どうも、やまけん（@yama_architect）です。
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- 接道とは認められない（または認められる）道路と敷地の関係
上記について深掘りして、これまでの記事を踏まえて接道とは何かを理解する記事です。
宅建士や建築士の方に向けの記事となっていますが、専門知識を有しない方でもわかるように書いていますので参考になれば幸いです。
接道とは？
このブログにたどり着いたということは、『接道していない敷地』かどうか不明、若しくは『調査している土地』が接道しているのか分からない。
そんなところだと思います。
接道については、建築基準法第４３条に規定されており、『原則として敷地は建築基準法上の道路に２m以上接してくださいね』という規定です。４３条について更に詳しく知りたい方はこちらの記事もご覧ください。
接道における原則というのは、例外があるからですが、この記事では例外については解説しませんのでこちらの記事をご覧ください。
接道が確保されていない限り、建築することはできません。
厳密には建築確認済証の交付を受けることができないので、着工することができないが正解ですが、建築してはなりません。建築してしまえば違法建築物となる他、違反建築物を建築した者として罰せられます。
この接道の規定ですが、簡単そうに見えて以外と理解されていないことが多く、私が行政職員時代が物語っていいますが、、毎日の業務の大半は『建築基準法上の道路』の相談でした。
ですので、建築士や不動産関係者、住民の方々は『道路』の規定に悩んでいるのが明白でした。
では、その『接道』について、敷地との道路の関係（道路との接し方や幅、長さなど）を詳しく説明していきます。理解するための手助けになっていれば幸いです。
ちなみにですが、この接道については、都市計画区域外は適用されません。詳しくはこちらの記事をご覧ください。
道路と敷地の間に水路がある場合
※作成：Yamaken
建築基準法の道路と建築敷地の間に水路や河川、側溝があるケースです。
道路外の水路のケース
このケースの場合、水路部分が建築基準法上の道路に含まれるか・含まれないかで接道しているかどうかの判断が異なります。上図の左側に示したケースの場合には、接道しているとはいいません。
基本的には、水路幅が１〜２m以上（自治体によって取り扱いが異なる）有する場合には、橋があったとしても接道しているとはなりません。
こうしたケースの場合には、建築基準法第４３条の規定に基づき例外的な許可を受ける必要があります。
続いて、上図のうち右側に示したケースの場合です。
道路内水路のケース
この場合、道路幅員の中に水路部分も含まれるため、建築基準法上の道路に建築敷地が接しているとなりますが、人が容易に通行することが可能な橋や蓋がけが必要となります。
人が容易に通行することができる幅については自治体によって考え方が異なりますが、基本的には６００〜７５０㎜と考えておけばOK
なお、このケースでは、水路に橋や蓋がけがされていなければ接道しているとはなりません。
また、上図の両方とも水路部分（公共管理）については占用許可を受ける必要があります。
道路と敷地の間に高低差がある場合
※作成：Yamaken
道路と敷地の間に人が通行不可となる高低差がある場合です。
上図左側のケースの場合、道路と敷地は接しているように思えても、建築敷地から道路に容易に出入り可能な昇降施設（階段やスロープなど）がないため、接道しているとはいえません。（まぁ、このような土地があれば排水上かなり問題があると思いますが・・・）
なお、高低差の基準については、自治体によって取り決めているところもあれば個々に判断している場合もあり、基本的には人が出入りできる高さである一般的には５０㎝程度（階段の蹴上最大が２３㎝✖️２≒５０㎝）を超えるようであれば昇降施設の設置が必要と考えられます。
つまり、容易に出入りできない高低差があれば接道とはみなしません。
また、上図のように道路（左側）が法面となっており、その道路からの出入りとなる場合、道路に容易に出入りするための昇降施設（スロープ）の設置が必要となります。
この場合、道路管理者の占用許可が必要となることから、道路管理者と十分な協議が必要となります。
なお、道路内に私占有物を設置することは原則的困難（従前から利用している実態などがあれば別）な場合が多いです。
出入りするための幅については特段の規定はありません。
人が容易に出入り可能な幅の確保が必要となりますので、こうした事例の場合には、特定行政庁に判断を仰ぐ必要があります。
敷地の通路の一部が２m未満である場合
※作成：Yamaken
上図の場合、どちらも接道していません。
単純に道路に接ししている箇所の幅を捉えがちですが、実際には、通路部分のミニマムの値を用います。そのため、道路と接している部分が２m以上あったとしても、接道とはなりませんので注意してください。
なお、たまーにある例としては、一間道路（１.８m）に接続する土地の場合などは、昔の名残から１.８mの敷地幅としていることがあり、その場合は建築基準法第４３条の規定を満たさないこととなります。
その他：補足
接道については、人が容易に出入りできるかどうかがポイントとなり、車両の通行できるかどうかは関係ありません。
車両の通行は出来なくてもいいの？という相談が多かった記憶がありますが、車両の通行の有無は関係ありません。ただし、建築物の規模や用途によっては、敷地の出入り幅の制限が自治体の条例によって定められているので、各自治体の条例を確認は必須です。
最も注意するべき点として『接道』と認められるかどうかについては、建築主事が判断するとともに、考え方のの基準については、特定行政庁においてそれぞれ異なります。
ですので、最終判断は立地場所の自治体に確認するようにしてくださいね。
それでは、この記事は以上となります。参考となれば幸いです。
