この記事では、宅建士試験で出題される都市計画法の傾向を分かりやすく解説しています。
この記事を読むことで宅建士試験で出題される都市計画法の最新の傾向を掴むことができるようになり、どういった分野を勉強すれば良いかが分かります。
ということで自己紹介です。
YamakenBlogは、建築基準法や都市計画法、宅建業法など、まちづくりに関連する難解な法律を、元行政職員の私がシンプルでわかりやすく解説しています。
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過去５年間の出題傾向
| 問① | 問② | |
|---|---|---|
| 令和４年 | 市街化区域と用途地域 準都市と特別用途地区 高度地区と容積率 工業地域の目的 | 開発行為 ・市街化区域と市街地再開発 ・非線引きでの公益的施設 ・イエローゾーンと自己用建築物 ・調整区域内での許可 |
| 令和３年(12月) | 用途地域の目的 ・近隣商業 ・準工業 ・一種低層 ・一種住居 | 開発行為の手続き全般 |
| 令和３年(10月) | 地区計画の概要 地区整備計画 区域区分 | 開発行為 ・公益的施設 ・首都圏整備法 ・準都市計画区域 ・非線引き都市計画区域 |
| 令和２年(12月) | 都市計画の基本 ・都市施設 ・調整区域と市街地再開発 ・都計区域の決定権者 ・準都市と高度地区 | 開発行為 ・非常災害のための開発 ・公益的施設 ・非線引き都市計画区域 ・市街化調整区域 |
| 令和２年(10月) | 地区計画 都市計画事業認可 第二種住居地域の目的 市街化調整区域の地区計画 | 開発許可手続き 都市計画事業と調整区域の関係 |
| 令和元年 | 都市計画の目的 ・高度地区 ・特定街区 ・準住居地域 ・特別用途地区 | 開発行為 ・準都市計画区域 ・市街化区域の農家住宅 ・調整区域の野球場 ・市街化調整区域の病院 |
| 平成30年度 | 田園住居地域内の許可 風致地区内の条例 市街化区域/調整区域の目的 準都市計画区域 | 開発行為 ・非常災害のための開発(調整) ・非線引き都市計画区域 ・都市計画区域外 ・準都市計画区域 |
出題傾向の特徴として、１問目は都市計画の基本的な事項について問う問題と、２問目は開発行為に関して問う問題が出題されます。
また、傾向を見ると解答者が間違いやすい問題の分野として「高度地区」、「高度利用地区」、「地区計画」、「用途地域」、「開発行為の可否」と「開発行為の手続き」が出題される傾向にあります。
このブログで都市計画法の出題内容全てを解説しようとすると煩雑になってしまうため省略せざるを得ないのでポイントのみ解説します。
ポイント❶：用途地域の趣旨
13種類ある用途地域の趣旨（目的となる部分）は都市計画法の基本と思われるくらいに重要です（都市計画の基本→都市計画区域）。
用途地域については市販のテキストでも必ず勉強すると思います。
ポイントとしては「主として」という部分と、「住居系・商業系・工業系」の３種類に分類されているところです。
「主として」という文言が入ると立地可能な建物用途の許容範囲が大きくなり、例えば、第二種低層では”主として”という文言が入ることで低層住宅以外の小規模（床面積150㎡以下）な店舗や飲食店の立地も可能となります。
用途制限は上から順番に立地制限が緩やかになります。
(注)工業専用地域は主に工業系用途以外は立地できないため制限が厳しいとされます。
なお、留意しておきたいポイントとして、都市計画法・建築基準法では田園住居地域は住居系の最後に位置していますが、制限内容としては第二種低層住居専用地域の次に緩い制限（一種中高層よりも厳しい）なので、法別表よりも下表の位置付けで覚えた方が頭に入りやすいと思います。
| 用途地域名 | 目的 |
|---|---|
| 第一種低層住居専用地域 | 低層住宅に係る良好な住居の環境を保護するため定める地域 |
| 第二種低層住居専用地域 | 主として低層住宅に係る良好な住居の環境を保護するため定める地域 |
| 田園住居地域 | 農業の利便の増進を図りつつ、これと調和した低層住宅に係る良好な住居の環境を保護するため定める地域 |
| 第一種中高層住居専用地域 | 中高層住宅に係る良好な住居の環境を保護するため定める地域 |
| 第二種中高層住居専用地域 | 主として中高層住宅に係る良好な住居の環境を保護するため定める地域 |
| 第一種住居地域 | 住居の環境を保護するため定める地域 |
| 第二種住居地域 | 主として住居の環境を保護するため定める地域 |
| 準住居地域 | 道路の沿道としての地域の特性にふさわしい業務の利便の増進を図りつつ、これと調和した住居の環境を保護するため定める地域 |
| 近隣商業地域 | 近隣の住宅地の住民に対する日用品の供給を行うことを主たる内容とする商業その他の業務の利便を増進するため定める地域 |
| 商業地域 | 主として商業その他の業務の利便を増進するため定める地域 |
| 準工業地域 | 主として環境の悪化をもたらすおそれのない工業の利便を増進するため定める地域 |
| 工業地域 | 主として工業の利便を増進するため定める地域 |
| 工業専用地域 | 工業の利便を増進するため定める地域 |
用途地域制限一覧表はこちらから確認することができます。
13種類あるため用途地域を覚えるのは結構大変ですが、この基本さえ覚えてしまえば試験問題でもある程度対応可能です。
また、この用途地域制限にあわせて特別用途地区（用途地域の補完）も覚えてしまう方が点数をとりやすくなります。
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ポイント❷：高度地区と高度利用地区
よく建築士試験問題でも出題されることが多いですが、高度地区と高度利用地区は一見して違いが分かり難いです。ですので違いを問う問題が出題される傾向にあります。
違いは建物をどういったアプローチでコントロールするかです。
”高さ”か”ボリューム”の違いとなります。
結論としては、
・高度地区は”建物の高さ”
・高度利用地区は”建物の床面積（容積率）”
となります。詳細はこちらにも書いてあるので良かったらご覧ください。
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また、高度利用地区は建物のボリュームコントロール（主に高容積率によるリミッターの解除）となるため高度利用を図ることが適切ではない準都市計画区域では指定することができないです。こちらの記事に準都市計画区域を解説していますので良かったらご覧ください。
ポイント❸：開発行為の手続き
開発行為の手続きと市街化調整区域内での開発行為となりますが、開発行為の手続きに関してはあまり詳しく解説しているテキストが少なかったように思うので簡単に解説していきます。
開発許可申請においては、開発許可申請書を提出する前に「公共施設管理者」との協議が必要となります。これを32条協議というのですが、１項と２項では若干内容が異なるのであわせて覚えておく必要があります。
- 開発区域の位置、区域及び規模
- 開発区域内において予定される建築物又は特定工作物の用途
- 開発行為に関する設計
- 工事施行者
- その他国土交通省令で定める事項
- 【１項】開発行為に関係がある公共施設の管理者と協議し、その同意を得なければならない。
- 【２項】開発行為又は開発行為に関する工事により設置される公共施設を管理することとなる者その他政令で定める者と協議しなければならない。
ポイントしては、許可申請前に開発行為に関係がある公共施設の管理者と協議して同意を得る必要があること。さらに開発工事で設置される公共施設の管理予定者と協議する必要があります。
その他の開発行為に関する基本的な内容はこちらの記事をお読み頂ければと思います。
＊こちらの記事に関連記事一覧表を設置しています。
令和４年試験問題の解説
こちらの記事では、令和４年の宅建士試験（建築基準法・都市計画法）の解説を行っているので良かったら参考にしてみてください。
建築基準法に関する問題の解説
宅建士試験のうち、建築基準法関連はこちらの記事で解説を行っていますので良かったら参考にしてみてください。
それでは以上となります。
こちらの記事が参考になりましたら幸いです。その他、宅建士試験問題に関して質問も受け付けていますので問い合わせ等からご連絡頂ければと思います。
