この記事では、サービス付き高齢者向け住宅の建築基準法上の用途の取り扱いについて解説を行っています。
建築基準法上での用途の取り扱い
サービス付き高齢者向け住宅については、「高齢者住まい法」の施行により、2011年10月から登録がスタートしている、高齢者向けの専用住宅（サービス付き）のことです。
用途の判断では、各専有部分の設備と事業の内容を確認します。便所・洗面所・台所が揃っているか、有料老人ホームに当たる事業かが、次の区分を見るポイントです。
国のサービス付き高齢者向け住宅情報提供システムでは、建築基準法上の用途について、次の考え方が示されています。
- 各専有部分に便所・洗面所・台所を備えていれば「共同住宅」
- 各専有部分に便所・洗面所はあるが、台所を備えていないもののうち、有料老人ホームに該当するものは「老人ホーム」、有料老人ホームに該当しないものは「寄宿舎」
なお、複合用途の建物であれば判断は異なることが考えられます。
例えば、共同住宅であっても医療機能が併設されていれば共同住宅兼診療所（病院）などの用途となります。
この区分をもとに、実際の使い方も踏まえて特定行政庁が用途を判断します。例えば大阪市の取扱いは上の設備による区分を示していますが、京都市は有料老人ホーム事業に当たるサ高住を「有料老人ホーム」とする書き方です。台所のある住戸について両資料の関係までは明記されていないため、所在地の建築指導担当へ、住戸の設備図と提供するサービスの内容を示して確かめたいところです。
では、次にどのような用途地域で建築することができるのか。
どの用途地域で建築することができるの？
上の区分で「共同住宅」「寄宿舎」「老人ホーム」に当たる場合、用途地域による通常の用途制限では、工業専用地域を除く各用途地域で建築できます。サ高住という登録名だけで見るのではなく、まず建築基準法上の用途を決めてから、敷地の制限と照らし合わせます。
また、施設内部に「病院」が併設されている場合、通常の用途制限では建築できる地域は、「第一種中高層、第二種中高層、第一種住居、第二種住居、準住居、近隣商業、商業、準工業」です。
＊診療所を併設する場合も、共同住宅・寄宿舎・老人ホーム部分の用途制限がかかるため、通常の用途制限では工業専用地域を除く各用途地域が対象です。
都市計画では、用途地域以外に地区計画や特別用途地区などで一定の建築物の立地を制限する場合があります。自治体によてツール導入の仕方が異なるのでそれぞれの自治体で用途制限以外の規制がないか確認が必要です。
参考記事：用途制限一覧表
建築基準法 第48条第13項（本文・ただし書）
工業専用地域内においては、別表第二（わ）項に掲げる建築物は、建築してはならない。ただし、特定行政庁が工業の利便を害するおそれがないと認め、又は公益上やむを得ないと認めて許可した場合においては、この限りでない。
e-Gov当該条文｜API Version 2｜取得日・法令基準日：2026年9月29日
建築基準法 別表第二（い）項
（い）第一種低層住居専用地域内に建築することができる建築物
e-Gov当該条文｜API Version 2｜取得日・法令基準日：2026年9月29日
一 住宅
二 住宅で事務所、店舗その他これらに類する用途を兼ねるもののうち政令で定めるもの
三 共同住宅、寄宿舎又は下宿
四 学校（大学、高等専門学校、専修学校及び各種学校を除く。）、図書館その他これらに類するもの
五 神社、寺院、教会その他これらに類するもの
六 老人ホーム、保育所、福祉ホームその他これらに類するもの
七 公衆浴場（風俗営業等の規制及び業務の適正化等に関する法律（昭和二十三年法律第百二十二号）第二条第六項第一号に該当する営業（以下この表において「個室付浴場業」という。）に係るものを除く。）
八 診療所
九 巡査派出所、公衆電話所その他これらに類する政令で定める公益上必要な建築物
十 前各号の建築物に附属するもの（政令で定めるものを除く。）
建築基準法 別表第二（は）項
（は）第一種中高層住居専用地域内に建築することができる建築物
e-Gov当該条文｜API Version 2｜取得日・法令基準日：2026年9月29日
一 （い）項第一号から第九号までに掲げるもの
二 大学、高等専門学校、専修学校その他これらに類するもの
三 病院
四 老人福祉センター、児童厚生施設その他これらに類するもの
五 店舗、飲食店その他これらに類する用途に供するもののうち政令で定めるものでその用途に供する部分の床面積の合計が五百平方メートル以内のもの（三階以上の部分をその用途に供するものを除く。）
六 自動車車庫で床面積の合計が三百平方メートル以内のもの又は都市計画として決定されたもの（三階以上の部分をその用途に供するものを除く。）
七 公益上必要な建築物で政令で定めるもの
八 前各号の建築物に附属するもの（政令で定めるものを除く。）
建築基準法 別表第二（を）項
（を）工業地域内に建築してはならない建築物
e-Gov当該条文｜API Version 2｜取得日・法令基準日：2026年9月29日
一 （る）項第三号に掲げるもの
二 ホテル又は旅館
三 キャバレー、料理店その他これらに類するもの
四 劇場、映画館、演芸場若しくは観覧場又はナイトクラブその他これに類する政令で定めるもの
五 学校（幼保連携型認定こども園を除く。）
六 病院
七 店舗、飲食店、展示場、遊技場、勝馬投票券発売所、場外車券売場その他これらに類する用途で政令で定めるものに供する建築物でその用途に供する部分の床面積の合計が一万平方メートルを超えるもの
建築基準法 別表第二（わ）項
（わ）工業専用地域内に建築してはならない建築物
e-Gov当該条文｜API Version 2｜取得日・法令基準日：2026年9月29日
一 （を）項に掲げるもの
二 住宅
三 共同住宅、寄宿舎又は下宿
四 老人ホーム、福祉ホームその他これらに類するもの
五 物品販売業を営む店舗又は飲食店
六 図書館、博物館その他これらに類するもの
七 ボーリング場、スケート場、水泳場その他これらに類する政令で定める運動施設
八 マージャン屋、ぱちんこ屋、射的場、勝馬投票券発売所、場外車券売場その他これらに類するもの
サービス付き高齢者向け住宅の登録基準
サービス付き高齢者向け住宅は、高齢者単身・夫婦世帯が居住できる賃貸住宅です。
国土交通省・厚生労働省が公表しているパンフレットによりますと、登録基準は、以下のようになります。
なお、自治体によっては基準を強化しているケースもありますので、サービス付き高齢者向け住宅情報提供システムで確認することができますのでこちらのページをご覧ください。
＞＞https://www.satsuki-jutaku.jp/inquiry_list_original.html
規模・設備（詳細な規定は記載を省略してます）
●各専用部分の床面積は、原則25㎡以上
●各専用部分に、台所、水洗便所、収納設備、洗面設備、浴室を備えたものであること
●バリアフリー構造であることサービス
●ケアの専門家(※)が少なくとも日中建物に常駐し、状況把握サービスと生活相談サービスを提供
※養成研修修了者、社会福祉法人・医療法人・指定居住サービス事業所等の職員、医師、看護師、准看護師、介護福祉士、社会福祉士、介護支援専門員
登録されているサ高住を調べるには？
一般社団法人高齢者住宅推進機構が公表している資料によると、令和5年12月末時点で約29万戸登録されており、年々増加しています。
それでは以上となります。こちらの記事が参考となりましたら幸いです。
