住宅の旧耐震基準はいつまでを指すの?ローン審査への影響は?

こんにちは。やまけん(@yama_architect)といいます。

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今回の話は、「住宅の旧耐震基準のいつまで」を指すのか、住宅の耐震基準に関して注意した方が良いことを書いています。住宅購入等を検討されている方で旧耐震基準て何?という方の理解の助けになるはずです。

ということで早速解説していきます。




旧耐震基準とは?

旧耐震基準は、1981年6月1日(昭和56年6月1日)以前に着工しているかどうかがポイントとなります。つまり、1981年5月31日を含めて前に着工していると旧耐震基準、1981年6月1日以降は新耐震基準となります。

実務上、着工日を知ることは不可能ですので、建築確認済証の通知日(確認がおりた日)を基準としている行政庁(←建築行政では自治体ではなく、行政庁といいます)が多いと思います。実際、わたしが特定行政庁に在籍していたときは、建築確認通知日で旧耐震基準か新耐震基準かを判断していました。

ですので、繰り返すと、旧耐震基準とは1981年5月31日までとなります。

このサイトをご覧になっている方の多くが戸建て住宅中心かと思いますので、例えば木造住宅でいうと、旧耐震基準は新耐震基準に比べて「壁量」が少ないです。
※壁量は耐震壁のことで、この壁がバランスよく配置されていないと地震に対して備えることができません。

とはいえ、1981年6月1日より前に建築されていても、建築物の設計によって耐震性が異なりますので、旧耐震基準でも耐震性が確保されている建築物もあります。

耐震性が確保されていることを確認するには、「耐震診断」を行うことが必要となりますが、図面の有無や建築物の詳しい調査の必要性があったりなどして、非常に困難なケースが多いです。

※行政では木造住宅の耐震診断に対する補助事業を実施しているところが殆どですので、仮に旧耐震基準の木造住宅を購入される場合でも、補助事業の対象となることがありますので、最寄りの自治体に相談してみることをお勧めします。

住宅ローン審査への影響は?

旧耐震基準の場合、一般的な指標では、震度5強程度の地震に耐える壁量が配置されています。

一日で、現在の新耐震基準では、「震度6強から7の地震で倒壊しない。震度5強程度の地震で損傷しない壁量(数百年に一度といった極めて稀に発生する地震による力に対して倒壊や崩壊しない。さらに数十年に一度程度の地震による力に対しては、構造躯体に損傷を与えない性能)」とされています。

ですので、一般的には地震に対して非常に弱い建築物です。過去の大きな地震(阪神淡路地震)でも大きな被害を受けていることが分かっていますので、金融機関としては、地震による損傷により再使用不可(つまりお金を生み出せない状態)になるリスクが高いのであれば、誰もが”貸したくない”と考えるが普通ですよね。

ですので、旧耐震基準の住宅に限って言えば、住宅ローン審査は厳しいです。

旧耐震基準施行日以前に建築されて建築物であれば、「耐震診断」により耐震性があることを証明するか、耐震性が無い場合には耐震改修する必要があります。

ちなみに、金融業界ではあまり浸透していないのですが、建築基準法に精通する建築士的には、2,000年基準(建物のバランス判定、基礎と土台の固定方式(ホールダウン金物)などの規定)の方も重要で、個人的な考えとしては、2,000年6月1日以降に着工された木造住宅でないとちょっと信用できないところはあります。

なお補足として、熊本地震では2000年基準の住宅でも被害を受けているケースがあるので、もっと詳しく知りたい!という方はこちらの記事をご覧ください。

新耐震基準とは?

*現行法の耐震基準の概要(出典:国土交通省

新耐震基準の特徴として、構造体に粘りを持たせているところにあります。ただし、木造住宅の場合には、二次設計(保有水平耐力計算)を採用することはまず有り得ないのですので、木造住宅以外の建築物の設計の考えた方(規模の大きい構造計算が必要な建築物)と思って頂ければOKです。






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