集団規定の適用地区とは?[不動産実務初心者のための必須知識]

不動産関係に勤める初心者向けの記事となります。
👉記事の内容は、『集団規定って何?』という基本的な話です。

こんにちは!建築士のやまけん(@yama_architect)です。

不動産の売買における物件の調査においては、集団規定といわれる建蔽率や容積率、高さの制限、接道といった事項の確認が必須ですが、そもそもこの集団規定が適用される区域と、規定されない区域があることをはじめに理解する必要があります。

それでは説明します。




集団規定とは?

集団規定とは、都市の中において建築する建築物に対して、住環境や防火、避難といった都市を構成する建築物にとって必要不可欠な基準を規定するもので、建築基準法では第3章に記載されています。

建築基準法第3章=集団規定

つまり、建築物が一定程度集積する可能性がある地域、いわゆる都市の区域内において規定されるものです。

法律の用語としては、都市計画区域内及び準都市計画区域内において適用されます。

[建築基準法第41条の2(適用区域)]
この章(第8節を除く。)の規定は、都市計画区域及び準都市計画区域内に限り、適用する。
この章:第3章(法第41条の2〜法第68条の9)
※第8節:法第68条の9(都市計画区域内及び準都市計画区域以外の区域内の建築物の敷地及び構造)

都市計画区域及び準都市計画区域内とは

はじめに実務的にお伝えすると、『○○市町村 都市計画情報』で市町村が公表している都市計画の情報により、調べる事が可能です。ですが、これでは覚えた気になってしまい、そもそも都市計画区域って何に基づき指定されているのか分からないと思うので、それをお伝えします。

 

都市計画法は分かりますよね?では、都市計画マスタープランと都市計画区域マスタープランの違いは分かりますか?

これについては行政の人でも分からない人が多いので、現時点で分からないのは全く問題ないです。この記事を読んで理解すればOKです。

では、都市計画区域についてですが、都市計画区域とは、都市計画法第5条(都市計画区域)に規定、準都市計画区域とは、都市計画法第5条の2に規定されます。指定する事ができるのは都道府県となりますが、国土交通省大臣との協議の上、同意が必要となるくらいに、簡単には動かせない重い区域となります。笑

参考

ここからは参考となりますが、都市計画区域内の都市計画(線引きをやるかどうか、都市計画の目標など)をどのように行っていくか方針を定めることとなります。法文としては、都市計画法第6条の2(都市計画区域の整備、開発及び保全の方針)に基づくもので、都道府県が定めます。

線引きとは市街化区域と市街化調整区域とを分けることなのですが、不動産実務では、市街化調整区域内だと、原則として建築物を建築する事ができない土地となるため、売買においてはどのような制限となるのか、行政への相談が必須となるくらいに重要な区域となります。なお、市街化区域については用途地域が定められるので、建築基準法第48条に基づく建築する事ができる(できない)建築物の用途が定められます。

13種類ある用途地域一覧表[用途地域毎に建築可能な建築物の説明]

2019-07-29

なお、線引きしませんよーと宣言した非線引き都市計画区域内においては、用途地域などの地域地区は定められますが、何も指定しない地区(白地地区)もあったりします。

 

👉次の記事では、都市計画マスタープランと都市計画区域マスタープランの役割の違いについて解説していますので、詳しく知りたいは方はこちらです。

「市町村都市計画マスタープラン」と「区域マスタープラン」の違い(それぞれの目的と役割)

2018-10-15

本記事のまとめ

 

  • 都市計画区域内及び準都市計画区域は、集団規定が適用される
  • 都市計画区域外及び準都市計画区域は、集団規定が適用されない

 

今回の記事は以上となります。参考になれば幸いです。