この記事では、建築基準法第48条の用途地域制限について、建築することができる建築物と建築してはならない建築物の違いを分かりやすく解説しています。
こんにちは。やまけん（@yama_architect）です^ ^
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建築用途の制限の基本
用途地域の制限を確認すると「〇〇地域内に建築することができる建築物」と「〇〇地域内に建築してはならない建築物」に分けられています。
つまり、建築基準法別表第２に記載してある建物用途・規模に記載してある建築物のみ建築することができる用途地域と、記載してある建築物のみ建築することができない用途地域に括られているということです。
基本的には、低層住居専用地域内などの建物用途が厳しく住環境を保護しようとする地域に関しては「建築することできる建築物」のみが記載され、これ以外の商業や工業の用途地域については「建築してはならない建築物」のみが記載されています。
この基本を覚えておくと、建築相談や不動産売買時の相談などの実務上でも使えます。
＊不動産取引の多くは住宅建築できるかどうかの判断かと思います。住環境が守られている地域かどうか。どういった建築物が建築可能かどうかを把握しておくだけでも、お客さんが周辺環境をイメージしやすくなるので、「建築することができる」か「建築してはならないのか」を覚えておくことは重要ですし売上UPにつながると思います。
建築することができる建築物
「建築することができる建築物」とは、第一種低層住居専用地域、第二種低層住居専用地域、第一種中高層住居専用地域、田園住居地域となります。
例えば、第一種低層住居専用地域ですと次のように記載されています。
＊ここに記載の用途以外は建築してはならない（原則）
一 住宅
建築基準法別表第２（い）欄 ・・・抜粋
二 住宅で事務所、店舗その他これらに類する用途を兼ねるもののうち政令で定めるもの
三 共同住宅、寄宿舎又は下宿
四 学校（大学、高等専門学校、専修学校及び各種学校を除く。）、図書館その他これらに類するもの
五 神社、寺院、教会その他これらに類するもの
六 老人ホーム、保育所、福祉ホームその他これらに類するもの
七〜十 （略）
基本的に住環境保護が目的となるため。原則として住宅（戸建て、長屋、共同住宅、店舗兼用住宅）、学校、診療所や病院、小規模な店舗や飲食店（二種低層は150㎡まで、一種中高層は500㎡まで）、付属車庫などが建築することができます。
詳しくはこちらの記事に書いてあります。
建築してはならない建築物
「建築してはならない建築物」とは、第二種中高層住居専用地域、第一種住居地域、第二種住居地域、準住居地域、近隣商業地域、商業地域、準工業地域、工業地域、工業専用地域となります。
例えば、工業用地域ですと次のように記載されています。
＊ここに記載の用途以外は建築することできる（原則）
一 （る）項第三号に掲げるもの
建築基準法別表第２（を）欄 ・・・抜粋
二 ホテル又は旅館
三 キャバレー、料理店その他これらに類するもの
四 劇場、映画館、演芸場若しくは観覧場又はナイトクラブその他これに類する政令で定めるもの
五 学校（幼保連携型認定こども園を除く。）
六 病院
七 店舗、飲食店、展示場、遊技場、勝馬投票券発売所、場外車券売場その他これらに類する用途で政令で定めるものに供する建築物でその用途に供する部分の床面積の合計が１万㎡を超えるもの
なお、工業専用地域については、少し特殊となり工場用途の誘導を図ることがで目的となるため、住宅や老人ホーム、物販店舗・飲食店などの建築物を建築することできない工場用途（工場内診療所を含む）の性格を持ちます。
詳しくはこちらの記事に書いてあります。
まとめ・補足
ということでまとめです。
繰り返しですが、「建築することができる建築物」が記載してある用途地域と「建築してはならない建築物」が記載してある用途地域では建物用途の制限に対する考え方が異なります。
ですので、例えば「第一種低層住居専用地域で事務所を建築することができるの？」と「第二種中高層住居専用地域で床面積の合計が300㎡の事務所を建築することができるの？」という問いに対しては、前者では「法別表に記載が無いため建築することができません」となり、後者では「法別表に記載が無いため建築することができます」という回答となります。
実務上では、”することできる”なのか”してはならない”かによって、行政に対する建築相談の方法も違います。不動産のプロが「〇〇の用途地域で〇〇は建築できるの？」などという質問は避けましょう（きっと行政さんの対応が変わります。）
信頼できる不動産業者であれば「〇〇用途の建築を〇〇用途地域で予定しており、〇〇用途地域であることから”記載のある（ない）”ため建築することができるという判断で良いか？」という確認をします。
（注）地区計画や特別用途地区条例などで制限を強化している場合がありますので、その場合には事前に自治体の条例（例規集）を確認するようにしてください。
ということで以上となります。それではまた〜〜♪
