この記事では、土地を購入する際や注文住宅を設計する際に建主さんを悩ませる建築基準法第42条第２項道路（いわゆる「みなし道路」）を分かりやすく解説しています。
どうも！建築士のやまけん（@yama_architect）です。
普段は都市計画に関するコンサルティングをやりながら建築や不動産に関する情報を日々発信しています。
目次
２項道路は救済措置
タイトルの「２項道路」という文字。土地探しをしていると、一度は聞いたことがあると思います。
まず基本的なルールとしまして、建築基準法では、都市計画区域内の建築物の敷地は幅員４m以上の道路に接する必要があり、道路は、本来、車の通行だけに限らず、歩行者の通行、さらには建築物の日照や通風の確保、緊急車両の通行や火災時における延焼防止の役割などを果たしています。
こうした理由により、道路は最低限４m（積雪が多い地域などでは６m）以上が建築するための基準として建築基準法では定めています。
しかしながら、密集した市街地や城下町などでは、都市の成り立ちの理由から４m以上を確保できない街区やエリアというのが相当数ありますよね。
ですので、建築基準法では法制定（昭和25年）以前から存する幅員４m未満の道路については、将来的に建て替えなどを行った際に後退して４m以上確保できれば道路として了とするみなし規定を設けています。（注：法以前については、都市計画区域が指定されたのが昭和43年の新都市計画法からであれば、昭和43年以前となる）
それが、建築基準法第42条第２項道路となります。法律の内容についてより詳細に詳しく知りたい方はこちらの記事をご覧ください。
そして、建築相談としても最も多いのがこの２項道路となります。建築というと、建築物や建築物の構造などの基準に関して相談が多いように思いますが、実際は「道路」が最も多いです。
２項道路においては、通称セットバックといわれる道路後退により、セットバックに要する費用（門や塀の解体）や建築敷地が減少するため注意が必要となりますし、土地購入後のトラブルが多いため、購入時には不動産屋からしっかりとした説明を受け、納得した上で購入するのが正しい選択となります。
とはいえ、一般的に通常の４m以上の道路に面する土地を除いて、土地価格が安いため選択肢として選ばれる方もいると思います。
２項道路に接する場合は、敷地面積が減少
２項道路に接する敷地は、セットバックする義務が生じるため敷地面積が減少します。
次の図をご覧頂きたいのですが、例えば、幅員が２mの２項道路で、この２項道路に接する敷地の長さが１０mとしましょう。
そうすると、１０m✖️１m（セットバック部分の距離）＝１０平方メートルは道路に供する部分
この１０平方メートルについては、敷地面積に算入することができないため、建蔽率（建築面積÷敷地面積 だいたい５０〜６０%）に応じて、建築面積が小さくなる可能性があります。
なお、道路に供することとなるセットバック部分の取り扱い（売却、寄付など）については、自治体によって対応が様々ですので、行政（建築指導または道路管理を担当する部署）に確認する必要があります。
通常は建築士が代理で全て対応しまうので、任せておけばOKですが、売却や寄付、自己所有といった自信の財産の選択に関わる部分についてはご自身で決定する必要があります。
そのため、購入を検討している土地が２項道路に面している場合には、購入する土地の面積＝建築することができる土地の面積ではないことに注意する必要があります。
建築面積が減少
セットバックにより建築することが可能な面積（建築面積＋床面積）が減少します。
延べ面積については戸建て住宅を検討している場合、容積率いっぱいまで使うことは稀なので、あまり気にする必要はないですが、建築面積については、少しだけ注意が必要です。
特に狭小な敷地において、平屋の住宅を考えている場合では、敷地一杯に建築するのが難しいため、配置計画に苦慮すると思います。その場合でも狭小敷地を得意とする建築士に依頼すればOKです。
次からよくある事例です。
Q.セットバックにより塀は壊すの？
セットバック部分は道路に供することが義務です。
そのため、セットバック部分にある工作物や建築物（門や塀、建築物）は撤去する必要があります。なお、法律では、塀や建築物の基礎については撤去する規定はないですが、自治体に売買や寄付などを行う際には、その自治体の指導に従う必要があります。
多くの事例では、道路構造の基準に適合させるため、埋設物は全て撤去となります。
Q.お隣がセットバックしていないのは何で？
理由は大きく３つあります。
- 築年数が古くおよそ50年以上は経過している
- 完了検査を受けていない。若しくは完了検査後に再度、塀を築造した
- 建て替えはせずリフォームをした
上記の２つ目を除き、セットバックする義務はありません。２つ目については違法ですので、こうした事実が判明している場合は、可能な限り行政に通報しましょう。
（通報があっても基本的に匿名として扱ってくれるはずです。）
２項道路の路線すべてで４mが確保されるまでにはどうしても長期的になるので、セットバックする必要なんてないと考える方もいます。
２項道路沿線の敷地全てがセットバックしない限りは４mの確保は不可能ですから、こうした思考に陥る気持ちも分からなくはないです。
とはいえですが、その方の所為で緊急車両が入って来れないために救助が遅れたら責任を取るのが難しいですよね。また、４m未満の道路というのはどうしてもエリアとしての価値も低下します。
居住後にトラブルに巻き込まれないように
新しく土地を求める方、購入を検討している土地が２項道路に場合、その道路の沿線の建築物を確認して比較的新しい住宅があるにもかかわらず後退していない土地が多くを占めている場合は、地域の街づくりに非協力的な方々が多く住んでいることも考えられますので購入は慎重に判断しましょう。
一方でセットバックしている土地が半分以上を占めしていれば近い将来、４mの道路となる可能性があります。
👉セットバック逃れについてはこちらにも書いてあります。
まとめ
２項道路に面する土地を購入される場合にはそのリスクを認識した上で購入しましょう。気に入った土地が見つかった場合、どうしてもリスクから目を逸らしたくなるものです。
しかしながら、購入後は簡単に手放すことはできません。後々、後悔しないようリスクはできるかぎり減らすようことが得策です。
それでは以上となります。参考となれば幸いです。
