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この記事では、宅地建物の取引において必ず実施しなければならないとする重要事項説明のうち「土地区画整理法」について分かりやすく解説しています。
重要事項説明の対象となる土地区画整理法
重要事項説明の対象条項が定められている宅建業法施行令第３条には、土地区画整理法に関して次のように規定されています。
基本的な考え方として、土地区画整理が行われている土地（土地区画整理事業中の土地）における制限規定の説明となります。なお、実務的には、法第76条第１項が最も使われるので、次の項では、この法第76条第１項のみ解説していきたいと思います。
土地区画整理法第76条第１項、第99条第１項及び第３項、第100条第２項並びに第117条の２第１項及び第２項
宅建業法施行令第３条第１項第六号
| 土地区画整理法 | 概要 |
|---|---|
| 法第76条第１項 | 土地区画整理地内において、土地区画整理事業の開始（認可公告）から換地処分（事業完了）までの間に、建築行為を行う場合には許可が必要とする規定。 （注）建築基準法関係規定ではないため、建築確認申請時に添付の必要は無い >>土地区画整理法第７６条と都市計画法５３条許可の違い |
| 法第99条第１項・第３項 | 仮換地の指定の効果 ＊仮換地（事業開始から換地処分の完了前）の土地取引においては、従前地を対象にした契約となる。 |
| 法第100条第２項 | 使用収益の停止 |
| 法第117条の２第１項・第２項 | 住宅先行建設区における”住宅”の建設 ＊住宅先行建設区が指定された場合には、指定期限（土地区画整理毎に規定）までに住宅を建設しなければならないとするもの。 |
では、最も使用することが多い土地区画整理法第76条第１項の規定について解説します。
仮換地中の建築の許可
土地区画整理法第76条第１項については、次のように規定されています。
要約すると、土地区画整理事業の公告開始から換地（完了公告）までの間において、当該施行区域内で土地区画形質の変更や建築物の新築等を行う場合には、あらかじめ都道府県知事の許可を受けなければならないとするものです。
（建築行為等の制限）
土地区画整理法第76条
第76条 次に掲げる公告があつた日後、第103条第４項の公告がある日までは、施行地区内において、土地区画整理事業の施行の障害となるおそれがある土地の形質の変更若しくは建築物その他の工作物の新築、改築若しくは増築を行い、又は政令で定める移動の容易でない物件の設置若しくは堆積を行おうとする者は、国土交通大臣が施行する土地区画整理事業にあつては国土交通大臣の、その他の者が施行する土地区画整理事業にあつては都道府県知事（市の区域内において個人施行者、組合若しくは区画整理会社が施行し、又は市が第３条第４項の規定により施行する土地区画整理事業にあつては、当該市の長。以下この条において「都道府県知事等」という。）の許可を受けなければならない。
一 個人施行者が施行する土地区画整理事業にあつては、その施行についての認可の公告又は施行地区の変更を含む事業計画の変更（以下この項において「事業計画の変更」という。）についての認可の公告
二 組合が施行する土地区画整理事業にあつては、第21条第３項の公告又は事業計画の変更についての認可の公告
三 区画整理会社が施行する土地区画整理事業にあつては、その施行についての認可の公告又は事業計画の変更についての認可の公告
四 市町村、都道府県又は国土交通大臣が第三条第四項又は第五項の規定により施行する土地区画整理事業にあつては、事業計画の決定の公告又は事業計画の変更の公告
五 機構等が第３条の２又は第３条の３の規定により施行する土地区画整理事業にあつては、施行規程及び事業計画の認可の公告又は事業計画の変更の認可の公告
ポイントは３つです。
- 土地区画整理事業開始の公告（事業開始）から換地（完了公告）の間における制限
- ①の間に建築等を行う場合には、行為に着手する前に都道府県知事（市の区域内は市長）の許可が必要
- 制限される行為は、土地の形質の変更、建築、改築、増築、移動が容易でない物件の設置、移動が容易ではない堆積
＊重量が５tonをこえる物件（容易に分割され、分割された各部分の重量がそれぞれ５ton以下となるものを除く。）
法第76条許可申請は、通常、整備期間が数年から数十年となる土地区画整理事業について、全体工事が完了する前に、土地区画整理事業に施行に関して支障となる行為をすることに対して、あらかじめて行政側でチェックするために定められています。
がしかし、実際の運用は、整備が完了した仮換地中の土地について、許可を受ければ建築することができように定めた規定と言っても過言ではないです。実際、整備完了後から順次、売っていかないと、そうした売却した資金を担保に区画整理事業を推進しているので、そうして進めていかないと事業自体がいつまで経っても完了しないですからね。
重要事項説明の場合には、仮換地中に建築等の行為を行う場合には土地区画整理法第76条許可申請が必要である旨を説明すれば足ります。なお、仮換地図や街区整備図などは地権者が保有していると思いますが、不明な場合には、土地区画整理事務所で確認することも可能です。
ということで以上となります。参考になりましたら幸いです。
