こんにちは！建築士のやまけん（@yama_architect）といいます。
建築や都市計画に関する行政での業務経験を活かして建築士や宅建士、これから建築を予定されている方に役立つ情報を発信しています。
- 建築基準法の道路ではないって役所から言われたけど、どういうこと？
- 再建築ができないということ？
こうした悩みに答えていく記事となっています。
建築基準法の道路って何？
当ブログに来られたということは、建築基準法では建築可能な『道路』を規定していることはご存知ではないですよね。実は建築や不動産業界では当然知られていますが、世間一般には知られていないことなので初耳でもOKです。
また、これまでに再建築しようと考えていた敷地に接する道路が「建築基準法の道路ではない」とされる例をいくつもみてきたので、自分の土地だけ！？ということはなく、よくあることで、珍しくありません。
建物利用者の安全と都市環境を確保する観点から建物の防火避難・構造等や高さ、容積率などの基準を定めている建築基準法では、防火や避難の関係（俗に集団規定といわれるもので、都市計画区域内のみに適用される）から、建築物の敷地に出入りする道路の基準を設けています。
下図をご覧ください。
※建築基準法第４３条 作成：やまけん
要は、『将来的にも道路として担保される一定の幅員を有するものじゃないとダメですよ』ってことです。
具体的には、建築基準法第４２条に規定されていますが、市区町村道や都道府県道などのいわゆる公道で４m（地方によっては６m）以上確保されているものや、土地区画整理事業地内や都市計画法の開発行為といわれる宅地造成に伴い造成された４（６）m以上の道路などが規定されています。
※作成：やまけん
いずれにせよ、原則として道路幅員は４（６）m以上有することが必要となります。なので、公道でも幅員が４m未満でどの家屋も出入りとして使っていないような道であれば建築基準法の道路に指定されることはありません。
☝️ここポイント（不動産屋さん向け）
よく道路法の道路（いわゆる公道）なんだから一律に建築基準法の道路でしょ！？と勘違いする方がいますが、道路を指定する特定行政庁（規模の大きい市や都道府県）に、道路法だから道路にするといった裁量権は持ち合わせていません。あくまでも法律に照らし合わせて指定できる基準に達しているかどうかだけです。
なお、建築基準法の道路かそうではないかを調べる方法としては、特定行政庁（規模の大きい市又は都道府県）が指定権者となるので、『○○市or都道府県 指定道路』でインターネット検索を行えば大抵は確認することができます。
より具体的な建築基準法の道路の種類について詳しくお知りになりたい方はこちらの記事をご覧ください。
それでは次の『建築基準法の道路ではない』とはどういうことか説明します。
建築基準法の道路ではないとは？
ずばり、先ほど説明した建築基準法で規定される道路ではないということです。つまり、現状のままでは再建築することはできない敷地となります。
よくある例としては、写真のような農道や幅員1.8m未満の道などは、建築基準法の道路ではないとされます。極端に言うと建築物を建築するのにそぐわない道路ですから、防火や避難、衛生上よくはないということです。
だからと言って、それでも従前からある建築物の再建築をしたい方っていますよね。
全ての敷地を一律に現行法に適用するわけにはいかない事情もあるため、ほぼ救済と言っていいと思いますが、建築基準法では例外規定を設けています。
建築基準法第４３条に規定されるもので例外許可・認定といわれるものですが、どのようなものでも再建築OKとなるわけではなく、あくまでも例外であることに注意が必要となります。
ちなみに下図のように敷地と道路との間に一定の幅を有する水路があるケースでは、問題なく許可となることが殆どです。なお、このように道路に接していないと言ってもケースごとに異なるので、接道していない敷地となっている場合でも再建築の難易度は個々に異なります。
※作成：やまけん
なお、この例外許可・認定については、建築確認申請を行う前に取得するもので、建築計画が防火や避難、衛生上等問題がないかどうかなどを審査されることになります。
また、建築計画があっての許可等となるので、不動産売買時のような土地のみの取引段階で許可等を受けることは不可です。ですので、確実なリスクの説明や条件付き売買などの工夫が必要となります。
※例外許可についてはこちらの記事をご覧ください。
※再建築の方法についてはこちらの記事もご覧ください。
まとめ
建築基準法では、（準）都市計画区域内において建築物を建築する際には、当該建築物の敷地は建築基準法の道路に接していなければならず、この道路については、全ての公道が該当するわけではなく、幅員４m以上を有するなどの基準があることを説明しました。
また、建築基準法の道路に接していない敷地については原則として再建築はできませんが救済措置として例外許可・認可規定を設けていますので、こうした敷地での再建築を検討されている方は建築士や宅建士に相談することをおすすめします。
というわけで以上となります。参考となれば幸いです。
