省エネ性能表示制度の告示・ガイドラインが令和５年９月26日に公布・公表されました!!
このルール化より、令和６年４月１日以降に建築確認申請を行い建築される建築物のうち「販売・賃貸」が行われる建築物は省エネ性能のラベル表示が必要となります。
※現時点は努力義務
この改正は、令和４年改正法のうち、２年目施行の重要な項目の一つです。
令和４年改正法の全体版はこちら
努力義務化とは？
そもそも論として義務と努力義務の違いを調べる方がいらっしゃると思いますので、努力義務化について簡単に解説します。
建築物省エネ法上の法文には次のように書かれています。
(販売事業者等の表示)
建築物省エネ法第33条の２第１項
第33条の2 建築物の販売又は賃貸(以下この項並びに次条第1項及び第4項において「販売等」という。)を行う事業者(次項及び同条において「販売事業者等」という。)は、その販売等を行う建築物について、エネルギー消費性能を表示するよう努めなければならない。
法律で”努めなければならない”と書かれている場合は「努力義務」を指します。
努力義務は義務ではないため法的な拘束力はありません。ですので、仮に違反したとしても法的に罰せられることはないです（ただし、性能表示の誤広告に対する勧告→命令に違反した場合は罰則あり）。
とはいえ、建築物省エネ法は毎年のように改正し省エネ基準強化が進んでいるため、いずれ義務化される可能性もあるのでは？と考えられるところです。
加えて、賃貸の場合には不動産メディア情報やインターネット広告に掲載されるのが当たり前の時代なので、新築の物件にも関わらず省エネ性能が不明というのは、消費者から信頼を損なう恐れがあり、結果的に入居に至らないケースも出てくるのでは？と思うところ（あくまでも私の考えです。）
対象建築物は？
対象建築物は、令和６年４月以降の確認申請を行う新築建築物のうち、販売又は賃貸に供される建築物となります。
つまり、新築の建売住宅や賃貸アパート、賃貸マンション、貸ビルなどです。（請負契約で建築される注目住宅は対象外）
ただし、注目住宅でも将来的に買取再販がある場合にはラベル表示の努力義務化が課せられます。国交省作成のQandAを読むと次のように書かれていました。
注文住宅は請負により建築され、新築の時点では販売対象にならないため表示の努力義務の対象にはなりませんが、性能値が確定したらラベル・評価書を発行することが望ましいです。なお、その住宅が将来的に買取・販売される際には、買取再販事業者には表示の努力義務が課せられます。
https://www.mlit.go.jp/shoene-label/faq.html
法律上の対象は、販売・賃貸に供される建築物のため当初対象外である注文住宅で建築したとしても、その住宅が買取販売に該当する場合にはその事業者は表示の努力義務が求められます。
買取再販の段階で省エネ計算すれば良いかもしれませんが、年数が経過していると図面等が残っていないことも考えられるため、いずれ売却を想定しているのであれば注目住宅であっても省エネ計算をしておいた方が無難かもです。
＊都市計画区域外の４号建築（令和７年４月以降は３号建築）のように確認申請が不要なケースでは、建築着工日で判断する。
補足としまして、当初は既存建築物(令和６年３月以前の建築物)についても性能表示のあり方を検討し告示に盛り込むような話でしたが、既存建築物は対象外となり、”省エネ性能が評価されている場合には、表示すべき事項を表示することが望ましい”とされました。
どういった表示が必要？
新聞・雑誌広告、チラシ、パンフレット、インターネット広告において省エネ性能を表示する必要があります。具体的な掲載方法はガイドラインに記載されています。
また、性能表示制度において作成する図書は次の２種類です。
一つ目が「省エネ性能ラベル」、２つ目が「エネルギー消費性能の評価書」です。
自己評価であれば、従来どおりWEBプログラムを使って省エネ計算を行い作成することが可能です。または、第三者評価機関であるベルス活用も可能となっています。
省エネ計算に慣れている方であればWEBプログラム自体は比較的容易ですが、外皮計算等の数量拾い等が結構手間です。
また、設備や使用建具などの仕様についても取りまとめて図書として整理する必要がありますので慣れていない不動産事業者の方々は建築士等に外注することをおすすめします（当サイトに発注して頂けると嬉しい限りです。）
令和７年４月以降は原則全ての建築物において省エネ計算を行うことにはなりますが、「販売・賃貸」を行う建築物については、１年先行してスタート（＋ラベル表示が努力義務）する流れになりますね。
詳細は特設サイトへ
法律、ガイドライン、概要版、評価書（ひな型）などは国交省の特設サイトに掲載されています。
紙面広告の場合にはラベルは幅60㎜を下回らないようにすることを定めるなど、詳細なルールが決められています。
来年４月以降において建築物の販売・賃貸を行う事業者の方々はガイドライン必読です。加えて反復継続的に賃貸を行っている個人（大家）も同様に努力義務を負います。
特設サイトへの外部リンクを掲載しておきます。
