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【都市再開発法】重要事項説明の内容を分かりやすく解説

こんにちは。やまけん(@yama_architect)です^ ^
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この記事では、宅地建物の取引において必ず実施しなければならないとする重要事項説明のうち「都市再開発法」について分かりやすく解説しています。




重要事項説明の対象となる条項

重要事項説明の対象となる条項については、次のとおりです。

近年、市街地再開発事業自体が減少しているので、こうした土地・建物の取引に関わる機会も減少しています。ですので、都市再開発法に関して重要事項説明を行う機会に恵まれたらラッキーだと思います♪

都市再開発法概要
法第7条の4第1項市街地再開発促進区域内における建築許可
法第66条第1項第一種市街地再開発事業地内における建築許可
法第95条の2個別利用区内の工事完了公告までの間の宅地の使用収益の停止
*個別利用地区:施設建築敷地以外の建築物の敷地となるべき土地の区域
*権利変換期日以後における取引の規定です。
 個別利用区内の宅地又はその使用収益権を取得した者は、事業完了公告があるまでは、当該宅地について使用・収益の禁止です。
 再開発の事業途中において取引がある場合に説明する必要があります。
(詳細な解説は省略します。)
*重要事項説明の対象となる条項と概要(宅建業法施行令第3条第1項第12号)

では、ここからは重要事項説明において注意した方が良い点を簡単に書いていきます。

法第7条の4第1項:市街地再開発促進区域内における建築許可

市街地再開発促進区域は、都市計画決定されて指定される区域です。現在(令和2年都市計画現況調査*出典:国土交通省)、全国59都市に88地区、69.4haが指定されています。

意外に指定されているじゃん!と思うかもしれませんが、実際は、昭和の終わりから平成初期にかけて指定された促進区が大半ですので、ほぼ完了しているはずです。

なお、”ほぼ”というのは、促進区として定めたものの、開発せずに残ってしまっている例もある(法的には施行義務があるため取りこぼしはないはずですが・・・)ためです。

なぜ、昭和の終わりから平成初期からといいますと、都市における交通手段として自家用車依存度が高まり、魅力ある店舗等が郊外に相次いで建築されたため、中心市街地の魅力が減少したことにより、中心市街地を再興としようとして、行われた事業の一つです。

促進区を定めることで、一定の期間内における施行義務が生じるため、都市計画決定を行えば、必ず建築されます。

現時点では施行中の促進区はないはずですので、土地取引に出会う機会はないと思います。

(建築の許可)
第7条の4 市街地再開発促進区域内においては、建築基準法第59条第1項第1号に該当する建築物(同項第2号又は第3号に該当する建築物を除く。)、同法第60条の2第1項第1号に該当する建築物(同項第2号又は第3号に該当する建築物を除く。)又は同法第60条の3第1項第1号に該当する建築物(同項第2号又は第3号に該当する建築物を除く。)の建築をしようとする者は、国土交通省令で定めるところにより、都道府県知事(市の区域内にあつては、当該市の長。以下この条から第7条の6まで及び第141条の2第1号において「建築許可権者」という。)の許可を受けなければならない。ただし、非常災害のため必要な応急措置として行う行為又はその他の政令で定める軽易な行為については、この限りでない。

都市再開発法第7条の4

この法令でいう、建築基準法第59条第1項第1号、60条の2第1項第1号、第60条の3第1項第1号に該当する建築物とは、次のとおりです。

以下の建築物を建築しようとする場合には、あらかじめ都道府県知事(市の区域内は市長)の許可を受ける必要があります。

許可が必要となる建築物

木造・鉄骨造・ブロック造等で2階以下(地階なし)で容易に移転したり除却できるもの(巡査派出所や学校、駅舎などの公益上必要な建築物を除く)

まず、重要事項説明に出会う機会はないと思いますが、重要事項説明としては、市街地再開発促進区内で一定の建築物を建築する場合には都道府県知事(市の区域内では市長)の許可が必要となる旨を説明します。

なお、こちらの記事では、市街地再開発促進区に関して解説しておりますので、参考にしてみてください。

法第66条第1項:第一種市街地再開発事業地内における建築許可

こちらの規定は、第一種市街地再開発事業の事業計画の認可後において、市街地再開発事業の施行の支障となる行為をする場合には、都道府県知事等の許可を受けてくださいとするものです。

当然といえば当然ですよね。

市街地再開発事業が進められようとしているのに、その事業に関係のない建築物が勝手に建築されてしまったら再開発事業は頓挫します・・・笑

なお、市街地再開発促進区と異なり、第一種市街地再開発事業は全国の地方都市で進められているので、もしかしたら事業途中での土地取引を担当する可能性は十分にあると思います。

法令には次のように書かれています。

第66条 第60条第2項各号に掲げる公告があつた後は、施行地区内において、第一種市街地再開発事業の施行の障害となるおそれがある土地の形質の変更若しくは建築物その他の工作物の新築、改築若しくは増築を行い、又は政令で定める移動の容易でない物件の設置若しくは堆積を行おうとする者は、都道府県知事(市の区域内において個人施行者、組合、再開発会社若しくは機構等が施行し、又は市が第2条の2第4項の規定により施行する第一種市街地再開発事業にあつては、当該市の長。以下この条、第98条及び第141条の2第2号において「都道府県知事等」という。)の許可を受けなければならない。

都市再開発法第66条第1項

重要事項説明においては、施行区域内において、事業計画に関係のない建築物を建築しようとする場合には、都道府県知事(市の区域内は市長)の許可を受ける必要がある旨を説明します。

いや、そもそも、事業中の取引例は少ないと思いますし、再開発に関係のない建築物を建築する人ってどんな人?!(間違いなく、再開発反対者・・・)ですよね。ちなみに、当然、関係がないものが許可されるわけありません。

ということで以上となります。参考になりましたら幸いです。