今回は、「無接道敷地」という特殊な土地について、その価値や再建築の方法を解説します。建築基準法上の道路に面していないため無接道敷地とされる土地ですが、適切な対処法で十分に活用できる可能性があります。
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目次
はじめに
無接道敷地とは、その名の通り接道が取れていない敷地のことを指します。
接道とは、都市計画区域内で建築物を建築する際に、原則として建築物の敷地が2m以上の道路に接するようにしなければならないという規定です（各自治体の条例により、建築物の用途や規模、敷地の形態などに応じて2mを超える要求がされることがあります。戸建住宅は一般的に２m。）。
一見すると、「無接道敷地」は出入りが難しそうに思えますが、実際には様々な事情があります。
例えば、間口が1.5mや1.0mのようなケースや、通路があるものの共有地となっていて建築基準法上の道路になっていない場合などが挙げられます。
また、河川や水路によって道路と接していない土地、農道のみに接している土地、臨港地区内の土地など様々です。
過去の経験から申し上げると、最も多い無接道敷地は、旧城下町や戦前に形成された旧市街地のように狭隘な道路が入り組んだエリアに多く存在しています。
ですので、無接道敷地が歴史的な背景からそうならざるを得ない場合もありますので、「無接道地」＝ダメな敷地という考え方は避けましょう。
ここで重要なのは、「無接道敷地」にも確かな魅力と価値が存在するということです。
無接道地の魅力と価値
前項では、「無接道敷地」にも確かな魅力と価値が存在するという話をさせてもらいましたが、その理由について話していきます。
一般的に接道が取れている敷地に比べて格安
原則として無接道敷地では建築物を再建築できないため、建物用途以外の用途として資材置き場や駐車場などの限定的な利用しかできません。そのため土地としての需要が低いのが実態です。
しかし、そのために購入したい人も存在します。
その理由は、一般的に、無接道敷地は接道が取れている敷地に比べて極端に安くなっていることが多いからです。
住宅が残っている場合の価値
無接道敷地に既存の住宅が残っている場合、リフォーム（専門用語で大規模の模様替え）を行って住むことが可能です。
建築基準法では、リフォームは確認申請が不要であり、改築にあたらないため、建築確認申請を行う必要がありません。ただし、増築はできないので注意が必要です。
このように考えると、将来建て替えができなくても、リフォームして住むことができる場合、購入を検討する人がいることが理解できます。
しかし、無接道敷地は市場価格が低いのが現状ですので、売却時の社会情勢にもよりますが売却相手を見つける際には買い手がいない可能性があるのは事実としてあります。
【リフォームでも建築確認申請が必要となる規模が拡大】
（注）2025年４月以降は住宅でも２階建て以上や平屋でも床面積200㎡超はリフォームでも建築確認申請が必要となります。
詳細記事：【No.3 四号建築物廃止】2022年建築基準法・建築物省エネ法改正の内容を分かりやすく解説
共有地や隣接地権者所有の通路
無接道敷地を購入する際に注意が必要なのが、公道に出るまでの通路が共有持分や隣接地権者所有の場合です。＊ただし、共有持分の通路が建築基準法上の道路に指定されているケースを除きます。
公道に出るまでの通路を他人の土地や共有地を使う場合、大きな将来リスクを抱えています。
このリスクとは、世代が変わると考えが変わることです。例えば、通行を一方的に妨害したり、第三者に売却したりするケースがあります。
現在通路として使用している場合には保護される可能性が高いですが、近隣トラブルにより居住すること自体が難しくなる可能性もあります。そのため、共通持分がある場合には、将来的に問題を抱えるリスクがあることを理解した上で購入を検討することが重要です。
ただし、共有地の場合には隣接する接道が取れている土地の所有者が敷地を広く使いために無接道敷地を購入したいと申し出てくるケースもありますし、接道が取れている敷地の共有持分の方が財産を処分したいために無接道敷地の所有者に購入を依頼する可能性（＝無接道敷地から接道敷地となります）もあります。
これらのケースを考慮し、慎重に判断しましょう。
無接道敷地の問題点と解決策
無接道敷地の問題点はいくつかありますが、次の５つがあげられます。
最後の２つはまちづくりの観点からの視点なので、こちらの記事をお読みになっている方に該当するのは次の３つです。
- 再建築の制限
無接道敷地では、基本的に再建築ができません。これは、建築基準法により、建築物の敷地は原則として４m以上の道路に接することが求められるためです。ただし、特定の条件下で特例的な措置が適用される場合がありますが、その範囲は限定的です。 - 資産価値の低下:
無接道敷地は再建築不可のため資産価値が低下する傾向にあります。これは、将来的に建物を建て替えることが困難であり、土地活用の選択肢が限られるためです。また、資産価値の低下は、不動産取引や相続税評価にも影響を与えます。 - 通行権や共有地のトラブル
無接道敷地では、道路に出るまでの通路が隣接地権者所有の土地や共有地である場合が多く、これにより通行権や共有地に関するトラブルが発生することがあります。
例えば、隣接地権者が通行を妨害したり、共有地の管理に関する意見の相違が生じることが考えられます。このようなトラブルは、潜在的リスクとして居住環境や資産価値にも悪影響を与える可能性があります。 - まちづくりの視点
無接道敷地が多く存在すると、まちづくりの視点からも問題が生じます。積極的な建築による市街地の更新や経済の活性化が困難になるため、無接道の解消と有効活用が求められます。無接道敷地を解消することで、街の景観や機能性が向上し、より魅力的な都市空間が形成されることが期待できます。 - 防火避難上
既存建築物がある場合、建築物の更新がされないため、現行法に適合していない建築物であることから防火や避難の観点から問題を抱える可能性があり、利用者及び周辺住民の生命と財産に影響を及ぼす可能性があります。市街地での延焼を防ぐために、無接道の解消が望まれます。
無接道敷地を解決する方法としては大きく２つ
何度もお伝えしてくどいですが無接道敷地では、再建築は通常不可能です。
ただし、以下の２つの方法により無接道敷地を解決することが可能です。以下の２つの方法以外にも通路を使う方が２軒以上いる場合には道路位置指定の築造や私道として協定道路を模索してみるなど…これらに関しては特に専門的な知識が必要となるのでこの記事では省略します。
- 例外許可の取得
- 隣接土地を購入（賃借）
例外的な許可の取得
ただし、上記の「❶再建築の制限」で少し触れていますが敷地と道路との間に河川や水路があり橋が設置されている場合や、4m以上の農道や臨港道路に面している場合は、自治体から例外的な許可（現在の建築基準法第43条の認定及び許可）を取得することにより再建築することが可能です。
この方法は建築基準法以前から敷地に対する救済的措置の側面があり、避難安全が確保されていることを条件としている方法です。
通常の確認申請に比べて費用やコストがかかります。適用できるかどうかは専門家である建築士や宅建士に相談する必要があります。
無接道敷地における問題点と解決策を検討する際には、事前に専門家と相談し、正確な情報を把握してから進めることが重要です。
詳細記事：法第43条許可はこちらの記事を参照
隣接土地を購入（賃借）
この方法は無接道敷地を購入後すぐに無接道が解消されるわけではなく、隣接地権者の協力を得る必要があるので時間とタイミングが重要となります。
では、どういうことか詳しく解説していきます。
下図のケースは、敷地①の奥の敷地②が「無接道敷地」となります。その理由は、敷地②の所有地の通路は法で定める２m以上を有していない（１.５m）ため、接道があるとは判断されないためです。
の敷地②において将来、最建築する方法があります。方法は、「敷地①」の方から敷地の一部を分けてもらうことです。購入でも賃借のどちらでもOKです。
特に敷地①が将来、再建築する際などに、敷地の一部を分けてもらえる可能性があります。逆に、敷地①から敷地②の購入を希望される可能性もあります。
仮にですが、敷地①と敷地②を一体で利用できるようになると敷地②は接道が取れる敷地となるため資産価値が向上するので売却額も敷地①に売る場合と単独で売りに出す場合には大きく変わります（当然、足元を見られます。）。
近所付き合いうまく行い、信頼関係を築いておき日頃から敷地②が接道が取れていない旨を説明することで、敷地①での建築時や売却時などの財産処分時に譲ってもらえる可能性があります。
まとめ
無接道敷地は、建物が存在する場合や空き地の場合でも、土地利用の選択肢が制限されます。そのため、一般的に再建築ができない理由により買い手が少ないことから価格面では魅力的です。
しかし、敷地の状況次第では、例外的な建築許可や隣接地権者の協力、道路建設などを通じて、再建築が可能になることもあります。
最後に、今後、地方都市を中心に人口・世帯数が減少し、中心市街地で空き地が増えることが予想されます。これに対処するために、国では小規模区画整理事業などの行政支援による土地の再編策を展開しているくらいですので、無接道敷地であっても周辺条件やタイミング次第で無接道が解消される可能性は十分にあります。
特に人口減少と世帯数減少が進む地方都市の中心市街地で言えることですが、長期的な視点でみれば資産として保有する価値はあります。
それでは最後までご覧いただきありがとうございました。
関連記事：建築物の敷地に対する建築基準法のルールまとめ記事はこちら
