この記事では、土地購入時の注意点の一つである「地区計画」での住宅建築が禁止されている地域があることについて解説していきます。
禁止されているなら避ければいいだけじゃん！と思いますよね。悪徳な事業者だと大丈夫ですよ〜って言っちゃうんです(笑)ホントで気をつけて欲しいのでわかりやすく解説します。
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建物用途制限は用途地域だけじゃない
建物用途制限は、知っている人が多い第一種低層住居専用地域や第一種住居地域、商業地域といった用途地域のみではないのです。
用途地域は全国に1,873,066.9ha指定（令和３年３月末時点）されていますが、これから説明する地区計画は全国に171,106.8ha指定（令和３年３月末時点）されています。
多くの地区計画がこの用途地域内に指定されていますから、用途地域内のほぼ１割は地区計画の制限（場合によっては緩和←ほぼ無い）が加えられています。
地区計画とは、街区単位（数100~300m単位）でのきめ細やかなまちづくり（建物の配置や塀、意匠など）を行うために、都市計画で指定するものです。
市町村が決定する都市計画のため、都市計画の決定に係る手続きは市町村が主体として行いますが、一般的には、新しい住宅団地や住宅街区、行政の政策上ある施設を立地させるために既存の用途地域を変更して緩い用途地域に変更する場合に地区計画で旧来の法で指定される一部の建物用途を規制することがあります。
その中の一つに、まちづくりの方向性・方針に沿って住宅系の立地を制限する場合があります。
▶︎▶︎▶︎地区計画に関する記事のまとめ
https://blog-architect.me/category/地区計画/
住宅系用途の立地を制限する地区計画
例としては、商業系用途のみを誘導したい場合や特定の工場のみの建築を誘導したい場合など、特定用途のみを誘導したいなどです。
というのも13種類ある用途地域の中で住宅が禁止されているのは工業専用地域のみなんですよね。ですので、整然とした商業街区を形成して地価を高めたい・戸建て住宅はつくらせたくない！というときに便利なツールとなっていきます。
つまり、繰り返しとなりますが、まちづくりを行う中で、まちの方針との整合性から住宅系を誘導することが適切ではない。住環境が悪化する場合には建築を禁止する場合があります。
こちらは横浜市の事例です。（う）のところに「建築してはならない建築物」と書かれていますよね。例えば、「泉西田第二地区地区整備計画区域」のB・C・D地区では、住宅という記載がありません。このように住宅の立地が制限されている地区計画があります。
この禁止する方法にも２種類の方法があります。「届出」と「建築条例化による確認申請時での審査」です。
両者の違いについてはこちらの記事で詳しく解説しています。
▶︎▶︎▶︎届出制度と建築条例
届出制度の地区計画では土地購入時に注意
届出の場合に気をつけて欲しいです。
届出制度を施行している地区計画では、法的な拘束力が生じないため届出のみをすればよいことから、「住宅建てられますよ〜」と言って売買する事業者もいますし、個人間売買の場合にはもっと気をつけてください。
そんな人いない！と思いますよね。というよりも私も信じたくはない派です。ですが、悪いこと考える人ってホントにいるんですよ…
「重要事項説明書には書いてある。あなたはサインしたって。絶対に建てられないわけじゃないと」
届出制度のみでも仮に住宅が禁止されているエリアで住宅が建築されたり既存建物の用途が変更されて住宅になったら行政も黙って見ていません。
住宅が建築されたら勧告等の前に行政指導（聞き取りやヒアリング、状況報告を求める）を行います。また、何よりも一度建築してしまうと、解体されるか、建物用途を適正な用途に変更するまで一生涯、都市計画法違反建築物となります。
これを防ぐには、地区計画が指定されていると重要事項説明に書いてあれば、自分で都市計画の情報を調べましょう。
重要事項説明から地区計画が漏れている可能性も否定はできないので、購入したい土地の情報は自分で調べるか、第三者の建築士や宅建士に依頼することをおすすめします。
調べ方はこちらの記事に書いてありますので参考にしていただければ幸いです。
まとめ
ということで以上となります。
建物用途制限は用途地域以外に地区計画という都市計画のツールにより住宅の立地が制限されているエリアがあることについて書いてきました。
また、住宅の立地制限が行われている地区計画では、届出制度と建築条例化の２種類があること、土地の購入時や賃借時にはどういった制限がされているのか、不動産事業者に任せきりにせずに自分自身や第三者に依頼するのが良いとする考えについてお伝えしました。
なお、建物用途制限については、地区計画以外にも「特別用途地区」や「建築協定」などもありますので、さらに深〜く知りたいぜ！という方はこちらの記事をご覧ください。
それでは最後まで読んで頂きありがとうございました、あなたの土地購入がうまくいくことを祈っております。
