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【建築確認申請上の敷地設定とは?】公図上の道や水を含めることは可能?

この記事では、建築確認申請上の敷地の解説です。また、公図上の道(建築基準法上の道路扱いしない道)や「水」を含めることができるのかという点について解説しています。

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建築確認申請上の敷地とは?

建築確認申請上の敷地設定については、建築確認申請上は自由です。

建築基準法上でのルールは定められていません。ですので、敷地設定に関しては、自治体の規則である「建築基準法施行細則」やお願いベースでのルールが定められています。
*規則上でもこうしなさい!とするルールはほぼありません。

ただし、市街化調整区域のように開発許可を受けるような土地については、公図(地積測量図)との整合性が重要であり、許可を受ける敷地の範囲が将来にわたり影響するために注意が必要です。

一方で市街化区域については、一般的に住宅ローン等による抵当権設定のため、建築確認申請上の敷地面積と公図は一致させることが多いです。

とはいえ、繰り返しですが自由で任意であることが原則であるため建築基準法に違反しない限りは敷地設定を変更することは可能です。なお、建築基準法は建築物のみならず敷地と建築物との関係性において細かく制限されているので安易な変更は禁物です。必ず建築士に相談が必要!!

自治体によっては、敷地を分割する際には届出をお願いしているケースもあります。

では、次に公図上の道や水を敷地に含めることができるのかについて回答していきます。

公図上の道等は原則として敷地面積に含められない

ここでは、建築基準法上の道路扱いされていない道等についての解説です。

公図上の道や行政が所有している公衆用道路は誰もが通行することができる道であるため、個人・企業に対する占用許可を与えることはまずあり得ません。そのため、そうした公図上の道や行政が所有する公衆用道路を建築物の敷地として使いたい場合には、行政から払い下げを受ける必要があります。

払い下げとは、道に接する敷地の所有者の全員の同意を得て、一個人に売却を行うことで道から宅地にすることです。

建築基準法上の道路に指定されていなく、かつ、使っている利用者がいなければ可能性はありますが、全員の同意が必要となります。
*払い下げを受ける場合には、土地家屋調査士に依頼するとスムーズに進みます。

次に、公図上の「水」のケースですが、この場合は蓋掛けをして占用許可を受けることができる場合です。

水の管理者(道路or河川or農部局)の占用許可を受けることで、水で分断されている敷地(接道が取れていない敷地の有効活用が可能)を一体して建築確認申請上の敷地を設定することが可能です。
*一般的な取り扱いのため独特にルールを定めている可能性がありますので、下図のような敷地設定を行う場合には行政との事前協議が必要です。

公図上の「水」を建築確認申請上の敷地して設定する例(*作成:YamakenBlog)


ということで以上となります。参考となりましたら幸いです。

補足として、敷地については一敷地一建築物という大原則があります。また、敷地分割・分筆を解説していますので、よかったらご覧ください。