【建ぺい率の解説①】都市計画と建蔽率の関係性(建築基準法第53条第1項)

この記事では、建築基準法第53条の建蔽率規定のうち、大原則の第1項規定(都市計画で決定される建蔽率)について簡単に解説しています。

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建築基準法第53条第1項の規定とは?

用途地域等都市計画で定められる数値
第一種低層住居
第二種低層住居
第一種中高層住居
第二種中高層住居
田園住居
工業専用
30%、40%、50%、60%
第一種住居
第二種住居
準住居
準工業
50%、60%、80%
近隣商業60%、80%
商業80%
工業50%、60%
用途地域の指定のない区域30%、40%、50%、60%、70%
建築基準法第53条第1項規定

建蔽率の指定は、用途地域の指定に合わせて「都市計画」により各市町村が定める規定となっています。

その建蔽率ですが、基本的な考え方として、用途地域などの都市計画を決定する場合に、何となくとか、いわゆるテキトーみたい(笑)に決めているのではなく、建築基準法第53条第1項各号に掲げられている数値から選択されています。

「あれ、都市計画じゃないの?」と少し疑問に思う方もいるかもしれません。当然、都市計画法に基づき用途地域を指定する場合には建蔽率や容積率が設定されますが、都市計画法においては何ら指定のための具合的な基準が法令に記載されておらず、建築基準法において規定されています。

これは、旧市街地建築物法(建築基準法の前身)と旧都市計画法の関係性が色濃く残っているためです。

とはいえですが、もちろん一定の指標になるものがあって、国が公表している「都市計画運用指針」があり、その中で考え方は示されています。また、実務上は、他都市の類似した土地利用を参考にしながら選択していることがほとんどです。

一号が制限の厳しい住居系+工業専用、二号がその他の住居系、三・四号が商業、五号が工業、六号が非線引き都市計画区域内の白地地域や市街化調整区域が該当します(*指定する場合には、都市計画ではなくて、特定行政庁(建築側)が定めます。)

(建蔽率)
第53条 建築物の建築面積(同一敷地内に2以上の建築物がある場合においては、その建築面積の合計)の敷地面積に対する割合(以下「建蔽率」という。)は、次の各号に掲げる区分に従い、当該各号に定める数値を超えてはならない。
 第一種低層住居専用地域、第二種低層住居専用地域、第一種中高層住居専用地域、第二種中高層住居専用地域、田園住居地域又は工業専用地域内の建築物 10分の3、10分の4、10分の5又は10分の6のうち当該地域に関する都市計画において定められたもの
 第一種住居地域、第二種住居地域、準住居地域又は準工業地域内の建築物 10分の5、10分の6又は10分の8のうち当該地域に関する都市計画において定められたもの
 近隣商業地域内の建築物 10分の6又は10分の8のうち当該地域に関する都市計画において定められたもの
 商業地域内の建築物 10分の8
 工業地域内の建築物 10分の5又は10分の6のうち当該地域に関する都市計画において定められたもの
 用途地域の指定のない区域内の建築物 10分の3、10分の4、10分の5、10分の6又は10分の7のうち、特定行政庁が土地利用の状況等を考慮し当該区域を区分して都道府県都市計画審議会の議を経て定めるもの

建築基準法第53条第1項

この都市計画で定められる建蔽率を「指定建蔽率」といいます。

なお、建蔽率に指定については、指定建蔽率以外に地区計画(都市計画の一つ)で別途定められているケースと、開発行為(都道府県知事指定)で別途定められているケースもあるので、建築設計時や不動産取引における重要事項説明時においては注意が必要です。

特に指定建蔽率以外の別途定められるケースでは、指定建蔽率よりも制限がより厳しい数値が定められていますので、指定建蔽率のみ説明してしまい、その後、計画していた建築物の建築ができなる恐れもあるので本当に注意です。

ということで以上となります。参考になりましたら幸いです。