【自然災害リスクを調査】これからの時代、土地の災害リスクを調べてから土地を購入しましょ。

こんにちは!やまけん(@yama_architect)です。

建築や都市計画に関する情報を発信しながらゆるーく生きているブロガーです。

災害リスクの調査方法をまとめてみましたので、記事にしてみました。なお、この内容はわたしのnoteでも公開しています。皆様の参考になれば幸いです。




はじめに・・・この記事を読んで欲しい方

この記事では、これから土地を購入して住宅や、店舗・飲食店などの事業用建築物を建築しようと考えている方向けに、購入しようする土地の『自然災害リスク』を知る方法をお伝えします。

  1. 『どのように自分で調べるか』
  2. 『調べた結果から災害リスクはどの程度なのか』

上記2点について確認・判断する方法をお伝えします。

 

とある不動産業者の仲介を受けて土地を購入しようと考えているけど、その土地の災害リスクに関する説明が曖昧で分かりづらい。

✔︎その土地が駅やスーパーなどに近いなどのメリットのみしか教えてくれない。
✔︎たぶん災害は起きないから大丈夫としか言われていない。

 

と言った発言により不動産業者を信頼して良いのか悩んでいる方。

災害リスクについて、第三者的に客観的に判断して欲しいと思っている方向けに書いておりますので、参考にしてみてください。

 

通常、わたしが業務として行う土地購入のアドバイスをする際はもっと多くの時間とコストをかけて調べますが、自分自身でも調べることは十分に可能です!

 

また、土地の購入はすでに決めているという方でも、災害リスクを知っておけば、災害が発生しそうな場合においても、災害対策や避難行動を迅速に行えることも考えられますので、この記事は、十分に役に立つと思います。

基本的に無料で公開しますので参考にしてみてください。٩( ‘ω’ )و

災害リスクの種類

 

自然災害には大きく次の種類があります。

①地震
②津波
③洪水
④高潮
⑤台風(突風)
⑥土砂災害

 

自然の災害の規模によりますが、全ての自然災害が建築物に対し大きな影響を及ぼします

とはいっても、発生頻度やその規模によって影響は全く異なります。

 

特に注意した方が良い災害として、建築物の使用継続に影響を及ぼし、かつ発生頻度が高いものとしては、③洪水、⑥土砂災害です。

 

洪水ですと台風を起因とする豪雨と、そうではないものもありますよね。西日本豪雨や昨年の東日本台風がありました(わたしも、仲間の応援で被害を受けた被災地を確認しましたが、水害は悲惨です)

いずれもこれまでにない大きな浸水被害をもたらしています。また、広島では大規模な土砂災害により多くの人命が失われました

 

ちなみに、近年では台風による風被害も大きいですよね。昨年の千葉や先日の九州で起きた突風による被害は長期に渡る大規模な停電をもたらして社会生活に大きな影響を及ぼすほどの大変なことになりました。

 

その他にも噴火による災害もありますが、そうした地域は明らかになっているのと発生頻度も低いので、この記事では省略します。

 

いずれにしても、この6つの自然災害を極力避けることが安全な土地であることに違いありませんし、この災害リスクを減らすことが建築物のリスク低減に役立つとわたしは考えております。

では、1つ1つ自然災害の傾向や基本的な対応方法をみていき、避けておいた方が良い自然災害とその調査方法についてお伝えします。

①地震

日本は地震大国と言われるだけあって、一部の地域を除いて幾度も地震被害を受けてきたのは誰もが知るところですよね。

そのため、地震に対応する建築物をつくるためのルールづくり、かつ地震を起因とする火災による市街地の大規模火災を避けるため、建築基準法や都市計画法が整備されてきました。ですので、近年、建築された日本の建築物は強いです。

 

地震については、基本的に建築基準法に対応すれば、一定の安全性は担保されます。もちろん軟弱地盤の場合は、液状化被害や建物の傾斜などの被害や揺れ幅が増幅されることによる損傷を受ける可能性はありますが、現代の建築物基準法に基づき建築すれば少なくとも傾くことはあっても倒壊することはまずありえません。

新たに土地を購入し新しく建築するということであれば、現代の建築基準法に従うことになると思いますから、地震被害に関してはあまり気にする必要はないと思います。

だけどだけど・・・大きな地震被害を受けても建築物を使用し続けたいと考えているのであれば、次の4点(うち1点は補足)に気をつけてみてください

軟弱地盤を避ける

軟弱地盤の場合、地震により液状化する恐れが高まります。

液状化現象については、一度は耳にしたことがあるかもしれませんが、簡単に言うと地下水位が高くかつ砂質地盤の場合に、地震の大きな揺れによって砂と水の混じった液状物質が地上に噴出してしまう現象です。

 

そのことにより、建物が沈んだり、比重の軽い埋設管やマンホールが浮き上がってしまいます。東日本大震災のときには浦安市などの埋立地がクローズアップされてましたよね。

そしたら、液状化しそうな地盤を避けたいと考えるかもしれません。

 

がしかしですよ、近年の液状化対策技術はかなり進展していますので、深刻に悩むほどのものではなくなってはいると思います。まぁ、とはいっても、対策工事はもちろん完璧ではないですし、100%建築物が傾かない保証はどこにもないことには留意してください。

もともと水田や湿地帯、埋立地の場合は、液状化する恐れがありますので、こうしたエリアはなるべくなら避けます。

【軟弱地盤かどうかの調査方法】
・液状化マップ(自治体などが公表)
・都市計画図などの古地図(地域の図書館など)

 

自治体が公表している液状化マップで液状化しやすい土地かどうかを判断することができるほか、地域の図書館で古い都市計画図を閲覧して、もともとどのような土地だったのかを調べることで軟弱地盤かどうかの判断が可能です。

構造設計を法律の基準以上で行う

この対応方法は、建築士事務所やハウスメーカーで対応できるところもあれば、標準プランが決まっているためか対応できていないとするメーカーさんもありえますので、メーカーさんに設計を依頼する場合は耐震性能に関してどういった対応が取れるのか確認するようにしてください。

 

建築基準法では、震度5強において大きな損傷がないよう構造のルールが設定されています。また、震度6や7でも倒壊しないような構造のルールとなっています。

とはいっても、損傷した部分の修繕に要する費用や耐震・免震設計を行っていないことで、エアコンや給湯などの設備機器に損傷が生じた場合における修理コストが生じる可能性がありますので、できれば、建築基準法で定められた耐震基準以上とすることで、地震リスクを減らすことが可能です。

 

地滑りの可能性がある土地を避ける

地震によって二次的に発生するものとして地滑りがあります。

地滑りとはその名のとおり土地が滑ることです。地震の揺れにより宅地自体が滑ってしまうことなのですが、盛土地盤の場合に発生する可能性が非常に高いです。

 

よくある例としては、谷を埋めた宅地化した住宅団地です。その住宅団地自体が滑ってしまうことで、建築物自体が使用不能になる可能性が十分にあります

 

現在、国主導により大規模盛土造成地マップの公表が完了しているところです。

マップの公表後は、造成地ごとに地滑りの可能性などを調査した上で、対策工事を自治体が行うようになる予定ですので、対策工事はもちろん費用がかかりますし、今すぐに対応できるものでもないですから、盛土造成地の場合には、一定の留意が必要です。

 

とはいっても大規模盛土に関しては個人がどうこうできるレベルではないと思われますので、盛土部分の土地かどうかをマップで確認した上で、過去の大きな地震において被害があったかどうかを役所(建築指導課や開発行為を担当する部署など)に確認してみましょう。

その上で、被害を受けたことがあるのであれば、その後の対策工事の有無についても確認します。

過去記事があるので、調査方法などはこちらのページを参考にしてみてください。

補足(候補地選択の一方法:地域地震係数を確認)

この調査方法は理解するには難易度高めですが、一定の参考になると思います。

建築基準法では建築構造を法令で定められた基準以上とすることが求められることなりますが、そのことはある程度理解できると思います。その基準の中で地震力の算定方法が決まっています。

簡単に言うと、建築物(地上部分)に作用する地震力は、建築物や人、家具などの総荷重✖️Ci(地震層せん断力係数)により算出されます。Ciについては、覚える必要はありませんが、Ciの算出方法において、『Z』という数値を使用します。

 

Zとは告示により定められているのですが、このZの最大値は1とされ、この数値が低い地域であるほど、地震力が低くくなります。

 

つまり、Zの数値を知ることで、その地域の地震の発生頻度等を把握することが可能です。

Zについては次のように定義されています。

”その地方における過去の地震の記録に基づく震害の程度及び地震活動の状況その他地震の性状に応じて1.0から0.7までの範囲内において国土交通大臣が定める数値”

【建築基準法施行令第88条(地震力)抜粋】
建築物の地上部分の地震力については、当該建築物の各部分の高さに応じ、当該高さの部分が支える部分に作用する全体の地震力として計算するものとし、その数値は、当該部分の固定荷重と積載荷重との和(第86条第2項ただし書の規定により特定行政庁が指定する多雪区域においては、更に積雪荷重を加えるものとする。)に当該高さにおける地震層せん断力係数を乗じて計算しなければならない。この場合において、地震層せん断力係数は、次の式によつて計算するものとする。
Ci=Z・Rt・Ai・Co
(この式において、Ci、Z、Rt、Ai及びCoは、それぞれ次の数値を表すものとする。
Ci 建築物の地上部分の一定の高さにおける地震層せん断力係数
Z その地方における過去の地震の記録に基づく震害の程度及び地震活動の状況その他地震の性状に応じて1.0から0.7までの範囲内において国土交通大臣が定める数値
Rt 建築物の振動特性を表すものとして、建築物の弾性域における固有周期及び地盤の種類に応じて国土交通大臣が定める方法により算出した数値
Ai 略
Co 略

 

ほんと、ちなみにですが、こんなことを言っていいのか悩みますけど、日本国内いつどこで地震が発生してもおかしくはないのに、本当に低減していいものなのだろうかって思うことはあります。

 

例えば沖縄は0.7とされていますが、沖縄だって地震は発生しますよね。比較的少ないと思われているだけで実際には死傷者も出るような地震は過去になどが発生しています。

また、例え発生頻度は低くても、一度でも地震が発生すると建築物に損傷を生じさせてしまうのであれば、正しい値なのかという疑問は残ります。ですので、あくまでも参考程度に考えてください。

 

 

法律上は、Zの数値を次のように定めていますので、Zが小さいのであれば、発生頻度は低いと考えていいと思いますので参考になるかなとは思います。

 

繰り返しですが、あくまでも”参考”程度にしかならず、これまで見つかっていなかった断層などを考慮したものではありませんから注意してください。

『Z』の詳細はこちらの記事に書いておりますので、参考にしてみてください。

 

②津波

津波に関しては、東日本大震災の記憶が新しいかと思います。

もうあんな津波はないだろうと思っている方も中にはいるでしょう。

 

けどよーく考えてみて欲しいんですが、あの街ごと飲み込む津波が来るまでは、みんながみんな津波なんてものは来るとは思ってはいなかったのではないでしょうか

そうなのです。『絶対にない』なんてことはありませんから、どの地域においても津波が来襲する恐れがあります。

わたし自身が東日本大震災のときは仙台にいたので、よーく覚えているのですが、津波の破壊力ってとんでもないのです(´∀`)

あんな怖い思いは二度としたくはないと思っているので、以前は海に近いって、潮風もあるし、いいななんて思っていた時期もありますが、沿岸部の平地に居住する考えは消えてなくなりました。

 

新たに土地を購入し、その土地を使ってどのような事業を営むか、または家を建てるのかなど、目的によって災害リスクの程度は異なりますが、居住するのであれば津波被災を受ける恐れがある地域というのは避けた方が良いのかなと思います。

【津波浸水想定区域の調査方法】
津波被災を受ける可能性がある地域か、また何m程度の津波が来襲する恐れがあるのかは、津波防災地域まちづくり法に基づき、都道府県が『浸水想定区域』を公表しております。Google検索において『〇〇市町村 津波浸水想定』として調べることで確認可能です。

 

補足)

浸水想定区域の中では、何mの浸水が想定されているのかが図示されています。

その図書を用いて浸水深を確認します。

例えば浸水深さが0.3mー0.5mであれば、土地の嵩上げにより対応可能ですが、0.5mを超えてくると嵩上げでは対応できないケースもあるので、万が一津波が発生しても建築物に影響が出ないようにするのであれば、0.5m未満区域が良いのかなと思います。

 

それでも、もしかしたら想定以上の津波が来る可能性は否定できないですが、リスクを低減する考えとしてはありかなと思います。

 

ちなみにですが、後述する洪水と津波の違いで、津波が怖いのはその破壊力です。津波は、洪水のように溢れた水が流れ出たものではなく、海底地盤の隆起による力が海に伝わり、それが津波となって押し寄せるので力の大きさが違います

1階部分が浸水するような津波であれば、住宅ですと、鉄筋コンクリートの基礎を残して木造・鉄骨造消えてなくなります。

ですので、どうしてもそこでなければいけない理由があるのであれば、土地を嵩上げしたり、1階部分をピロティ構造にしたりして、津波の力を受け流すようなスリット構造等にしてリスクの低減を図りましょう。

 

③洪水

昨年発生した令和元年東日本台風でも大きな洪水被害が発生しましたが、梅雨と台風時期においては発生頻度が高いとても危険な自然災害です。

近年では、その傾向が激甚化しており、これまで重要事項説明では説明対象外とされてきましたが、本年の8月末からは説明が義務づけられるようになっており、国においても果敢できないようになってきた重要な災害です。

では、その洪水被害ですが、細分化すると2種類あります。

 

ひとつ目は河川が決壊したり溢水したりすることによる洪水です。

もうひとつ目は内水です。雨水側溝や下水道施設に想定以上の雨水が流れこむことで、処理仕切れずに道路や宅地に溢れてしまう現象です。

洪水については、次の2種類がシミュレーションされます。

・1,000年に一度の想定最大規模
・50〜200年程度の発生頻度である計画規模

 

もちろん1,000年に一度の洪水被害に対処するために土地購入の候補地から外すことも大切な考えですが、発生頻度が高い計画規模の洪水については特に注意して欲しいところです。少なくとも計画規模において被害を受けることが想定されるのであれば非常に災害リスクが高い地域となります。

【洪水浸水想定区域の調査方法】
水防法に基づき都道府県や国河川事務所が公表している『洪水浸水想定区域』を確認します。
Google検索において、『〇〇都道府県or〇〇市町村 洪水浸水想定区域』で検索します。

確認すると次の4つの種類が出てくると思います。
❶想定最大規模
❷計画規模
❸浸水継続期間
❹家屋倒壊等氾濫想定区域(氾濫流・海岸侵食)

 

想定最大規模とは、その名のとおり想定される最大規模の降雨(1,000年に1度の発生確率)です。津波が発生する可能性する確率と同じですので、一度発生すればとんでもない被害となります。なお、市町村が公表しているハザードマップはこの想定最大規模を掲載しています。

計画規模ですが、概ね50〜200年に1度の発生確率の洪水です。発生頻度が高い分、この計画規模により浸水する恐れがある地域として示されているのであれば、相当危険です。土地としての災害リスクは非常に高いと言っていいです。

浸水継続期間はその名のとおり洪水発生後の浸水している時間を示しています。この時間が長ければ長いほど復旧の開始まで時間を要することとなります。

家屋倒壊等氾濫想定区域は、河川の洪水により家屋の流出や倒壊を生じされる区域を明示していますので、ほぼ間違いなく避けた方が良いです。

 

水害を受けてはじめて土地のリスクを知ることになります

日本国内の主要都市のほとんどが洪水被害の脅威に晒されていることを踏まえ、具体的な水害リスクの避け方について書いておりますので、さらに情報を知りたい方はこちらの記事をご購入ください。

 

④高潮

高潮は、低気圧により海水面が引き上げられ、さらに強い低気圧の風により大きな波となって沿岸部を襲うものです。海水面よりも低い地域や海岸に近い地域は台風シーズンを注意する必要があります。

高潮は塩分を多く含む海水のために浸水した部分は塩害をもろに受ける可能性が高いです。

もっとも注意しないといけないのは、海水面よりも低い地域である都内の一部の地域(海抜ゼロメートル地帯)かなと思うところです。

少なくとも高潮浸水想定区域内の浸水深内において1階部分の全てが浸水するような地域はなるべく避けた方がいいです。

【高潮洪水浸水想定区域の調査方法】
水防法に基づき都道府県が公表している『高潮浸水想定区域』による確認することが可能です。
Google検索にて『〇〇市区町村 高潮浸水想定区域』を行うことで、都道府県のホームページから確認することが可能です。

⑤台風(突風)

台風は、台風を起因とする雨と突風が問題ですよね。

8月から10月にかけて毎年台風が来襲し、日本列島に甚大な被害をもたらします。特に台風により大雨被害や突風は、短時間でも大きな被害をもたらすことが多いです。

毎年、必ず何かしらの被害が発生しているのでなるべくなら台風被害の少ない地域に住みたいですよね。

というと、やはり、台風の勢力が弱まる東北地方や北海道が比較的安全だと思います。

 

気象庁のホームページにて台風の上陸数を調べることが可能となっていますが、ただし、都道府県別となっており市町村名までは入っていないのであまり参考にはならないかもしれませんが、上陸数1〜5位を掲載しておきます。

順位 都道府県 上陸数

1 位 鹿児島県 41
2 位 高知県 26
3 位 和歌山県 24
4 位 静岡県 21
5 位 長崎県 17
*統計期間:1951年~2019年第29号まで(出典:気象庁)

⑦土砂災害

土砂災害は、豪雨や地震によって発生するものです。

崖上に建築する場合よりも崖下に建築するとその危険性が高まります。

 

土砂災害に関しては、「急傾斜地崩壊危険区域」、「地すべり防止区域」、「土砂災害特別警戒区域」3つの区域については必ず避けるようにするのが望ましい考え方です。

もちろん既に都道府県において対策工事を完了しているところはありますが、居住した場合、豪雨がある度に土砂災害の危険性が高まっていますと自治体から広報が流れてくるので、出水期は避難の連続です。

 

いずれの区域も、法律に適合する構造等とすれば建築は可能ですけど、いち建築士としての考えとしては、災害リスクが高すぎるので、たとえ土地購入を決めていたとしても、辞めた方が良いのではないでしょうか?と伝えたくなります

【土砂災害等区域の調査方法】
・土砂災害特別警戒区域と急傾斜地崩壊危険区域は都道府県知事
・地すべり防止区域は国土交通省・農林水産省       
が指定します。

自治体によって異なりますが、自治体のホームページで公表しているところもあれば、そうではない自治体もあるので、綿密な調査が必要です。

なお、この3つの区域については、重要事項説明の対象となっているので、不動産業者からも説明を受けることは可能です。

ですが、土地探しをしている段階ではわからないケースもあると思うので、土地の周囲(敷地境界線から20mの範囲)に崖がある場合には注意してみると良いと思います。

まとめ

ここまで書いてきた自然災害ですが、日本国内であればどの地域でも起こりうる災害となります。

そのため、全ての災害を避けることができる土地というのは基本的には国内にはどこもありません。ですので、”なるべく避けるという考えが大切”だと思います。

特に洪水や土砂災害などの発生頻度が高い災害はなるべく避けるようにするのが良いかなと思います。

 

こんなこと言うと怒られそうですが、不動産(土地・建築物)をキャッシュで購入できないのであれば、将来リスクは高いと思いましょう。とはいえ、考え方は人それぞれですので、リスクがあることを承知の上で必要ならその土地を購入すればいいのかなと思われます。

ということで以上です。それではこの記事がお読み頂いた方の不動産購入に役立てれば幸いです。