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【都市計画】最低敷地面積の既存不適格(敷地面積の最低限度)についての分かりやすい解説。再建築するにはどうすればいいの?

この記事では、「最低敷地敷地面積(建築物の敷地面積の最低限度)が制度化されたのはいつ?」、「既存不適格建築物として認められれば再建築可能?」について解説しています。

こんにちは! 建築士のやまけんです。

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最低敷地面積の制度がルール化された日

この記事を読むことで、建築物の敷地面積の最低限度について理解するとともに、理解する際の『罠』にはまらないようになります(わたしだけかもしれないけどw)w

『建築物の敷地の最低限度』ってありますよね~

この間ですね相談受けてっ、やばと思ったことがあったので、そのことを話していきますね。

ん?めんどくさっと思った方は読み飛ばしてもらってもOKですw

敷地面積の最低限度については、第一種低層住居専用地域や第二種低層住居専用地域において、多くの都市で100〜200㎡の範囲で指定されているかな〜〜と思います。

肝心なのは、いつから施行されているかですが、

法律の施行日

施行日ですが、もちろん・・・新用途地域となったときですよね。

そんなの分かるわい!!と思ったかもしれないんですけど、ちょっと付き合ってください(笑)

施行日は、1993年(平成5年)6月25日です。

厳密には、各都市ごとに新用途地域に移行した年月日が異なるので、それぞれの都市計画決定(変更)日がルール化された日となります。

これより以前にこの敷地面積の最低限度の規定に適合しないかたちで建築していたとしても、建築基準法第53条の2第3項の規定により、既存不適格として同じ敷地面積で建築することは可能なわけです。

下記の建築基準法第53条の2を掲載しておくので、太文字のところをひと読みしてみてください。

【建築基準法第53条の2(建築物の敷地面積)】
建築物の敷地面積は、用途地域に関する都市計画において建築物の敷地面積の最低限度が定められたときは、当該最低限度以上でなければならない。ただし、次の各号のいずれかに該当する建築物の敷地については、この限りでない。
一 〜 四 (略)
2 前項の都市計画において建築物の敷地面積の最低限度を定める場合においては、その最低限度は、200㎡を超えてはならない。
 第1項の都市計画において建築物の敷地面積の最低限度が定められ、又は変更された際現に建築物の敷地として使用されている土地で同項の規定に適合しないもの又は現に存する所有権その他の権利に基づいて建築物の敷地として使用するならば同項の規定に適合しないこととなる土地について、その全部を一の敷地として使用する場合においては、同項の規定は、適用しない。ただし、次の各号のいずれかに該当する土地については、この限りでない。
一 第1項の都市計画における建築物の敷地面積の最低限度が変更された際、建築物の敷地面積の最低限度に関する従前の制限に違反していた建築物の敷地又は所有権その他の権利に基づいて建築物の敷地として使用するならば当該制限に違反することとなつた土地
二 第1項の規定に適合するに至つた建築物の敷地又は所有権その他の権利に基づいて建築物の敷地として使用するならば同項の規定に適合するに至つた土地

建築基準法第53条の2(抜粋)

それでは、ここからが本題となります。

法律の施行日の罠

けどけど、うるさいと思うんですけど、

先日、たまたま建築基準法第53条の2の規定について相談を受けたときに、あれこの法律の施行日っていつだっけ??と疑問に思ったのです。

その場合って、条文の一番右端に記載されている『( )』の文字を確認するのですよ。

↓↓下下この部分ですね。

でもって、この『○』をもとにいつ施行されたのかを確認します。

これによると、『平成14年法律第85号(建築基準法の一部を改正する法律)(平成15年1月1日から施行)』と記載がありますよね。文字が一つだけですので、過去の改正は一度だけとなります。

そうすると、平成15年1月1日施行と記載されていたので、あっ、平成15年1月1日か!!と早合点してしまったのですw

なさけない(泣)。あとですぐ気づいたので大丈夫だったんですけど。ちなみに、わたしが長年使用している法令集はこちらの商品です。

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結論

ちょっと、ぐだぐだと書いてしまって申し訳ありません!!

整理すると

  • 平成4年法律第82号により、第一種低層住居専用地域及び第二種低層住居専用地域内において敷地面積の最低限度を定めることができるようになった(1993年(平成5年)6月25日施行)…建築基準法第54条の2に規定
  • 平成14年法律第85号により、全ての用途地域において敷地面積の最低限度を定めることが可能となる改正が行われ、法第54条の2が削除され、新たに法第53条の2に規定される。

つまり、平成15年1月1日施行とされたのは、法第54条の2であったものが法第53条の2となったためによるもので、最低敷地限度が制度化されたのは1993年(平成5年)6月25日施行でOKということです。

少しでも疑問に感じたら当時の改正法を確認するのが最も安全ですね。

既存不適格であるかどうかの確認・再建築

最後に繰り返しの注意点ですが、各都市ごと+さらに地域ごとに都市計画により最低敷地限度が定められた時期は異なります。

ですので、既存不適格となるかどうの確認については、用途地域の変遷を追うしかありませんので、各都市の都市計画担当者に確認するようにしてみてください。

また、既存不適格建築物かどうかの確認については、建築確認済証と検査済証で確認することができますが、当時の建築した書類等が残っていない場合には、登記事項証明書(建物及び土地)で確認することができます。

役所に相談に伺う際は、必ず『いつ建築されたものかどうか、そのときの土地の面積が分かる書類』を持っていくようにしてください。役所に相談した上で、建築確認申請前に必要な手続きを行うこととなります。

まとめ

ということで敷地面積の最低限度について説明しきました〜〜〜

なお、もちろん最低敷地限度が指定されたあとに土地を分筆して、面積が最低限度を下回ってしまった場合には、法令違反となるため再建築することができませんから当然ですけど注意してください。違反建築物となってしまった際の対処方法は別記事(*現在作成中)にまとめていますので参考にしてみてください。

また、既存不適格であるから大丈夫として分筆(敷地面積の減少による最低限度への抵触)してまっても当然に再建築することはできません

以上です。参考となっていれば幸いです。それではまた〜