が頻繁に登場します。敷地が無ければ建築することはできないので当然といえば当然ですけどね。笑

[建築基準法第43条第1項]
建築物の敷地は、道路(次に掲げるものを除く。第44条第1項を除き、以下同じ。)に2m以上接しなければならない。

上記は、建築基準法第43条第1項の条文ですが、「敷地」という言葉が登場していますよね。

では話は戻り、原則を言いますと、

建築物の敷地とは、基本的に一つの建築物の土地 または 用途上不可分の関係にある2以上の建築物の一団の土地 となります。

そのため、用途上不可分の関係にない2以上の建築物は同一敷地内とすることはできません

この規定を甘く見ていると、「接道が取れなくなって建築できない」とか「区画形質の変更に該当して開発行為になる」といった、設計段階で想定していないことが起こりうるので、判断が容易につかない用途や使われ方をする場合には、事前に建築主事(役所)や開発行為指導担当に確認をとっておく必要があります。

では、次に用途上不可分とは何か

用途上不可分とは

2以上の建築物があってはじめて用途機能が満足(発揮)する場合です。
2以上の建築物が補完の関係にある場合や相互一体(補完については特定行政庁ごとに取り扱いが異なることに注意)の関係にある場合です。

例えば、敷地内である製品をつくっている工場があるとすると、その敷地内にある製品工場、守衛所、工場従業員が詰める事務所などを用途上不可分の関係にあるとされます。

また、寄宿舎棟と寄宿舎入居者用の食堂棟などは用途上不可分の関係にあります。

一戸建て住宅と附属倉庫などは用途上不可分の関係にあるといえる代表的な事例ですね。

では、用途上可分とは何か。

用途上可分とは

敷地内に2以上の建築物があったとしても、それぞれの建築物が一つの建築物で用途機能を満足(発揮)する場合にあることを言います。

例えば、敷地内に共同住宅や長屋、店舗が2棟以上ある場合は、それぞれの建築物で用途機能は満足している(要は、共同住宅1棟で共同住宅という機能が発揮できている)といえます。

また、飲食店棟が複数ある場合も同じ考えになります。

とはいえ、可分と不可分の中間に位置するような使われ方(一建築物で用途機能が発揮しているとは到底いえないケースなど)がある場合にはグレーゾーン的な扱いとなることから、一概に可分となる場合と、可分にならない場合があります。

建築士の方は、建築主からどういった利用を考えているのか使われ方を詳しく聞き取りしておく必要があります。
その上で、可分と判断される可能性もあるが、考え方を整理すれば、用途上不可分の関係にあると判断(整理)できる場合には、根拠や考え方を資料として作成して、役所に相談することをおすすめします。

では、次にケースとしては多いと考えられる住宅の場合です。

住宅の可分・不可分

はじめに結論から言うと、同一敷地内に住宅2棟を建築することはできません(上図を参照)

そもそも住宅の定義ってお分かりですか?

住宅とは、台所・便所・風呂の3つが揃ってはじめて住宅といいます。
ですから、これから1つでも欠けると住宅とは言いません。

たまーに、地域的な特性として、近隣に銭湯や日帰り温泉があり、日常的に利用される慣習があるケースでは、風呂がなくても住宅として認められることはあります。

ちなみ、どれか一点でも欠ければ住宅ではないので、ただの居室を有する作業小屋や倉庫が近いと思います。

では、今書いたことを踏まえて、可分と不可分の関係を見ていきます。

可分・不可分の別 用途例 備考
可分 ・住宅(3点セット)+住宅(3点セット)
・住宅(3点セット)+大規模車庫・倉庫など
・近隣住民も利用が想定されるような規模形態の車庫や倉庫などは用途上可分として扱われる可能性がある。
不可分 ・住宅(3点セット)+住宅(2点セット)
・住宅(3点セット)+住宅(1点セット)
・住宅(3点セット)+車庫or倉庫(蔵)
・1or2点セットの住宅は、「離れ」や「隠居部屋」、「勉強部屋」などとして扱う。
・車庫や倉庫は、住宅の居住者が利用する規模程度のものに限る

*3点:台所・便所・風呂

用途上可分となる場合にはどう対応するのか

用途上可分となる場合には、建築確認申請上の敷地を分ける必要があります。
その際には、以下の点に注意が必要となります。

・敷地を分けることで既存建築物が建築基準に不適合となることがないか(特に接道や延焼ラインに注意)
・敷地を分けることで開発行為に該当することはないか
・敷地を分けることで新たに分筆する必要はないか

上記のうち、特に1つ目に注意しましょう!!
敷地分割することで違法建築物となってしまう可能性があります。

補足・終わりに

繰り返しですが、「用途上可分・不可分」の最終判断は役所が行うことになるので、今回掲載している情報は参考程度に扱ってください。

おわりに、私の個人的な見解ですが、同一敷地内における住宅2棟の建築について話をさせてください。

同一敷地内で多世代同居をしたいからと、敷地を分割して住宅2棟を建築される方が多くいますが、この場合、車庫や倉庫、道路への出入り口は同一であるケースが多く、建築基準法の原則からいえば、敷地分割すれば違法ではないという判断が成される可能性が高いとはいえ、やり方的には、非常に黒に近いグレーだと思います。

ですから、3点セットがあるものを同一敷地内に建築したい場合には、それぞれの建築物を渡り廊下で繋いで、同一建築物にするなどの対策が必要だと思います。また、どうしても、同一敷地に2棟を建築したい場合(敷地は分割するケース)には、法的には要求されませんが、敷地利用形態も分割する(出入り口を分けたり、分割柵などを設けるなど)ことが望ましいのではと思います。

それでは最後までご覧いただきありがとうございました。

*タイトル写真
Photo by Michael Tuszynski from Pexels