地方都市の悩み。都市計画マスタープランを再度読み返してみれば解決するための答えが見つかるかも。

こんにちは。やまけん(@yama_architect)です^ ^

YamakenBlogでは、建築や都市計画、不動産に関して業務に役立つ豆知識を発信しています。この記事が気に入ったよって方はシェアをお願いします★彡




都市計画は経済

都市計画は経済活動と密接に関係するため、特定多数の個人の利益追求で都市計画を行えば自己の利益に結びつくことになるんです。

・・・そりゃ、そうでしょ。というお叱りを受けそうですけど

例えば、市街化を抑制する市街化調整区域内の田畑を市街化区域に変更する場合です。

市街化区域に変更することで多種多様な建築物を建築できるようになれば、その調整区域の土地は、建築によって収益を得られる可能性が高まるため、当然ながら土地の価値が上昇しますよね。

だからこそ、自分の土地が都市計画法により制限されていれば、なんとかして自分が求める建築できるようにしたいと市街化調整区域を市街化区域に変更したいと考えるのは当然のこと。

土地取引が増加することによって不動産業者、建築業界、建築によって雇用や収益を生み出すことが出来るようになりますから当たり前といえばあたり前です。

ですので、都市計画によって都市の経済活動に変化をもたらすので、都市計画は都市経済と重要な関係にあります。

当然、人口が上昇を続けていれば、ある程度市場に任せて郊外への開発圧力を抑えながら適切な人口密度を維持していけば、あまり都市計画上は問題にはならないんです。しかしながら、人口が減少している地域の場合はどうでしょうか。

人口減少都市での今後の土地利用のあり方

土地需要の総量は変わらないのに建築可能な土地が増えたら?

結論として、土地が供給過多になるため既成市街地の土地の価値は相対的に下がります。その上、人口密度が低下します。

これに加えて人口密度が減少し人口密度を頼りに立地している飲食店や店舗、医療施設などは撤退を余儀なくされるほか、市街地の拡大によりインフラ整備範囲(道路・下水・水道・橋梁など)が増加するのと将来的な維持管理費が増大してくことになります。

教科書的に言えば、そうならないよう人口減少都市では、緩やかに縮退させていこうとしています。つまり、立地適正化計画制度ですね。

”教科書的”なのですけどね。

重要なことはここからです。

とはいえですよ、”ここが市街化区域ではないの?”と思われる土地もあるわけです。

例えば、市街地の駅周辺で、駅の繁華街の反対側が市街化調整区域となっていることもありますし工業専用地域のままになっていることもあります。

確かに、従前から優良農地(農用地区)である場合もあるので決して間違いではないケースもあるのですが、地域によっては市街化区域の方が利便性が高まるのでは?!と思うこともありますよね。

このことは都市計画が時代に追いついていないことを否定できないわけです。

これからの人口減少都市では、閉じる地域と新たに開く地域、どちらかというと閉じる地域が増えそうだとわたしは思っています。

二つの地域を臨機応変に設定していくことが必要になるはずです。これによっては地域によって人口密度を上手に維持していく必要があるように思います。

もちろん、行政上の手続きは大変ですし、都市計画を変更するために様々なハードル(農水省との調整、地権者、同一都市計画区域内の他都市との調整)がありますが、”物理的に不可能”なケースはほぼないはずなのです、、、。

困難なときこそ、将来、この都市・街をどうしたいのか。考える時期にあるはずです。

その答えは、既に都市計画マスタープランに書いているはずです。

都市計画マスタープランは市町村の都市計画に関するの基本的な方針です。

当然、マスタープランは理念や方針を書いているのみなので、具体的な事業名は記載していないはずですから、何をどうすればいいのかといった点では悩む部分はあると思います。

ですが、騙されたと思って、一度読んだことがある方でももう一度、都市計画マスタープランを隅々まで読んでみて。

マスタープランには課題だけど解決するに至っていないことが書いているはずです。つまり、マスタープランで決めたことと整合が図られている事業を積極的に展開していけば地方にも明るい未来があるんじゃないかと思います。

人口減少を黙ってみているよりも、都市計画に沿ったエッセンス(投資)を都市に加えることで、地方都市のあり方は経済的に良い方向に進みそうな気がしています。

ちょっと抽象的はありましたがここで終わります。また〜〜♪