【騙されないで】市街化調整区域の土地購入をおすすめする記事に注意（正直不動産を選ぶ）

この記事では、市街化調整区域のブラック・グレーの部分について書いています。２・３分で読める記事ですので、これから土地購入を予定している方は是非、お読みくだいさい。

こんにちは。やまけん（@yama_architect）です^ ^
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建築基準法や都市計画法といった都市づくりに欠かせない法律は、複雑かつ難解なので理解に苦しみますよね。そのような方のために、法律を上手に活用してビジネスや生活に活用してもらいたいと思いつくったブログです。

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1 市街化調整区域は原則として建築できません
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市街化調整区域は原則として建築できません

平川市より眺める残雪津軽富士　岩木山 © mko294 クリエイティブ・コモンズ・ライセンス（表示4.0 国際）

市街化調整区域ので建築については、原則として建築禁止。ただし例外がある。そうした区域であることを理解して読むと理解が進みますよ〜。

市街化調整区域は「市街化を抑制すべき区域」です。

市街化調整区域は、市街化を抑制すべき区域とする。
都市計画法第７条第３項

原則として、建築物を建築することはできない区域となっています。

これは、簡単に言ってしまうと市街地の無秩序な拡大を防ぐことで市街地の良好な居住環境を維持する為です。多くの都市では市街化を図る区域と抑制する区域に分けています。これを区域区分といます。

例えば、誰もが建築物を自由に建築することができたらどうでしょうか。

森林を破壊して住宅団地、田畑の中に工場や商業施設など、これらの建築物の為に道路や上下水道、電気、ガスなど、あらゆるインフラが整備されますから、その維持管理、更に外部不経済（＝私は調整区域の広域集客飲食店について、市街化区域内の飲食店との間の適正な競争環境を阻害することから価格ブレイカーと呼んでいます）をもたらし、適正な競争環境に歪みが生じます。

ですので、郊外へ郊外へ向かう市街地の拡大を防ぐために区域区分を行っています。
＊区域区分境界で行うグレーな許可（都市計画法第34条第11号・12号基準）が今もあるのが不思議なんですよね。必要な市街化区域を増やせばいいのにあえてグレーな許可を続ける理由が不明。

普通の考えであれば、市街化調整区域の土地購入・住宅建築は難しいなーと思いますよね。もう少し深堀りすると、農林漁業・公益上必要な建築物以外は建築することができません。

自治体の中では、調整区域内の居住者の為の店舗・飲食店や市街化区域に隣接する土地などについて許可する例もありますが、原則”市街化調整区域で無ければならない”明確な理由が必要となります。
＊イレギュラー案件として平成19年以前は市街化調整区域内でも大規模造成団地が認められていたため、市街化区域にならずに調整区域のまま残っている住宅団地が多くあります。
＊線引き前(市街化調整区域指定前)であれば許可不要で再建築も可能となるケースもあります。

なのに、市街化調整区域で建築物を建築する条件に該当しない人・法人であるにも関わらず、市街化調整区域の土地を購入させようとする不動産事業者が一定数います。

購入した後に予定していた建物を建築物することが出来ないことが判明しても重要事項説明において説明を行ったとして、購入者が泣き寝入りすることもありますので注意が必要です。また、冒頭タイトルにもあるように、市街化調整区域での建築は容易であるかのようなサイト記事には注意してください。（法の趣旨で”市街化を抑制”と言っていますよね。ココの意図が大事。）

優良な不動産事業者は正直不動産じゃないですけど、信頼ある不動産事業者は”ダメな事”を正確に伝えてくれます。

ただし、市街化調整区域の土地における建築については、IF（仮に）で相談することが多いです。調整区域での建築については、”許可することができる規定”であり開発審査会で審議される他、”許可しなければならない”規定ではないため、絶対許可されるわけではありえませんから、説明に関して多少曖昧にならざるを得ないことがあることには注意してください。
＊許可不要の建築物を除く

何がダメで何が建築することが出来るのか説明してくれる不動産事業者の選択が一番ですが、これが難しいんですよね。

繰り返しですが。市街化調整区域での売買は簡単であるかのような記載がされているサイトには注意してください。特に開発許可については”許可することできる”規定であり自治体によって運用は様々ですので、その地域に関して詳しい事業者でない限りは売買は難しいと考えていいです。でもでも最後は”人”だと思います。

まとめると、市街化調整区域での建築は農林業以外の方には困難な地域となります。例外的な許可は設けられていますが、あくまでも例外であり、本来の法の趣旨に整合していないことに注意が必要です。

我こそは親切・正直不動産という方はこの記事にリンクを貼りますのでご連絡ください〜。