都市計画区域とは?都市計画区域の基本を解説

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まちづくりや不動産取引などで頻繁に登場する都市計画法の用語のうち、「都市計画区域」とは、どういったものか解説します。

こんにちは!都市計画や建築が専門のやまけん(@yama_architect)です。

よくある基本的な質問として、「都市計画区域って何?」まちづくりや不動産取引などで出てくる用語して、よく分かっていないことがあります。この記事を読めば、都市計画区域の基本を理解することができるようになっているはずです。




はじめに都市(Urban)って何?

都市って何だと思います?

都市とは建築物の集合体です。つまり、都市計画とは建築物をコントロールすることがメインであり、建築物に関連する上下水道や接道と関係する道路、人の密度や数と関係する公園や交通なども、すべては建築物(厳密には人)と密接な関係にあるわけです。

ですから、都市計画区域とは、建築物の立地のコントロールが主目的と言ってもいいくらいです。

不動産取引に携わっている方なら既に理解していると思いますが、都市計画法と連携する建築基準法では、都市計画区域内の建築物については原則として、接道(道路法上の道路などの建築基準法で定める道路に限る)が求められます。

つまり、はじめに最も重要な事項をお伝えしますが、不動産取引においては、都市計画区域と直接関係するのは「接道」となります。

接道とは、原則として、建築物の敷地は原則として建築基準法上の道路に2m以上接することが求められる規定です。接道が取れていなければ建築することはできませんから、この「接道」が都市計画区域を語る上で最も重要であるということが理解できると思います。

では、都市計画区域とは何かについて具体的に解説していきます。

都市計画区域とは

都市計画区域とは、都道府県が指定するもので、先に伝えたように建築物の立地をコントロール(適正立地)する手法の一つです。旧都市計画法時代にも都市計画区域が指定されていましたが、現在の都市計画区域内における法規制は従前と大きく異なります。

都市計画区域を指定することで、その区域の中における都市基盤を整える上で必要となる基盤(道路や公園、上下水道といった都市施設)の整備に必要となる都市計画を決定することができるようになります。また、市町村の枠を超えて、一体的な都市の土地利用をコントロールすることが可能となります。

少しマニアックかもしれませんが、市町村はあくまでも行政区域であって、=都市の区域 ではないということです。

都市計画区域において具体的には、区域区分(いわゆる線引き)の決定の有無と、都市計画の目標、土地利用や都市施設の整備等の都市計画決定の方針などが定められます。基本的には市街化を促進する区域と市街化を抑制する区域を設定し、さらに市街化を促進する区域に用途地域などの地域地区を指定して、建築物の規模・用途等の立地をコントロールします。

ちなみに、道路交通網が発達していなかった時代のまま取り残されている都市計画区域もあるので、いいかげん、実態経済に合わせた都市計画区域とすべきだなと思う自治体は結構ありますねー。

それはさておき、法律では次にように規定されています。

[都市計画法第5条第1項(都市計画区域)]
都道府県は、市又は人口、就業者数その他の事項が政令で定める要件に該当する町村の中心の市街地を含み、かつ、自然的及び社会的条件並びに人口、土地利用、交通量その他国土交通省令で定める事項に関する現況及び推移を勘案して、一体の都市として総合的に整備し、開発し、及び保全する必要がある区域を都市計画区域として指定するものとする。この場合において、必要があるときは、当該市町村の区域外にわたり、都市計画区域を指定することができる。

ポイントしては、「一体の都市として総合的に整備し、開発し、及び保全する必要がある区域を都市計画区域として指定」という部分でしょう。

整備・開発・保全がつまり、都市計画区域マスタープランとなります。これが都市計画区域内の都市計画の決定の指針(市町村マスタープランとは少し異なる)となるので、まちづくりや不動産取引に関わる方であれば、一度は読んでおくことをお勧めします。「都市計画区域マスタープラン(整備・開発・保全の方針)」で調べましょう。市町村マスタープランとは異なるので注意してください。

「市町村都市計画マスタープラン」と「区域マスタープラン」の違い(それぞれの目的と役割)

2018-10-15

なお、一読しておいた方がよいとお伝えしたのには理由があります。理由は、今後、都市がどのような都市づくりを進めていこうとするか分かるからです。まぁ、ビジネスですね。

この都市計画区域ですが、基本的には、市の中に指定され、町村の場合には一定の条件に該当する場合のみ指定することができるとされています。町や村でも規模の大きい都市圏の中や茨城県東海村(約4万人)のように人口が多い都市では都市計画区域が指定されます。

まとめ

なんとなく分かったような分からないような気もするかもしれませんが、都市計画区域とは建築物による土地利用を適正にコントロールするとともに、都市施設の整備等により経済・産業活動を支え、さらに自然環境を保全することが目的です。

ということで今回の記事は以上となります。参考になれば幸いです。