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【重説:立適】問合せが増えてきたので改めて解説(重要事項説明:立地適正化計画)

この記事では、都市再生特別措置法のうち、立地適正化計画に係る重要事項説明の解説を行っています。

近年、人口減少都市が増加し、国も補助金活用では立適作成を必須としているためか、立地適正化計画を策定した自治体が増えてきています。

これに伴い、立地適正化計画に関する相談として、不動産を営まれている方より重要事項説明ではどのようにお客さんに対して説明すればいいんですか?という相談が増えてきたので、改めて解説したいと思います。

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建築基準法や都市計画法といった都市づくりに欠かせない法律は、複雑かつ難解なので理解に苦しみますよね。そのような方のために、法律を上手に活用してビジネスや生活に活用してもらいたいと思いつくったブログです。

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それでは、解説します。




都市再生特別措置法とは?

都市再生特別措置法は、平成14年で成立した比較的新しい法律です。

3つの柱として、『国際競争力・防災機能強化』、『コンパクトで賑わいのあるまちづくり』、『住宅団地の再生』を軸に、都市の再生という視点のもと、都市の課題を解決するための特例措置等について規定している法律です。

日常生活と関係してくるのは、コンパクトで賑わいのあるまちづくりに関係してくる立地適正化計画となりますね。立地適正化計画とは、簡単に言うと人口減少・人口密度低下が進む地方都市圏でのコンパクシティ形成の推進です。

ですので、重要事項説明においても重要な事項となっているわけです。

法律の目的としては次のように規定されています。少し長くて読みにくいなーと思うかもしれないのですが、法律の目的・趣旨を理解すると重説もしやすくなるので、ぜひ、読んでみてくださいませ。

(目的)
第一条 この法律は、近年における急速な情報化、国際化、少子高齢化等の社会経済情勢の変化に我が国の都市が十分対応できたものとなっていないことに鑑み、これらの情勢の変化に対応した都市機能の高度化及び都市の居住環境の向上(以下「都市の再生」という。)を図り、併せて都市の防災に関する機能を確保するため、都市の再生の推進に関する基本方針等について定めるとともに、都市再生緊急整備地域における市街地の整備を推進するための民間都市再生事業計画の認定及び都市計画の特例、都市再生整備計画に基づく事業等に充てるための交付金の交付並びに立地適正化計画に基づく住宅及び都市機能増進施設の立地の適正化を図るための都市計画の特例等の特別の措置を講じ、もって社会経済構造の転換を円滑化し、国民経済の健全な発展及び国民生活の向上に寄与することを目的とする。

https://elaws.e-gov.go.jp/search/elawsSearch/elaws_search/lsg0500/detail?lawId=414AC0000000022#2

今回の記事で解説する箇所は、太文字の部分ですね。

立地適正化計画に基づく住宅及び都市機能増進施設の立地の適正化を図るための都市計画の特例等の特別の措置

それでは、具体的に重要事項説明について見ていきます。

重要事項説明において行う内容は?

宅建業法及び施行令の重要事項説明は次のような内容です。

簡潔に伝えると、立地適正化計画で定める都市機能誘導区域外と居住誘導区域外における行為着手の30日前届出に関する規定についての説明となります。

つまり、売買する物件が両誘導区域外であれば、この規定(都市再生特別措置法第88条第1・2項と108条第1・2項)を説明する必要があります。

88条が居住誘導区域外において一定規模以上の建築行為等を行う場合の届出行為に関する規定です。

108条が都市機能誘導区域外において建築行為等を行う場合の届出行為に関する規定です。

[宅建業法第35条(重要事項の説明等)]
宅地建物取引業者は、宅地若しくは建物の売買、交換若しくは貸借の相手方若しくは代理を依頼した者又は宅地建物取引業者が行う媒介に係る売買、交換若しくは貸借の各当事者(以下「宅地建物取引業者の相手方等」という。)に対して、その者が取得し、又は借りようとしている宅地又は建物に関し、その売買、交換又は貸借の契約が成立するまでの間に、宅地建物取引士をして、少なくとも次に掲げる事項について、これらの事項を記載した書面(第五号において図面を必要とするときは、図面)を交付して説明をさせなければならない。
一 (略)
二 都市計画法、建築基準法その他の法令に基づく制限で契約内容の別(当該契約の目的物が宅地であるか又は建物であるかの別及び当該契約が売買若しくは交換の契約であるか又は貸借の契約であるかの別をいう。以下この条において同じ。)に応じて政令で定めるものに関する事項の概要

https://elaws.e-gov.go.jp/search/elawsSearch/elaws_search/lsg0500/detail?lawId=327AC1000000176#440

[宅建業法施行令第3条]
法第35条第1項第二号の法令に基づく制限で政令で定めるものは、宅地又は建物の貸借の契約以外の契約については、次に掲げる法律の規定(これらの規定に基づく命令及び条例の規定を含む。)に基づく制限で当該宅地又は建物に係るもの及び都市計画法施行法(昭和四十三年法律第百一号)第38条第3項の規定により、なお従前の例によるものとされる緑地地域内における建築物又は土地に関する工事若しくは権利に関する制限(同法第26条及び第28条の規定により同法第38条第3項の規定の例によるものとされるものを含む。)で当該宅地又は建物に係るものとする。

三十三 都市再生特別措置法〜(略)〜、第88条第1項及び第2項並びに第108条第1項及び第2項

https://elaws.e-gov.go.jp/search/elawsSearch/elaws_search/lsg0500/detail?lawId=339CO0000000383#129

では、届出行為とは、どういった行為が対象となるかですが、次のように規定されています。

住宅(一戸建ての住宅、長屋、共同住宅)の開発行為・建築行為等
  • 開発行為:居住誘導区域外において、3戸以上の住宅の建築目的の開発行為。1戸又は2戸の住宅の建築目的の開発行為で 1,000 m²以上の規模のもの
  • 建築等行為:居住誘導区域外において、3戸以上の住宅を新築しようとする場合。建築物を改築し、又は建築物の用途を変更して3戸以上の住宅とする場合
誘導施設の開発行為・建築行為等
  • 開発行為:都市機能誘導区域外において、誘導施設を有する建築物の建築目的の開発行為を行おうとする場合
  • 建築等行為:都市機能誘導区域外において、誘導施設を有する建築物を新築しようとする場合。建築物を改築又は用途を変更し、誘導施設を有する建築物とする場合

なお、両誘導区域外での届出行為ですが、都市計画区域外については立地適正化計画の対象区域外なるため届出対象外となります。

参考までに下記記事もご覧ください。

 


Photo by Tierra Mallorca on Unsplash