今回は、難解な建築基準法上の道路についての解説です。
この記事を読むことで、『これはみなし道路ですね』とか『○項○号道路です』といった意味が理解できるようになるはずです。主に建築士や宅建士初心者向けに書いております。
こんにちは！やまけんといいます。
建築や都市計画、不動産に関して業務に役立つ豆知識を発信しているブロガーです。
目次
建築基準法の道路を知る上ではじめに覚えること
建築設計でも不動産調査でも、建築基準法において、実務上ではじめて経験するのは、建築基準法第42条第１項一号及び二号、または同条２項かと思います。
通称、１項１号（いっこういちごう）、１項２号（いっこうにごう）、２項（にこう）と呼んだりします。
建築基準法上の道路を理解することは建築設計や不動産売買を円滑に進める上でとても大切です。
とはいえ、建築基準法上の道路の上部だけを知っても、本質を知らないと顧客からの信頼を失いかねない行為となる可能性もあります。
この本質とは、何を目的に指定されているかどうか。
例えば、建築基準法第42条第2項道路（通称：みなし道路）ですが、幅員4m未満の道路に面していても法制定以前からその道路を利用している２軒以上あれば将来、建て替え時での４m確保を担保として救済するものです。
あくまでも救済措置であることを理解すれば「塀を壊せだと！制限しやがって！」とはならず、顧客への説明の仕方が変わってきます。
ということで次項から詳しく説明していきます。
建築基準法上の道路一覧表
建築基準法上の道路の一覧です。
不動産の実務上で最も使のは、１項１号、１項２号、１項５号、２項です。あとは稀に１項３号道路があります。
| 法令種別 | 建築・不動産業界における呼び方 | 指定される現状の幅員等 | 対象道路 | 留意事項 |
|---|---|---|---|---|
| １項一号 | 一号道路 | ４m（６m）以上 | ・道路法による道路（国道、都道府県道、市町村道） | ＊法第43条の規定により自動車専用道路は接道とはみなせない |
|
１項二号 | 二号道路 | ４m（６m）以上 | ・都市計画法の開発行為による道路 ・土地区画整理事業による道路 ・新都市基盤整備法による道路 | ＊開発行為や土地区画整理事業による道路などの一部は、整備完了後に市区町村道となるため、その場合には法第42条第１項第一号道路となる。 |
| １項三号 | 三号道路 | ４m（６m）以上 | ・法の及ぶこととなった施行時（都市計画区域となった時）すでにあった道路 | ＊一般交通に供されていることが条件であり、法上は特定行政庁（役所）の指定の必要性はないものの、特定行政庁による判断は必要となる。 |
| １項四号 | 四号道路 | ４m（６m）以上 | ・都市計画や土地区画整理事業により２年以内に事業が行われる道路 | ＊特定行政庁指定（都市計画事業として都市計画道路を整備する場合には、必要に応じて特定行政庁が指定） |
| １項五号 | 道路位置指定 | ４m（６m）以上 | ・私道 ☑️解説記事 道路位置指定（位置指定道路）の基準とは？（設計時の留意点） | ＊道路としての築造条件がある。 ＊指定は、特定行政庁が行う。 |
| ２項 | ２項道路 みなし道路 | ４m（６m）未満 | ・４m未満の市区町村道や農道、私道など ☑️解説記事 いわゆる２項道路（建築基準法第４２条第２項道路）とは？（セットバックの方法） | ＊幅員1.8m未満の道を特定行政庁が指定する場合には、６項の規定により建築審査会の同意が必要 |
| ３項 | ３項道路 | 2.7m〜４m（６m） | ・土地の状況により止むを得ない場合（城下町や古くからある港町などの一部に指定） ☑️解説記事 【42条３項道路とは？】元行政建築職員が分かりやすく解説します。 | ＊特定行政庁指定、建築審査会の同意が必要 |
| ４項 | ４項道路 | ６m未満 （一号、二号道路は４m以上） | ・１項道路とみなす道路 （一〜三号の基準あり） | ＊特定行政庁指定 ＊４項道路は普段お目にかかることはありません。 |
| ５項 | ５項道路 | ４m未満 | ・６m区域指定時に存在していた道（４項三号）は、指定時の道路境界線と見なされていた線を境界線とみなす | ＊特定行政庁指定 ＊５項道路は普段お目にかかることはありません。 |
注）上表でカッコ書きは特定行政庁が幅員６mを指定する場合（除雪が必要な地域などは６m）
１項第１号道路
国道、都道府県道、市区町村道で４m以上あれば自動的に建築基準法上の道路となります。
なお、過去に１項２号道路（開発行為による道路）であってもその後、市区町村道に帰属（所有権が民間から行政に移転）した場合には、１項２号ではなく１項１号道路となります。
さらに理解を深める記事
１項第２号道路
都市計画法に基づく開発行為や土地区画整理事業により整備された道路です。
開発が行われた後に市町村道等に帰属されていない道路は、この２号道路になります。
よくある事例としては、過去に造成された住宅団地だけど、行き止まりになっているなど、通り抜けできない道は、この２号道路のままとなっている場合もあります。
ちなみですが、２号道路は、誰にも管理されていない道路となっている可能性もある道路です。どういうことかというと、市町村への帰属を受けずに開発業者が持ったまま管理され、開発業者が倒産し、その後、管理者がいなくなり放置される。
こうした事例の場合には、管理者が不明となり管理が困難となることから、土地取引時に注意が必要となります。
さらに理解を深める記事
１項第３号道路
建築基準法施行時（都市計画区域となった時点）以前から現在に至るまで使用されている4m以上の道で、建築物の出入りのために一般交通に供されていたものは道路になります。
なお、特定行政庁の指定は不要ですが、法以前から4m以上あったことを証する必要があるため、多くの特定行政庁では指定（示す）を行っていると思われます。
さらに理解を深める記事
１項第４号道路
都市計画法等により事業計画のある道路で、2年以内に事業執行される予定のものとして、特定行政庁が指定する道路が道路となります。
ここで重要なポイントとしては、都市計画道路を決定しただけではこの道路には指定されないです。都市計画事業として道路が整備されることが確実であることの確認をとって、特定行政庁が指定を行います。
１項第５号道路
道路位置指定だったり位置指定道路といわれる私道路です。
一般的には、都市計画法による開発行為（500㎡または1,000㎡以上の宅地造成：市町村によって該当する規模が違う）によらないで、宅地造成等を行う場合などに見られます。道路の築造基準が政令で定められています。
詳しくはこちらの記事をご覧ください。
２項道路
みなし道路といわれる道路です。正式には建築基準法第４２条第２項道路といいます。
詳しくは過去の記事を参考にしてみてください。このみなし道路に指定されていれば、原則として道路中心線から２mのセットバックが必要になります。なお、崖や河川がある場合は一方後退となります。
さらに理解を深める記事
３項道路
道路後退後の幅員が２.７m以上４m未満でも良いとする道路ですが、あまりお目にかかることはありません。漁村や城下町等でみられます。
道路中心線から１.３５mのセットバックが多い印象です。緊急車両が進入できる幅ではないので、こうした３項道路に接した土地は火災等による延焼リスクが一定程度あります。
さらに理解を深める記事
４・５項道路
６m区域道路の緩和規定です。あまり見ないですので法令のみ掲載しておきます。
４ 第１項の区域内の幅員６m未満の道（第一号又は第二号に該当する道にあつては、幅員４m以上のものに限る。）で、特定行政庁が次の各号の一に該当すると認めて指定したものは、同項の規定にかかわらず、同項の道路とみなす。
一 周囲の状況により避難及び通行の安全上支障がないと認められる道
二 地区計画等に定められた道の配置及び規模又はその区域に即して築造される道
三 第一項の区域が指定された際現に道路とされていた道５ 前項第三号に該当すると認めて特定行政庁が指定した幅員四メートル未満の道については、第二項の規定にかかわらず、第一項の区域が指定された際道路の境界線とみなされていた線をその道路の境界線とみなす。
建築基準法第４２条第４項・第５項道路
６項道路
６項道路という規定はなく、２項道路において１.８m未満の道、又は３項道路を指定する際に、特定行政庁は、事前に建築審査会の同意を得なければならないとする規定となります。
特定行政庁は、第２項の規定により幅員１.８m未満の道を指定する場合又は第３項の規定により別に水平距離を指定する場合においては、あらかじめ、建築審査会の同意を得なければならない。
建築基準法第４２条第６項
本記事のまとめ
ということで建築基準法上の道路の種類（一覧表）について説明しました。
原則として、都市計画区域内で建築物を建築する場合には、建築基準法上の道路の接する必要があります。実務上、多く使うのは、次の４m以上の道路です。
それでは以上です。参考となれば幸いです。
補足記事：建築基準法上の道路の調べ方（道路調書）
不動産実務における道路の理解を助ける参考書籍
不動産実務においては”道路”はとても大切なファクターです。私が市役所に入ったころに先輩から言われた言葉が今でも記憶に残っています。
「建築指導とは名ばかりで”道路”だらけでだから」
そう、とにかく建築相談といえば道路なのです。毎日毎日道路相談だらけだったのはいい思い出です。
ということでとにかく道路と法律の知識は建築行政職員には必須です。私が参考にしている書籍の一部を紹介します。玄人向け書籍ですが分かりやすく解説しているので不動産実務をより円滑にこなしたい方には必見の書籍です。
