この記事では、みなし道路（建築基準法第42条第２項道路）の指定基準と、みなし道路の調べ方について分かりやすく解説を行っています。
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目次
はじめに
建築基準法上の道路については、不動産会社などが土地の売買を行う際に買主に対して行う重要事項説明をしなければならない規定の一つとなっています。
私も若い頃は先輩に建築行政とは「道路にはじまり道路で終わる」と言われたものです…笑 市役所って入ってまもないころは道路ばかり調査していた記憶があります。
話を戻し、法律、現況道路幅員が４m未満のうち、特定行政庁から指定を受けたものが今回解説する法第42条２項道路に該当します。
建築・不動産業界では「２項道路（にこうどうろ）」や「みなし道路」と呼んだりします。
＊略して２項（にこう）とのみ読んでいる方もいます。
正式な名称は、建築基準法第４２条第２項道路といいます。
＊法律では「法」と施行令・省令とを区別するため必ず”法”が入ります。建築主事試験でも法を書き忘れて落ちる人もいるくらいので主事試験を勉強されている方は注意です。
関連記事：２項道路以外の道路を知りたい方はこちらもチェック
法第42条2項道路の調査
ではここから２項道路の調査方法などについて説明していきます。
２項道路は、建築士や宅建士、土地家屋調査士だけはなく、どなたでも調査することが可能です。
一般的に公に発信されている情報となっていますから、どのような立場の方（建築主や建築主から依頼を受けた建築士、土地取引を担当する不動産業者以外でもOK）であっても調べることができます。
ただし、この建築基準法上の道路情報は、自治体によって公表の方法が異なります。
データ整備が整っている自治体の場合には、インターネット上で確認することができますが、そうではない場合が多数かなと思います。
特定行政庁によっては窓口に行って紙ベースでの確認となります。
自治体の中には親切にメール等で受けつけてくれるところもあるようですが、対応が自治体で異なるので、インターネットで公開している自治体を除いて、事前に電話確認する必要があります。
誰が建築基準法上の道路を指定するのか
先ほどまでは、”自治体”という用語を使っていましたが、厳密には特定行政庁が指定します。（規模の大きい市（特例市や中核市、指定都市）又は都道府県と覚えておけばOK）
※厳密に特定行政庁を知りたい方は、建築基準法第２条第35号を確認するか次の記事をご覧ください。
通常の自治体とは異なる組織（実務上は建築指導課などの建築指導を担当する部署）が指定を行っています。
では、次にどういった基準で指定されるのかです。
どのような基準で２項道路に指定するのか
以前は、一括指定といいまして、例えば、ある一定のエリア（都市計画区域内）の幅員1.8m以上４m未満の道を包括して２項道路としていた時代があります。
現在は、過去の最高裁の判決などにより、一つ一つ道が建築基準法第42条第２項道路の要件があるかどうか調べた上で指定するといった考え方に変わっています。
また、法律上は、次のように規定されています。
法では、「この章の規定が適用されるに至つた際現に建築物が立ち並んでいる幅員４m未満の道で、〜（略）〜とみなす」
建築基準法第４２条第２項（抜粋）
この章の規定が適用されるに至つた際というのがポイントです。
具体的にどういうことかというと、”この章”とは、建築基準法第３章の「都市計画区域等における建築物の敷地、構造、建築設備及び用途」のことで、”際”とは、法の施行日である昭和25年11月23日、法施行日以降に都市計画区域に編入された敷地の場合は編入日が基準時となります。
▶︎▶︎▶︎詳細はこちらの記事で解説しています。
次に”現に建築物が立ち並んでいる”という法律の文章ですが、国土交通省が公表している「建築基準法道路関係規定運用指針」によると、基準時に建築物が２棟以上立ち並んでいる道で、一般交通に供されているものでなければならないとされています。
２項道路に関する過去判例
過去判例では建築基準法第42条第２項道路についてどのような判断が行われてきたのか国土交通省の資料をもとに補足的に説明していきます。
ここまで説明すると、道（公道・私道の別は原則として関係しない）の形態があり、なおかつ基準時以前から利用され、建築物が２以上（用途上不可分の敷地として２戸以上）建ち並んでいれば２項道路に指定されやすいことが分かると思います。
建築物の関係権利者を救済することに2項道路の存在意義があるのであるから、法42条2項の規定する「現に建築物が立ち並んでいる」との要件を満たす道に該当するかどうかの判断に当たっては、当該道の周辺の状況等を総合的に判断すべきことはもちろんであるが、当該道のみによって接道義務を充足する建築物が2戸以上存在する場合には、原則として右要件を満たすものと解するのが相当である。
▷建築物の立ち並び要件を満たすかどうかは、道の周辺の状況等を総合的に判断すべきとした上で、 建築物が 2 戸以上存在する場合は建築物の立ち並び要件を原則として満たすとする判例
出典：平成12年10月24日東京高裁判決。原判決平成12年3月24日東京地裁判決と同旨
法施行時において幅員４m未満の道路で一般の交通の用に供され、防災、安全等 公益上重要な機能を果たしてきたものは多数存在したのであり、法施行時において幅員が４m以上の道のみを法上の道路とし、それに満たないものは一律に法上の道路とは認めないこととすれば、かかる道路の関係権利者にとって著しく不都合な結果を生ずることは明らかであった。そこで、法の立法者は、かかる不都合を解消するため、法第42条第2項において、同項の要件を満たし、特定行政庁が指定するものにつき、同条第1項の道路とみなす旨の特例措置を設けたものであると解される。
右規定の趣旨に照らすと、右のような建築物の関係権利者を救済することに2項道路の存在意義があるのであるから、法第42条第2項の規定する「現に建築物が立ち並んでいる」との要件を満たす道に該当するかどうかの判断に当たっては、当該道の周辺の状況等を総合的に判断すべきことは勿論であるが、当該道のみによって接道義務を充足する建築物が2戸以上存在する場合には、原則として右要件を満たすものと解するのが相当である。▷建築物の立ち並び要件を満たすかどうかは、道の周辺の状況等を総合的に判断すべきとした上で、 建築物が 2 戸以上存在する場合は建築物の立ち並び要件を原則として満たすとする判例
出典：昭和58年8月25日東京地裁判決
長屋は数戸の家屋を1棟に建て連ねた建築物であって、各戸が独立の機能構造を有し、別個の使用者の用に供されているものである。…(中略)…本件長屋は基準時において社会通念上2戸の建物であったと認めるのが相当であって、たとえ外形的構造的には 1 棟の建物であったとしても、1 戸の建物と見るのは相当でないというべきである。
▷外形的構造的に 1 棟の建物である長屋について、社会通念上複数の建物と認めるのが相当とした判決
出典：平成12年10月24日東京高裁判決
目安となる指針はあるものの、２項道路に指定するかどうかの最終判断は特定行政庁になりますので、自分で勝手に判断することはできませんので注意が必要です。
なお、建築基準法第４２条第２項道路であるかどうかは、市町村道、私道、農道等の種別は関係ありません。法では「道」であれば良いこととなっております。
関連記事：市町村道＝建築基準法上の道路？という疑問に答えます。
さらに、一般交通に供されている必要があります。
つまり、昭和初期頃から日常生活において利用されており幅員1.8m以上４m未満の道（建築物が２つ以上建ち並び）で、特定行政庁の指定を受けたものが対象です。
現代であれば指定道路の指定件数自体は少なくなっているような気はしますが、包括指定を取りやめて、再調査を実施している特定行政庁の場合には、指定を進めていると考えられます。
（参考）１.８m未満の道
特定行政庁が幅員1.8m未満の道を指定する場合は、建築基準法第42条第6項の規定により、建築審査会の同意が必要となるため、指定には大きなハードルがあり、時間がかかることが想定されます。
どうやって２項道路を調べるの？
①調査対象の敷地が接している道路の幅員を確認し、４m未満かどうかを確認します（一部でも４m未満があれば必ず確認する）。
なお、４m以上の場合は、建築基準法第42条第１項第一号道路（道路法の道路）又は同項第二号（開発行為、土地区画整理法による道路）の可能性が高いので、市町村の道路を管理する部署（道路管理課など）に確認した上で建築指導や審査を担当する部署に確認しましょう。
法務局から公図を入手（手数料がかかります）しておきましょう。
建築指導や審査を担当する部署では、公図がないと基本的に会話になりませんので、必ず準備するようにしてみてください。
②各市町村のホームページで、２項道路が公表されていないか確認しましょう。
（大概はホームページ等でわかりますが、わからない場合は窓口に行くしかありません）
なお、公表されていない場合は、まずは（準）都市計画区域の”中か”外”かどうかを都市計画課において確認（大概は市町村ホームページでわかる）し、（準）都市計画区域内であることを確認する。※（準）都市計画区域外の場合は、接道義務はありません。
③道路を管理する部署で市町村道路（公道）なのか、そうでないのかを確認します。
公道かそうでないかを確認した上で建築指導や審査を担当する部署に確認します。
④未判定道路（判断していない道）の場合は、建築指導や審査を担当する部署に相談してみましょう。
→特定行政庁が指定するかどうか判断します。
セットバックの方法は？→道路中心線から２m
道路中心線から２mセットバックした線が道路境界線（敷地境界線）となり、セットバックする前の道路境界線からセットバックした線までの間は門や塀などの建築物や擁壁は築造してはいけません。
注）道路の間に水路がある場合
よくある事例としては、公図上で、敷地と道路の間に水路が入っている場合があり、水路も２項道路に入っている場合や、水路の幅によって、セットバックの距離が変わってくる場合があります。また、水路幅によっては、接道とみなせないため、無接道敷地となる可能もあるので、特定行政庁に確認するようにした方がいいです。
崖や大きな水路がある場合は？→反対側の道路境界線から４m
建築する敷地の道路を挟んだ反対側が、崖や川、水路、線路などの場合は、建築する敷地側に一方後退（反対側の境界線から４mの線が道路境界線）となります。
注）特定行政庁によって、崖の高さ、水路の幅によって、一方後退となるかどうかは取扱が異なりますので注意ください。
今すぐセットバックしなければならないの？
再建築（建築確認申請が伴う建築）する際に、セットバック義務が適用されるので、指定されているからといって今すぐにセットバックする必要はありません。
しかしながら、建築士として仕事をしていると、過去にセットバックするといって建築確認が下りているのに、セットバックしていない住宅がたまにあります。完了検査を受けていなかったりと・・・昔の方は、結構曖昧だったのでしょうか。
現在は、完了検査を受けないとローンの審査が下りなかったりするので・・・
注）建築士に対して、「セットバックを逃れる方法はないか？」という質問をごくたまに受けることがありますが、絶対にやめましょうw
注）２項道路のとき、容積率は変わり、住居系用途地域の場合、例えば２００%の容積率であれば、４m＊０.４→１６０%となりますのでご注意を！
関連記事：セットバックについて
敷地が建築基準法上の道路ではなかった場合はどうすればよいの？
原則としては、再建築できません。ですので、建築基準法上の道路をつくるしかありません。なお、一定のリフォームであれば長く使用続けることは可能です。
ではその方法ですが、次のものです。
- 都市計画法による開発行為による道路を築造する
- 道路位置指定（建築基準法第４２条第１項第五号道路）を受ける
- 建築基準法第４３条における例外許可等（過去の記事を参考にしてみてください）
- リフォーム等により建替は行わずに建築物を使用する
無接道敷地についての解説はこちらの記事も参考にしてみてください。
本記事のまとめ
- 都市計画区域内で道路幅員が４m未満の場合は、２項道路か３項道路に指定される（されている）可能性があります。
- しかしながら、全てが指定されるわけではないので、建築指導や審査を担当する部署に確認する必要があります。仮に接道していない場合でも例外許可等という方法があります。
- ２項道路に指定される（されている）場合は、再建築する際にセットバックを行って、道路後退部分の工作物を撤去した上で完了検査を受けるようになります。
それでは今回は以上となります。参考になれば幸いです。
関連記事：建築基準法上の道路に関するまとめ記事はこちらです。
