【景観法】重要事項説明において説明する必要があるルールとは?

こんにちは!やまけんです。

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この記事では、重要事項説明(宅建業法第35条、宅建業法施行令第3条第1項第5の3)として義務付けられている景観法の次の規定について解説していきます。




重要事項説明義務がある対象条項

重要事項説明のうち、景観法に関する説明は次の条項となります。(めっちゃ多くないのが難点なのですが、その中で実務上で頻出するのは、16条と63条じゃないかなーと思います。)

  • 景観法第16条第1項・第2項(景観計画区域内での届出)
  • 景観法第22条第1項の許可(景観重要建造物)
  • 景観法第31条第1項の許可(景観重要樹木)
  • 景観法第41条(管理協定)
  • 景観法第63条第1項の認定(景観地区における建築物等の市町村認定)
  • 景観法第72条第1項の条例(景観地区工作物制限条例)
  • 景観法第73条第1項の条例(景観地区開発行為等制限条例)
  • 景観法第75条第1項の条例(準景観地区建築物・工作物の規制基準)
  • 景観法第75条第2項の条例(準景観地区開発行為等制限条例)
  • 景観法第76条第1項の条例(地区計画等形態意匠条例)
  • 景観法第86条・第87条第5項・第90条第4項(景観協定)

なお、下記の記事では、重要事項説明に特化して説明していますので、都市計画や建築基準法との関連性を知りたい方はこちらの記事をご覧ください。

都市の魅力を向上させる「景観地区」![都市計画法・景観法・建築基準法の解説]

それでは、1項づつ説明していきます。

景観法第16条第1項・第2項:景観計画区域内の届出

景観計画区域内において、建築物の建築や工作物の新設等を行う場合には、その行為に着手する30日前までに景観行政団体の長(景観計画を定めている都道府県、政令指定都市、中核市等)届出しなければならないとする規定です。

*後ほど説明する景観重要建造物の許可や景観地区内での建築などは届出不要です。

法令上は、用途や規模に関係なく建築物を新築する場合には届出が必要とな規定となっていますが、多くの市町村では景観法第16条第7項第11号に基づく条例により一定規模以上等としているので、詳しくは各市町村のホームページを確認する必要があります。

届出対象を確認する方法としては、景観計画のチェックです。『〇〇市町村 景観計画』でGoogle検索すればOK。

たまにですが、景観法に基づかない任意条例(おそらく景観法制定前の条例?)により景観条例と称して届出を行っている都市もあります。原則論から言えば景観法ではないので説明義務はありませんが、実効性は法第16条と変わらないことがありますので、購入者やトラブル防止のため、ルールをチェックして説明しておくことをお勧めします。

景観計画区域内において、次に掲げる行為をしようとする者は、あらかじめ、国土交通省令(第四号に掲げる行為にあっては、景観行政団体の条例。以下この条において同じ。)で定めるところにより、行為の種類、場所、設計又は施行方法、着手予定日その他国土交通省令で定める事項を景観行政団体の長に届け出なければならない。
 建築物の新築、増築、改築若しくは移転、外観を変更することとなる修繕若しくは模様替又は色彩の変更(以下「建築等」という。)
 工作物の新設、増築、改築若しくは移転、外観を変更することとなる修繕若しくは模様替又は色彩の変更(以下「建設等」という。)
 都市計画法第4条第12項に規定する開発行為その他政令で定める行為
 前三号に掲げるもののほか、良好な景観の形成に支障を及ぼすおそれのある行為として景観計画に従い景観行政団体の条例で定める行為
 前項の規定による届出をした者は、その届出に係る事項のうち、国土交通省令で定める事項を変更しようとするときは、あらかじめ、その旨を景観行政団体の長に届け出なければならない。

景観法第16条第1項・第2項

届出に対して景観計画の制限(景観形成基準:景観法第8条第3項)に適合しないと認められる場合には届者に対し勧告することができる規定となっている他、条例により変更命令を行う規定を設けることが可能となっています。

ちなみに、届出違反者に対しては、一応罰則規定(30万円以下)があります。また、変更命令に従わなかった場合は、50万以下の罰則と現状回復命令が規定されています。

景観法第22条第1項:景観重要建造物

景観法第22条第1項の規定については、景観重要建造物は、景観行政団体※2の長の許可を受けなけれければ、増築や改築、除却、外観の変更(修繕・模様替え・色彩)をしてはならないとする規定です。

なお、維持管理行為や災害時の応急措置等の行為(景観法施行令第13条)は許可不要となります。『景観重要建造物』に指定されている建築物等は、2020年3月31日時点で659指定されています。

『〇〇市町村 景観重要建造物』と検索すれば、指定されていれば、各自治体のホームページで確認することができます。今のところ明らかに歴史を感じさせる建造物の場合が多いと思います。

※1景観重要建造物とは、景観計画区域(景観行政団体の長が指定)内で良好な景観形成に需要な建造物(地域の自然や歴史、文化などを踏まえて指定される。具体的な基準は、景観法施行規則第6条に定められた)で景観行政団体の長が指定
※2景観行政団体とは、都道府県、政令指定都市、中核市等

景観区域区域内において景観行政団体が指定した一定規模以上の建築や開発行為等を行う場合には事前に届出が必要とされる規定(景観法第16条第1項・第2項に基づく届出行為)は重要事項説明の対象とはなっておりません。

重要事項説明においては、景観重要建造物であるかどうか大きなポイントですので、かなり稀な例だとは思いますが、建築物が歴史あるものである場合には、所有者への確認の他に、市町村のホームページから『景観重要建造物』の有無の確認が必要だと思います。

何人も、景観行政団体の長の許可を受けなければ、景観重要建造物の増築、改築、移転若しくは除却、外観を変更することとなる修繕若しくは模様替又は色彩の変更をしてはならない。ただし、通常の管理行為、軽易な行為その他の行為で政令で定めるもの及び非常災害のため必要な応急措置として行う行為については、この限りでない。

景観法第22条第1項

建築基準法との関係があるのも景観重要建造物です。建築基準法第85条の2の規定により法令の一部が緩和されます。

景観重要建造物の法令の緩和

景観重要建造物の法令の緩和は、建築基準法第85条の2に規定されています。

『良好な景観の保全のためその位置又は構造をその状態において保存すべき』建造物については、市町村は、景観法第22条・第25条(現状変更の規制、景観重要建造物の所有者の管理義務)の規定の施行のため必要と認める場合は、国土交通大臣承認により条例で屋根不燃や建蔽率、容積率などをを緩和することができます。

(景観重要建造物である建築物に対する制限の緩和)
景観法第19条第1項の規定により景観重要建造物として指定された建築物のうち、良好な景観の保全のためその位置又は構造をその状態において保存すべきものについては、市町村は、同法第22条及び第25条の規定の施行のため必要と認める場合においては、国土交通大臣の承認を得て、条例で、第21条から第25条まで、第28条、第43条、第44条、第47条、第52条、第53条、第54条から第56条の2まで、第58条、第61条、第62条、第67条第1項及び第5項から第7項まで並びに第68条第1項及び第2項の規定の全部若しくは一部を適用せず、又はこれらの規定による制限を緩和することができる。

建築基準法第85条の2

景観法第31条第1項:景観重要樹木

この景観重要樹木は、先ほど説明した景観法第22条第1項の景観重要建造物とは異なり、樹木が対象となります。法令の規定としては、景観行政団体の長の許可を受けなければ、景観重要樹木の伐採や移植をしてはならないとするものです。

ただし、通常の管理行為等(整枝など景観施行令第15条)は許可不要となります。

景観重要樹木!? ピントこないかもしれませんが、地域のシンボルとなっているような桜や楠、松などが全国264箇所(2020年3月末時点、60市区町村)で指定されています。指定は景観行政団体の長が行います。

『この桜きれいだな〜』と思ったときは、もしかしたら景観重要樹木に指定されているかもしれないですね。不動産取引においては、敷地内に樹木がある場合に注意が必要です。

何人も、景観行政団体の長の許可を受けなければ、景観重要樹木の伐採又は移植をしてはならない。ただし、通常の管理行為、軽易な行為その他の行為で政令で定めるもの及び非常災害のため必要な応急措置として行う行為については、この限りでない。

景観法第31条第1項

景観法第41条:管理協定

景観法第41条は、管理協定(景観重要建造物・景観重要樹木の適切な管理のために景観行政団体の長等と所有者の間で結ぶもの)の効力は所有者変更後も効力が及ぶとするものです。

景観法第63条第1項:景観地区

景観法第63条第1項の規定では、景観地区内において建築物を新築や増築等をしようとする者は建築物等の計画を市町村長に提出して認定を受けなければならないとするものです。

申請してから30日以内に建築物の形態意匠(外観や色彩など)や最高高さ、壁面線などが都市計画に適合しているかどうか審査されることとなります。なお、景観地区が指定されると建築基準法第68条の規定により、高さ、壁面線、敷地面積が建築確認申請に時に審査されます。

景観地区とは、都市計画の地域地区の一つでして、市町村が定める都市計画です。指定可能な区域は、都市計画区域または準都市計画区域内に定められます。

景観地区内において建築物の建築等をしようとする者は、あらかじめ、その計画が、前条の規定に適合するものであることについて、申請書を提出して市町村長の認定を受けなければならない。当該認定を受けた建築物の計画を変更して建築等をしようとする場合も、同様とする。
景観地区内の建築物の形態意匠は、都市計画に定められた建築物の形態意匠の制限に適合するものでなければならないとするものです。

景観法第63条第1項

景観地区は、2020年3月末時点で、全国に51地区(30市町村)指定されています。参考までに現在、指定されている景観地区は次のとおりです。

補足(景観景観と景観地区)

景観地区と景観計画の違いについて説明します。計画と地区で明らかに違うものの、混同しがちな部分もあったりします。私も景観法を勉強するまでは勘違いをしていた部分もありますww

いずれも重要事項説明義務がありますのでご注意ください。

景観地区は都市計画でして、都市計画区域内に指定することができます。
そして、景観地区内の建築物の建築については、建築基準法が適用され建築確認申請時にチェック(高さ、壁面線、敷地の最低限度)され、形態意匠については市町村から認定を受けるまで建築行為に着手することができません。

一方で景観計画はその名のとおり”計画”であり計画書でして、その中で一定規模以上の建築物や開発行為、形態意匠について景観行政団体の長に対し届出が必要(景観法第16条第1項)とされています。
その他、景観重要建造物や樹木、さらには市町村としての景観まちづくりに関しての指針等が定められています。

景観法第72条第1項、73条第1項、75条第1項・第2項、第76条第1項(条例化)

これら5つの条項については、市町村による条例化が必要となるものです。

条例化しているかどうか最新の状況は景観計画を策定している市町村に問い合わせをしたりホームページにて確認することとなります。条例においてどのような制限等を定めることができるのか、その規定は次のとおりです。

条項概要内容
法第72条第1項景観地区工作物制限条例景観地区内の工作物について、条例で、形態意匠の制限、高さの最高限度、最低限度、壁面後退区域を定めることができる。
法第73条第1項景観地区開発行為等制限条例景観地区内の開発行為について、良好な景観を形成するために必要な制限を条例にて定めることができる。
法第75条第1項準景観地区建築物・工作物の規制基準準景観地区内における建築物又は工作物について、条例で、良好な景観を保全するため必要な規制を条例にて定めることができる。
*準景観地区の指定は、平泉町、高野町、宗像市、薩摩川内市
法第75条第2項準景観地区開発行為等制限条例準景観地区内の開発行為について、良好な景観を形成するために必要な制限を条例にて定めることができる。
*準景観地区の指定は、平泉町、高野町、宗像市、薩摩川内
法第76条第1項地区計画等形態意匠条例地区計画において定められた建築物等の形態意匠の制限を条例に定めることができる。
*25市町村、123地区にて条例化(2020年3月末時点)

景観法第86条・第87条第5項・第90条第4項:景観協定

景観協定とは、住民等の全員合意により、建築物、かき柵、緑地、工作物、看板、駐車場などの景観に関するルールを定めることができる(景観行政団体の長の認定)とするもので、建築協定の景観版です。

国からの発表(2020年3月末時点)によると景観協定は全国で126協定締結されていますから、取引時においては取りこぼしのないように確実にチェックをしたいところです。

特に住民独自のルールですから、あくまでも審査(ルールの確認)は市町村ではなく、協定の運営委員会のような組織となります。ですので、協定の連絡先を自治体などから入手して、どういったルールなのか早めに確認して、購入予定者に伝えることをおすすめします。(あわせて、運営委員会などの運営団体の活動状況なども購入予定者に伝えると少しでもリスクが和らぐはずです。)

なお、協定が結ばれた後に新たに土地を所有した者にも効力が及ぶ(承継効)こととなります。

ということで以上となります。参考となれば幸いです。