【４号特例廃止】悪質業者&素人DIYによる住宅リフォームが減る！？

2025年4月以降に住宅のリフォームを考えているあなた。
この業者ちょっと信用できないなぁと感じることがあったら、その業者に対して「建築確認申請は必要じゃないのですか！？」と確認することが悪質な業者を回避する手段になるかもしれません。

こんにちは。やまけんです。

この記事では、令和４年改正建築基準法の施行（2025年４月施行部分）に伴い、従来は建築確認申請が不要であったリフォームでも建築確認申請が必要となる場合があります。そのことに関して、解説していきます。

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なぜ悪質業者によるリフォームが減るのか？

リフォームにおいて悪質業者が減る理由は「2025年４月から住宅リフォームも建築確認申請の対象」となるからです。これにより建築に関して知識も技術も無い施工業者が一定数減る可能性が高いからです。

というのも、従来（2025年３月までの着工）は、住宅（木造で２階以下の一般的な戸建て）は４号特例建築と言って、リフォーム（大規模の修繕、大規模の模様替えに該当する行為に関して）は建築確認申請の対象外となっていました。

このため、知識・技術力の低い施工業者による違法建築の発生やDIY（セルフビルド）によって違法建築が発生していたと想定できます（行政が見つけられていないだけで、違法性のある建築物が多数存在している状況）。

例えば・・・

台所周辺の壁紙を燃えにくい「準不燃材料」としなければならないのに「燃えやすい壁紙」にしたり・・・

「法に適合しない10㎡以内の増築」、「柱や耐力壁の位置の変更による建物バランスの欠如」などなど・・・

（住宅のリフォームの行為の大半が確認申請が不要なことから意図的に、または自覚なく無意識に違法建築が量産されたと想定）

ただし、2025年4月以降は、４号特例建築が廃止され３号特例建築（木造平屋、延べ面積200㎡以下のみが該当）に見直され、木造２階て以上の戸建て住宅は特例から外れるために建築確認審査及び中間検査・完了検査が、通常の建築物（特例以外）と同様に扱いとされます。

ではでは、どういったリフォームが建築確認申請（大規模の修繕・模様替え）の対象となるのか。

新たに建築確認申請の対象となる行為

木造２階建て以上・延べ面積200㎡超の戸建て住宅は以下の行為に該当すると建築確認申請が必要となります。※木造平屋で延べ面積200㎡以下のリフォームは従来どおり建築確認申請不要

例えば、２階床や屋根の面積の50%以上を新しく造りかえる場合や部屋を広くするために柱の位置を変更する場合（構造柱の50%以上）には「大規模の修繕」又は「大規模の模様替え」に該当することで、「建築確認申請」が必要となります。

また、ホームエレベーターを設置する場合にも建築確認申請が必要となります。

つまり、行政又は指定確認検査機関で審査された後にリフォームに着工することとなり、完了時も完了検査を受けて済証の交付を受けないと使用することはできません。図面も無しにエイヤーでやるようなことは出来なくなります。

なお、どのようなケースで建築確認申請が必要となるのか、現在国では「改正法の施行までに統一的な方針の下で適切な取り扱いが現場においてなされるよう調整」としています（下図参照）。

基本的に最終判断は行政庁（規模の大きな自治体）となりますが、統一指針に従うのが通例ですので、内容が分かり次第、こちらのブログでも紹介したいと思います。

補足

ここまで話しておきながらなのですが・・・

これで知識の無い悪質業者や違法建築DIY YouTuberがいなくなってくれる〜〜なんてことはないのです・・・。とういうのも、大規模の修繕・模様替えに該当する行為って結構規模の大きな工事なんですよね。

先ほどの説明のように主要構造部（壁、柱、床、梁、屋根、階段）のち、どれか一つでも50%以上も修繕・模様替えする行為をいうのです。

例えば、断熱や内装壁紙の変更、水回りを修繕するくらいでは建築確認申請が必要な規模にはならないのです。

そもそも、例えば、柱や耐震壁の位置をずらすような確認申請が必要な規模の行為だとすると、そもそも知識が無い業者・素人DIYも建築士に依頼しないと不安だと思うんですよね。

佐久間さんからのご指摘を受けて、次のような確認申請が必要となるケースも想定できるので、もうちょい効果はありそうです。下記Twitter参照

・屋根の葺き替え・修繕
・古い木刷+左官の外壁の塗り替え
・階段の移動、修繕
等はよくありそうな気がします。
あと、最近法改正の200m2以下の竪穴免除の「間仕切り壁」も今後対象になりそうな気がします。

— 佐久間悠｜建物の法律家 (@yu_sakuma) November 21, 2022

ですので、ちょっとした小規模なリフォームで違法なことをやってしまう業者・DIYは減らない可能性が高い。

とはいえ、今回の改正によって啓発活動が盛んに行われるでしょうから、そうした面では効果がありそうです。それでも残る違法建築業者は相当悪質（怖）

「水回り無料点検」や「床下無料点検」をうたい文句で家に入り「ここも修繕が必要ですねー」と言ってくる業者には注意するのはもちろんのこと。家の主要構造部をいじるのに、名刺に建築士と登録番号の記載の無い場合には注意して欲しいところです。

ちなみに、国交省では過去に行政処分を受けた業者リストを検索できるので参考にしてみてください。

最後に余計なお世話かもですが、リフォーム訪問販売に応じるくらいでしたら、インターネット検索で工務店等を紹介してくれる企業さんに相談した方がいいです。
※下記の紹介企業はリクルートの100%出資子会社

まとめ

ということでまとめますと、2025年４月以降は、木造戸建て住宅２階建てでリフォーム（大規模の修繕・大規模の模様替え）に該当する場合は建築確認申請が必要となります。

＊施行予定日は施行令の公布が未のため不明です。国では令和７年４月予定としています。
＊大規模の修繕・模様替えに関して、国では統一的な方針な取り扱い（助言）を定めると考えられます。

もう少し詳細が判明しましたらこちらの記事を修正いたします。

なお、このブログでも関連する次の２記事に関して修正予定です。

関連記事【リフォーム】大規模の修繕・大規模の模様替えとは？その定義と範囲を解説

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関連記事【住宅リフォーム】建築確認申請が必要なケースと不要なケースを解説

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それでは最後までご覧いただきありがとうございました。