「無接道地」にも価値はある

世間ではお盆ですねー。私は仕事です。笑
楽しいので仕事をしていますが、人によっては”やっとお盆だー、休みだー”って感じの方もいるんでしょうね。
(あっ、今回の記事には関係ありません。笑)

ということで、こんにちは!! 建築士のやまけんです^ ^

今回は、「無接道地」について話します。

無接道地とは、その名の通り接道が取れていない敷地のことです。

接道は、都市計画区域(人口が少ない地域では指定されていないことが多い)の中において建築物を建築する際に、建築物の敷地は原則として2m以上道路に接するようにしなければなりませんよ(自治体の条例化により2m以上を要求される場合がある)というものです。

まぁ、接道が取れていなければどこから出入りするねんってツッコミが入りそうですが、中には、間口が1.5mや1.0mといった場合もあったり、またまた、通路はあるけど、共有地になっていて建築基準法上の道路になっていない場合もあったりと、接道が取れていない「無接道地」というのは結構な割合で存在します。

私のこれまでの経験から、旧市街地と呼ばれるような狭隘な道路が入り組んだところに、この「無接道地」が多く存在していると考えています。
無接道自体は、歴史的な背景からそうならざるを得ない場合もあるので、「無接道地」=ダメな敷地 みたいな考えはやめましょうね。

では、タイトルにあるとおり、「無接道地」に価値はあるのかというポイントですが、「無接道地」にも価値はあります。

無接道地の価値

理由は・・・

○一般的に接道が取れている敷地に比べて激安

ある程度は想定できると思いますが、再建築できない土地の利活用って資材置き場くらいしかないんですよ。
それでも、資材を搬入する通路自体が狭隘な場合があるので、それすらの利用も難しい場合もあります。
でも、だからこそ、購入したい人がいるんです。

もちろん再建築は不可能です。
*ちなみ、よく、なんでここだけ土地が周辺に比べて著しく安いんだろうって思う広告がありますよね・・・
あれの大概は、この無接道地か市街化調整区域内の建築に制限がかかっている土地ですね。

○でも、安いだけでは買わないと思いますよねー。けれど、その土地に住宅が残っていたら話は違う!
理由は簡単、住宅をリフォームして、綺麗にすることが可能だからです。
一般的にリフォームは確認申請が不要ですし、改築にあたらないので、建築確認を受ける必要がありません。
*ただし、増築はできないので注意が必要です。

こうして考えてみると、将来、建て替えすることができなくても、リフォームして住むことができるのであれば、購入したいと考える人はいると思いませ??

実際に一定数はいます。
不動産の価格は 買い手=売り手 の思惑が一致したときに価格が確定します。

ですから、需要がある以上”価値が無くなる”というのは嘘です。

とはいえ、再建築はできないので、市場自体が狭いので市場価格は低いのが現状です。

以上、ここまでが「無接道地」にも価値はあるとする理由です。

将来、再建築できなくてもいいと考えている方は購入しても良いと思いますが、一点だけ注意があります。
それは、公道に出るまでの通路が共有持分の場合です。

このブログでも何回も伝えていますが、共有地というのは将来リスクを抱えています。
今はよくても、世代が変わると考えが変わるといのが当たり前・・・
そのことを理解した上で購入するかどうかの検討が必要ですね。笑

ここまで「価値の話」をしましたが、実は、将来、再建築できる場合もあります。
というのが次のようなケースです。

「無接道地」でも将来、再建築する方法(Ifに期待)

下図のケースは、敷地②が「無接道地」となります。
敷地②の所有地の通路は1.5mしかないため、接道が取れているとは判断されないためです。

ですが、この敷地②において将来、建築する方法があります。
方法は、「敷地①」の方から敷地の一部を分けてもらうことです。

特に敷地①が将来、再建築する際などに、敷地の一部を分けてもらえる可能性があります。
従来から近所付き合いを行って、信頼関係を築いておけば、譲ってもらえる可能性はなくはないと思います。
または、敷地①の方が将来、財産処分する際に、敷地②の方に声をかけてもらえる可能性はあります。

なお、これら全ては、Ifに期待するものです。
もしがなければ難しいので、もしかしたらないかもしれません・・・のでご注意を・・・

まとめ

ということで簡単ではありますが、無接道地について解説を行いました。

価値がないわけではないですし、人によっては価値がありますので、「無接道地」の購入を検討している方の参考になれば幸いです。

なお、私の個人的な見解ですが、これから人口減少が進み、土地余りも発生してくることが考えられるので、そうすると、相対的に新たに土地を求める方が少なくなることが想定されるので、使いにくい土地を含む細分化された土地の再編が少しずつ進んでいくのではないかと考えています。
すぐにではないとしても、地方では早めに進んでいくこと考えています。

それでは最後までご覧いただきありがとうございました。