売却しやすいマンションの特徴や時期など、最近の不動産価格指数などから、賢く売却する方法を解説

この記事では、国土交通省が公表している不動産価格指数(住宅)と住宅着工統計から、事実として理解できる最近のマンション価格動向などから次の3つの点について解説しています。

少しだけ建築・都市計画・不動産に関して専門性が高い解説となりますが、ひととおり読むことで、マンション売却での失敗(損失)を減らすことができるはずです。
1都3県(東京、神奈川、千葉、埼玉)の売却希望者に向けて書いていますが、こちらの地域以外の方も対象です!!

  1. マンションを売りやすい時期とは?
  2. 売却しやすいマンションとは?
  3. 中古マンションの相場を知る方法は?

こんにちはorはじめまして!やまけん(@yama_architect)といいます!

YamakenBlogでは、建築基準法や都市計画法の解説、さらには不動産取引に関して業務に役立つ情報を発信しています。ほぼ趣味ブログでございまして、自分のこれまでの経験で得られた知識と、最近の国の都市政策動向などに発信しています♪

こちらの記事は長文ですが、マンション売却を考えている方を悪徳不動産業者から守るための知識になると思うので、ゆっくり読んでみてください。

それでは、説明していきます。




マンションの価格動向は?不動産価格指数(住宅)

南関東圏の不動産価格指数(住宅)の推移
(出典:https://www.mlit.go.jp/totikensangyo/totikensangyo_tk5_000085.html

上記の図は、国土交通省が公表している不動産価格指数(住宅)のうち、南関東圏(東京、埼玉、千葉、神奈川)の2008年4月ー2020年10月の動向です。

見てもらうとすぐに目が付くと思います。
区分所有(マンション)の指数が東日本大震災後の2012年頃を契機に上昇してますよね。
しかも、上昇傾向が一戸建て住宅や住宅地に比べて著しく高い。
*追記:令和3年1月期についても151.2ポイントと昨年の144.2と比べても上昇を続けています。

ちょっと異常じゃないかって思うくらい上昇しています。

それを反映するかのように、自宅にマンション購入の広告が入る度に実感されている方もいるのではないでしょうか?「え、マンション高過ぎない?!」と…

不動産価格指数(住宅)とは、ちょっと理解し難いですが、国土交通省が実施する「不動産の取引価格情報提供制度」により蓄積されたデータを活用し、個別物件の品質をヘドニック法によって調整して推計した指数のことで、2010年1月~12までの算術平均値を100として基準化しているものです。毎月調査され、3か月毎に公表されています。

*マンション(区分所有)については主に中古を対象
※出典:『不動産価格指数(住宅)の作成方法(令和2年 8月国土交通省不動産・建設経済局)』

繰り返しですが、この不動産価格指数(住宅)が2012年あたりから一貫して上昇しています。

2020年は新型コロナウイルスの感染拡大を防ぐための緊急事態宣言により、人との接触機会が減少したためか、2020年5月、6月頃は価格指数が一旦減少しています。
しかしながら、7月以降は再び増加に転じている状態が続いており、2020年10月は前年同月比でプラスとなっています。

今後数年間は、マンション価格は上昇と予想

令和3年1月(国交省公表データ)によると、マンションの不動産価格指数(2010年を100とした指数)は、全国で157.0、南関東圏では151.2、東京都で157.6となっています。
つまり、新型コロナウイルスの影響はこれまでの価格上昇を帳消しに出来ていないと考えられることから、今後も不動産価格は上昇するのではないかと予想されます。

その理由の一つして、2013年度から続く労務単価の上昇にあります。

先日(令和3年2月19日)、国土交通省が発表した「公共工事設計労務単価(令和3年3月から公共工事の労務単価に適用される基準)」ですが、普通作業員や運転手、型枠工など、全職種平均で前年度比+1.2%(2012年度比+53.5%) の増加しています。

つまり、今後(少なくとも令和4年2月までに着工したもの)も建築工事費は増加します。

そうなると、民間工事自体も増加するため建築工事費も増加すると、マンション価格にも反映されることとなります。

出典:『令和3年3月から適用する公共工事設計労務単価について(国土交通省)』
https://www.mlit.go.jp/report/press/tochi_fudousan_kensetsugyo14_hh_000001_00026.html

もう一つ、データを見ていただきたいものがあります。それは新築マンションの建築工事費が上昇していることを示すデータです。

2021年の最新データ

国土交通省が発表している不動産価格指数(南関東圏)によると、2021年4月のマンション(区分所有)の不動産価格指数は155.4まで上昇(過去最高)しています。

出典:不動産価格指数(南関東圏)https://www.mlit.go.jp/report/press/tochi_fudousan_kensetsugyo05_hh_000001_00038.html

新築マンションの建築工事費は上昇中

なぜ、不動産価格が上昇しているかというと、新築マンションの建築工事費の上昇が一つの理由と考えられます。

戸数(戸)工事費予定額(万円)工事予定額(万円/戸)
2012年110,286 159,090,554 1,443 
2020年95,658 166,693,341 1,743 
共同住宅(分譲住宅・建築主:法人)の戸数及び工事費予定額等(全国計)*出典:住宅着工統計(国土交通省)
戸数(戸)工事費予定額(万円)工事予定額(万円/戸)
2012年60,957 91,650,703 1,504 
2020年46,844 81,781,855 1,746 
共同住宅(分譲住宅・建築主:法人)の戸数及び工事費予定額等(1都3県)*出典:住宅着工統計(国土交通省)

住宅着工統計によると共同住宅(分譲住宅:全国計)の戸あたりの工事費予定額は、2012年の約1,440万円/戸から2020には約1,740万円/戸となっており、約300万円/戸 増加しています。

1都3県の場合は、2012年:約1,500万円/戸→2020年:約1,750万円/戸と約250万円ほど増加している。

この数値はあくまでも建築工事費ですから、実際の取引価格はこの数値以上になっています。

実際に、不動産経済研究所(https://www.fudousankeizai.co.jp)の発表によると首都圏の2020年の分譲マンションの販売価格は平均で6,083万円となっており、2012年の4,540万円と比べると、約1.43倍と大きく上昇しています。

もはや庶民レベルが購入できるものではないですよね・・・
では、建築工事費の算出の一つとなる労務単価の推移をご覧ください。

10年前くらいのマンションは購入時よりも高く売れている?

公共工事設計労務単価の推移
(出典:https://www.mlit.go.jp/report/press/tochi_fudousan_kensetsugyo14_hh_000001_00026.html

平成13年から平成23年の時期にマンションを購入した方(特に1都3県)は、現在ですとおよそ築10〜20年経過していると思います。

住宅設備のスペック的にも、シックハウス対策が義務付け(24時間換気)られたり、省エネ法の改正による届出制度の拡充など、この時期に建築された分譲マンションであれば、現在の建築物と比較しても設備的に悪いということはないと思います。

もちろん内装の一部では傷みが生じていると思われますが、快適な居住機能を有しているはずですが・・・そのような場合は、リフォームすることで対応可能です。

では、話は戻り、よく首都圏のマンションで「10、15年前に購入したものが買ったときより高く売れた!!」とツイッターやブログ、書籍などで言っている方は本当のことです。

なお、全てのマンションにおいてこのようなことが生じているわけではないと思いますので、後ほど、『売却しやすいマンション(需給バランスのとれたマンション)』において説明したいと思います。

繰り返しとなりますが、今後も全国的(特に首都圏は顕著)にもマンション価格(新築・中古)が上昇すると考えられます。ただし、一点、注意点があります。

今後もマンション需要が伸びるのは本当?

注意点というのは、全ての地域でマンション需要が伸びるわけではないです。

マンション価格が上昇しているから需要の方も大きく伸びると思うのは違います。
今後は、急速な人口減少にあわせて世帯数の減少が全国的に見込まれています。基本的には、東京都23区を除いて減少が進んでいきます。

出典:社人研公表資料http://www.ipss.go.jp/pp-pjsetai/j/hpjp2019/t-page.asp

こちらは、国の社人研が平成31年に公表した『日本の世帯数の将来推計(都道府県別推計)』(2019年推計)の数値です。

2025年頃をピークに日本の世帯数は減少し、2040年と2020年を比較すると、約335万世帯が減少するとされています。これって、東京都の世帯数の半分がなくなる計算です。驚愕ですよね…(汗)

また、東京都に限っては、2030年頃が世帯数のピーク(約711万世帯)とされています。
それでも1都3県ベースで見れば、2040年と2020年を比較すると約21万世帯の減少ですから、全国に比べればまだ保っているといったところかな〜思います。

世帯数が減少するということは、そもそも住む人が減っちゃうということです。

ちょいちょい!日本は創生戦略とか言って出生数上げるための取り組みをやってるんじゃないの?!と思った方!確かに、2015年頃から地方も巻き込んで頑張ってはいますが、成果は上がっていないのが現実です。

この社人研が公表している基準推計のまま世帯数は推移するんじゃないかとわたしは思っています。だって、ここ数十年、日本のGDPは欧米に比べて成長率は低いし、実際、所得は上がっていないですし、さらには、多様性といいながら、結婚制度にこだわったいたりと数十年前も何も変わっていないですからね・・・この話をすると長くなってしまうので、また次回の話にしたいと思います。

実際、国交省では、将来のまちづくり計画である立地適正化計画(コンパクトシティの形成を目指す計画)において、人口推計値は、社人研が公表している基準推計(このままの出生数で改善しないケース)を用いるよう地方の自治体に指導していますので、不動産業界も世帯数の減少を最悪ベースで考えるのが妥当かと思います。

つまり、2025年頃を境にマンション価格にも影響が及んでいくものと思われます。

買い手が少なくなっていくのは明白なので、需要が少ない駅から離れた地域や築年数の古いマンションは相対的にみて価格が下落していくと思います。

とはいえ、これってマクロ的に話なので、ミクロ的な視点からみれば、地域の実情に応じて多少変わってくると思います。
例えば、地方の10万都市以上で、かつ中心市街地の住戸供給量が少ない地域なんかは、これからか高齢者が歩いて暮らせるエリアでの居住を求めて一定程度の需要が発生してくるはずですから、マンション価格の落ち着きとともに需要が回復してくるんじゃないかなって個人的には考えています。

次に、不動産取引件数も確認していきましょう!!

不動産取引件数の推移

南関東圏の不動産取引件数(住宅)の推移
(出典:https://www.mlit.go.jp/totikensangyo/totikensangyo_tk5_000085.html

こちらも同様に国土交通省が公表している不動産取引件数の推移となります。

不動産価格指数の上昇にあわせてマンション(区分所有)の不動産取引件数も増加しており、南関東圏の2008年4月の7,495件(うち個人→個人は3,198件)に対して、2020年10月には、2019年同月とほぼ同じ9,227件(うち個人→個人は4,267件)と約1.3倍となっています。

2020年は緊急事態宣言の影響もあってか5、6月の取引件数が前年比で約2~3割減少したものの、2020年10月期は前年同月比9.7%増加(2020年11月期は8,859件で前年同月比5.6%の増)しています。

もちろんマンション供給戸数も増加しているので、それにあわせて中古マンションの取引量も増加するのは当然なのですが、取引が活発化しているということは、需要も増加しているということを表しているので、売り手増の供給多価になっていないのは良い傾向かと思います。

ただしここからがポイントですが、供給戸数は減少しています。

公益財団法人東日本不動産流通機構が令和3年1月22日に公表した首都圏不動産流通市場の動向(2020年)によると、首都圏の中古マンションの新規登録件数前年比11.3%の減少となっています。

また、住宅着工統計(国土交通省)によると、2012年の1都3県の供給戸数は約6.1万戸でしたが、2020年には約4.7万戸まで減少しています。がしかし、そのような状況にあっても材料費や労務単価の上昇などに伴い、先ほど説明したように建築工事費が増加しています。

新築は一般庶民が購入できる価格帯ではない

ですので、新築分譲マンションについては、一般家庭のサラリーマンが購入できる価格にはなっていないです。

日本の平均世帯の方々が購入できる水準ではないですから、その分、新築分譲マンションよりも価格が低い中古マンションを購入しようとする層が増加するのは容易に想像できます。

今後の、市場の予測としては、コロナウイルスの影響が減少し、2020年と比較すれば供給戸数は回復すると考えられてはいますが、通勤を避けたり人口密度の低い地域を探して、都内の郊外や地方圏への移住、さらにはリモートワークに対応したような比較的広い住宅(つまり郊外部の住宅)を求める傾向が高まると考えられます。

繰り返しですが、分譲マンションの価格上昇傾向を鑑みると、一般家庭のサラリーマンが手を出しやすい中古住宅市場が活発されると思いますが、供給量が足りていないんじゃないかと思います。

この記事を読まれている方で、需給バランスの良いマンション(後述部分)であれば、売却の登録をしたその日くらい問い合わせがあるんじゃないかな〜と思います。

国の動きとして、第204回の国会にも提出されていますが、既存ストックを活用していこうとする動きが顕著です。例えば、204回国会では、長期優良住宅法の改正案が盛り込まれ、分譲マンションの認定制度(中古物件も一定の要件を満たせば長期優良住宅の認定を受けることが可能)の見直しが予定されていいます。

国を挙げて、既存ストック活用型にシフトしていきますから、今後も中古住宅市場は伸びるはずです。さらに、中古住宅市場の増加とともに、マンションリフォーム市場も増加するはずです。

では、ここから冒頭にお伝えした賢く売却するための3つのポイントについて話していきます。

マンションの売りやすい時期とは?

南関東圏の不動産取引件数(住宅)の推移
(出典:https://www.mlit.go.jp/totikensangyo/totikensangyo_tk5_000085.html

マクロ的な視点から言えば、全国的には2025年まで1都3県(南関東圏)であれば、2030年頃までが比較的売りやすい時期にあるとは思いますが、社会経済情勢の変化によって大きく変わる可能性もあるので、国の動きを読んでおく必要があります。

とはいえ、現在はちょっと不動産価格上がり過ぎだなと思うので、直近1・2年であれば新型コロナウイルスによる経済情勢を把握しておいた方がいいです。

ポイントとしては、わたしのブログを読むこと(笑)で比較的、国の動きが分かると思います。というのも、わたしのブログでは、建築・都市計画・不動産をメインとしていますので、国の動きを掴んで、わかりやすく皆さんに発信するのが目的だからです。(気づいた時に遊びに来てくださいw)

では、次にミクロ的な時期ですが、上図の不動産取引件数の推移をご覧頂いた方と思います。その中で、一定間隔で山になっている部分がありますよね?ここが3月です。一年を通して3月が突出して取引量が増加します。

3月といえば、転勤や就職などの社会移動が伴う時期ですからそれを反映しているんだと思います。

つまり、3月は需要・供給共に増加しますから、1都3県の需要ボリューム最多層(後述します)にあるマンションであれば、買い手がつくと考えられます。自分の売り時を気にしていない方やゆっくりと売れればいいやくらいに思っていた方であれば、多少強気な値段設定であっても、買い叩かれる恐れは少ないです。

一方で、転勤や資金繰りの悪化などで早期にキャッシュ化したい方であれば、買い叩かれる恐れはあっても、売り手が多いですから、売れるチャンスでもあります。

特に1都3県であれば、床面積が50㎡に満たないケースや75㎡以上の比較的大きな間取りであったり、駅から15分圏域以上といった物件の場合、そもそも需要が低いですから、こうした取引量が増加する3月の時期を外すと売れにくくなる傾向にはあると思います。

売れやすいマンションとは?

売れやすいマンションとは、マンション購入を求める層が最も多い層(需給バランスの良いマンション)のマンションであるかどうかです。

立地条件的には、駅から徒歩で15分以上も離れたところにあったり、床面積が50㎡に満たない場合や、75㎡以上のファミリー層向けのケースです。
(*令和3年の新築住宅から住宅ローンの控除対象が50㎡から40㎡に引き下げられたので、令和4年度以降、中古についても40㎡が対象なる可能性は十分にあります。そしたら下限値は40㎡となる)

よくファミリー層向けであれば売れやすいんじゃ?って思っている方いますが、それは間違いです。
ファミリー層の場合、子どもがいる関係上、床面積が比較的大きい(75㎡以上になりがち)です。そのため、今後、増加する単身世帯や高齢者夫婦が求めている床面積ではない可能性があります。

さらに、少子化もあってかファミリー層のボリュームは今後減少していきます。
一方で、繰り返しですが、単身世帯や高齢者夫婦世帯は増加していきます。

つまり、床面積ボリュームとしては、50㎡から75㎡の範囲で、かつ、歩いて暮らしやすい駅近物件です。このマンションは資産価値が下がることは少ないと思います(もちろん東京都都心限定です。1都3県のうち23区に隣接する都市を含む)。

実際に、「首都圏不動産流通市場の動向(公益財団法人東日本不動産流通機構)*出典:http://www.reins.or.jp/pdf/trend/sf/sf_2020.pdf」によると、2020年の首都圏中古マンションの売却された床面積の平均は、65.24㎡となっており、50㎡から75㎡の範囲となっています。(平均価格は、同機構によると3,599万円)

なお、築年数については、1981年6月1日以降に着工された新耐震基準に適合された建築物か、新耐震基準に適合していなくても耐震改修によって適合されている必要はあります。
*耐震改修されていない住宅は基本的に信用価値がありません。

この需給バランスの良いマンションであれば、需要が大きいので売りやすいです。つまり、高く売りやすいということです(買い叩かれる恐れが少ないとも言えます!)。まとめると、、、

  • 駅近(徒歩圏15分以内*可能な限り徒歩10分以内)
  • 床面積50㎡〜75㎡(*令和4年度以降の税制改正の可能性次第では40㎡の可能性も)
  • 築年数〜20年以内(*原則として1981年6月以降の新耐震基準の建築物)

ちなみにですが、「首都圏不動産流通市場の動向(公益財団法人東日本不動産流通機構)」によると、2020年に売却された中古マンションの成約件数は、35,825件、そのうち、最多ボリューム層が3,000万円〜5,000万円でして、取引全体の32%、築年数は22年となっていることからも、この需給が良いマンションは売れやすいと思います。

なお、このボリュームゾーンの入っていなければ売れないの?と思うかもしれませんが、売れないことはないです。不動産取引は買い手と売り手の価格が一致した時に成立しますから、一年程度の長い目で売っていくのがいいと思います。

なお、売却先行型の場合は、部屋は綺麗にしておきましょう!!
内覧時に汚い印象があると、価格にも影響します。

中古マンションの相場を知る方法

中古マンションの相場は、立地場所、周辺環境、マンションの築年数、維持管理状態など様々な条件によって異なるので一概に言えません。

通常、某大手雑誌のマンション雑誌やサイトに掲載してある相場を確認してしまいがちです。

がしかし、広告を出している段階で、買い手がついていない証拠です。
買い手がつかない理由はいつくかあると思いますが、先ほど説明した需給バランスが悪い要素を備えたマンションである可能性があります。

そのため、もっとも効率的に相場を知る方法はマンション売却を検討した方が初めに行う「複数社売却査定」です。売却査定見積を行うことで不動産価格を知ることができます。

査定サイトが行っている複数社の一括査定は、営業の電話やメール等があり、めんどくさがりの方やコミュ障の方にとってはデメリットかもしれません。がしかし、どの程度の相場であるかを掴むことができますので、売却後の不動産購入などの資金計画を立てるためにも重要です。

査定サイトの例

 一例として、現在、利用者数が400万人を突破している『イエイ いちばん高いがみつかる査定サイト 』さんでは、無料で、大手から中小企業まで不動産の売却査定額を比較しています。

 また、東証マザーズに上場している株式会社GAtechnologiesが運営する『RENOSY』さんでは、1都3県のマンション売却・住み替えに特化した相談を受けています。サイトもシンプルで見やすいので一度、チェックしてみるのもありです。

紹介サイトは複数ありますので、まずはどこか一つサイトから査定を申し込んでみるのがベターです。

*どのサイトでも基本的に無料査定ですので、サイトを決める場合は、正直なところ直感で決めるのが無難なのかなと思います。なお、大手だから安心、中小企業だから心配といったことはなく、あなたが売却を予定しているマンションのデメリットを確実に伝えてくれる不動産会社を選ぶのが無難です。

サイト名いえカツLIFEイエシルイエイホームズ
運営会社株式会社サムライ・アドウェイズ
(東証第一部)
株式会社リブセンス
(東証第一部)
セカイエ株式会社株式会社LIFULL
(東証第一部)
対象地域東京都、神奈川県、埼玉県、千葉県東京都、神奈川県、埼玉県、千葉県全国全国
査定数最大6社300社の中から厳選最大6(1,700社の中から厳選)2,714社から選定
提携企業 Century21、ピタットハウス、京急不動産、大成有楽不動産、大京穴吹不動産などピタットハウス、オークラヤ住宅、NICEなど西鉄、ピタットハウス、Century21、東京建物不動産販売など東海住宅株式会社、みずほ不動産販売株式会社、三井トラスト不動産株式会社など
特徴・仲介、業者買取、リースバックの売却方法ごとに査定価格と売却適正期間を比較可能
・相続、離婚、金銭問題の専門分野満足度が97.2%
*自社アンケート調査(2019年10月実施)
・査定結果をイエシルさんが知らせてくれるため、不動産会社からの営業電話なし。
・オンライン査定が可能。
・専任アドバイザーへの相談が可能。
・不動産会社へのお断り代行連絡を行うサービスがある。
・専任スタッフによるサポート体制がある。
・これまでにお400万人以上に利用されている。
・LIFULL HOME’S独自の掲載基準を設け、合致する不動産会社のみを掲載している。
・オンラインよる相談が可能
・これまでに736万人(2021年1月時点)に利用されている。
査定費用無料無料無料無料
詳細情報>>公式サイトを見る>>公式サイトを見る>>公式サイトを見る>>公式サイトを見る
各社サイトのホームページ情報をもとに特徴の一部をYamakenBlogでまとめたもの。(情報は令和3年2月24日時点)

なお、私からアドバイスさせて頂くと、需給バランスの悪いマンション(需要の低いマンション)に該当している場合で、”優良物件ですよ〜”とか、”わたしなら絶対に売れますよ〜”という言葉が出てきたら、ちょっと注意するか、本当にやる気のある不動産屋のどちらかです。

不動産業界はどうしても悪い印象を持ってしまいがちですが、お客さん第一に思って仕事に取り組んでいる方も多くいます。

結局のところ”人”になってしまうので、”人”だけは当たり外れがありますから、苦手だな〜とか、会話したくないな〜と感じたら遠慮なく断り、次の不動産会社にいきましょう!

『弱み(買い叩かれる要素)』を見せないことです。
例えば、資金繰りが苦しいとか、離婚によって早期に売却しなきゃいけないケース。
この場合、”早期”という理由は、最大の弱点になります。交渉は劣勢の状況からスタートしているようなものです。

ということで以上となります。参考になりましたら幸いです。






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