【総合設計制度】一定規模以上の敷地空地がある場合の容積率等の特例

この記事では、不動産取引における重要事項説明にも関わってくる「【総合設計制度】敷地空地がある場合の容積率の特例」について解説しています。

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敷地空地の特例(緩和)とは?

今回、解説する敷地空地の特例については、次の法律です。いわゆる総合設計制度と呼ばれている制度です。

(敷地内に広い空地を有する建築物の容積率等の特例)
第59条の2 その敷地内に政令で定める空地を有し、かつ、その敷地面積が政令で定める規模以上である建築物で、特定行政庁が交通上、安全上、防火上及び衛生上支障がなく、かつ、その建蔽率、容積率及び各部分の高さについて総合的な配慮がなされていることにより市街地の環境の整備改善に資すると認めて許可したもの容積率又は各部分の高さは、その許可の範囲内において、第52条第1項から第9項まで、第55条第1項、第56条又は第57条の2第6項の規定による限度を超えるものとすることができる。
 第44条第2項の規定は、前項の規定による許可をする場合に準用する。

建築基準法第59条の2

総合設計制度は、一定規模以上の敷地面積や、一定割合以上の空地を有する建築計画について、公共的な空地空間の確保による市街地環境の整備改善などを図ることを目的として創設されています。

ポイントとしては、比較的規模の広い敷地面積と、空地(空地とは、建築物や工作物等で覆われていない敷地の範囲)です。

緩和される規定としては、容積率、建築物の高さとなります。

土地取引における重要事項説明のうち、建築基準法第59条の2第1項については、「敷地内に”政令”で定める空地」「敷地面積が”政令”で定める規模以上」の建築物であること。

その上で、特定行政庁が交通上、安全上、防火上及び衛生上支障がなく、かつ、建蔽率・容積率・建築物の高さに関して総合的な配慮が差なれていることにより市街地の環境の整備改善に資すると認めて許可した場合には、容積率と高さについては、許可の範囲内で緩和(法定限度を超える)することができるものです。

なお、留意点として、特定行政庁は許可を行う前に建築審査会の同意を得ることが必要です。

ではでは、”政令”の解説です。

空地と敷地面積の基準

基準に関しては、建築基準法施行令第136条に規定されています。

はじめに、”政令で定める空地”についてです。

建蔽率の最高限度空地/敷地面積空地/敷地面積 *高さのみ適用
5/10以下1-建蔽率の最高限度+1.5/101-建蔽率の最高限度+1/10
5/10超え5.5/10以下6.5/106/10
5.5/10超え1-建蔽率の最高限度+2/101-建蔽率の最高限度+1.5/10
建築基準法施行令第136条第1項・同令第2項

例えば、建蔽率の最高限度が80%で、空地が500㎡、敷地面積が1,000㎡とすると、空地の面積の敷地面積に対する割合は、500㎡/1000㎡=50%、1-8/10+2/10=4/10:40%となり、40%≦50% となることから”政令で定める空地”が適用となります。

なお、建築基準法第55条第1項(第一種低層住居専用地域等における建築物の高さの限度)と同法第56条(道路斜線・隣地斜線制限)の適用に関しては、1-8/10+1.5/10=3.5/10:35%となり、35%≦50% となることから、”政令で定める空地”が適用となります。

次に、政令で定める敷地面積以上についてです。

例えば、商業地域であれば、1,000㎡以上の敷地面積が必要となります。ただし、特定行政庁によっては、別途、500㎡以上1,000㎡未満の範囲で指定することが可能となっています。

用途地域等敷地面積(㎡)特定行政庁が別途指定可能
第一種低層住居専用地域
第二種低層住居専用地域
田園住居地域
3,0001,000以上3,000未満
第一種中高層住居専用地域
第二種中高層住居専用地域
第一種住居地域
第二種住居地域
準住居地域
準工業地域
工業地域
工業専用地域
2,000500以上2,000未満
近隣商業地域、商業地域1,000500以上1,000未満
用途地域の指定のない区域2,0001,000以上2,000未満
建築基準法施行令第136条第3項

総合設計制度の具体的基準や緩和の考え方については、各特定行政庁が定めていますので、総合設計制度の規則等を詳しく知りたい!という方は、建築計画地の行政庁に確認してください。

重要事項説明に関して

「建築基準法第59条の2第1項」の特定行政庁許可を受けているかどうかの確認については、特定行政庁に確認する必要があります。

なお、許可を受けている場合には、建築確認申請書に許可書の写しを添付しているほか、建築主においては、特定行政庁から許可を受けた際の副本を受領しているはずですので、その「副本」を確認することで許可の内容を確認することができます。

重要事項説明においては、許可を受けている場合に、この許可の内容を説明します。