「居住誘導区域」を分かりやすく解説しました。

こんにちは。建築士のやまけんです^ ^

今回は、立地適正化計画で規定される「居住誘導区域」の解説です。

はじめに

平成26年8月の制度開始以降、多くの自治体で「立地適正化計画」が作成されており、立地適正計画は、人口減少や超高齢社会における都市のあり方を示す計画となっていることから、これからの都市づくりを担う重要な指針となることが想定されます。

これまでは、都市づくりというと「都市計画マスタープラン(都市計画の基本的な方針)」が主流だったわけですが、都市計画マスタープランは、都市計画の”方針”を定めたものなので、具体的な施策を記載する性質のものでないことから、おそらく住民の方々(私も大学で勉強するまでは全く知りませんでした・・・)は、馴染みあるものではなかったと思います。

 

また、都市計画マスタープランは、郊外での開発行為を抑制して都市をコントロールしていこうとする「規制」的イメージが高かったと思います。

「なんで、市街化調整区域で建築できないの?」

の起源は、都市計画マスタープラン(都市計画区域マスタープランも含む)によるものです。

一方で、立地適正化計画は、今後は郊外での開発圧力は少なくなっていき、そもそも都市が効率的に運営されにくくなってしまう恐れがあることから、都市機能という観点に着目して、誘導していこうとする、「誘導」による都市づくりを行おうとするものです。

だからといって、郊外の開発圧力は絶対に無くなるというわけではないので、都市計画によるコントロールは必要と考えられます。
中には、線引き制度を廃止した都市もありますが、現時点における日本全体の人口では、そこまで到達する自治体は少ないと考えらます。(2040年や60年ごろは不明です。)

要は今後は、都市計画マスタープランに「プラスα」という形で「立地適正化計画」を上手に使っていくことが重要となっています。

立地適正化計画は、簡単に言ってしまうと「多極ネットワーク型コンパクトシティ」の形成を進めるものです。計画の概念については、こちらの記事をご覧ください。

▶️立地適正化計画のメリットは?[住民側の視点から](ブログ内リンク)

それでは、「居住誘導区域」のついて解説していきます。

居住誘導区域とは?[法律における定義]


※出典:改正都市再生特別措置法等について(平成27年6月1日)国土交通省

 

居住誘導区域とは、上手の青色の部分です。
具体的な定義については、都市再生特別措置法第81条に規定されています。

都市の居住者の居住を誘導すべき区域 です。

ポイントしては、「都市」という部分です。
シティではないということに注目してください。要は「○○市」ではないということ。
○○市とかですと、場合によっては人口が少ない漁村や山間部も含まれますが、ここでいう「都市」というのは、都市計画区域を示します。

とはいえ、都市計画法でも都市再生特別措置法でも、「都市」については何も定義されていません。

「都市」のイメージは、人それぞれで、シティをイメージしている場合もあれば、ビル群が立地している市街地をイメージしている場合もあるので、定義付けされていない中、「都市」が使用されるには少し疑問ではあります。

ただ、法律の中で計画対象区域は、「都市計画区域」としているので、この計画では、これが=都市として考えていいのかもしれません。

過去に「都市」について書いた記事があるので、興味がある方はこちらをご覧ください。
▶️「都市」の定義ってなんなのか。UrbanであってCityではない。(ブログ内リンク)

居住誘導区域とは?[都市計画運用指針&国資料]

[都市計画運用指針 居住誘導区域]

居住誘導区域は、人口減少の中にあっても一定のエリアにおいて人口密度を維持することにより、生活サービスやコミュニティが持続的に確保されるよう、居住を誘導すべき区域である。このため、居住誘導区域は、都市全体における人口や土地利用、交通や財政の現状及び将来の見通しを勘案しつつ、居住誘導区域内外にわたる良好な居住環境を確保し、地域における公共投資や公共公益施設の維持運営などの都市経営が効率的に行われるよう定めるべきである。

都市計画運用指針にも記載されていますが、ポイントとしては次のとおりです。

○人口減少下においても一定のエリアにおいて人口密度を維持

○生活サービスやコミュニティを持続的に確保

○居住誘導区域内外にわたる良好な居住環境を確保

つまりは、人口密度が低下している都市において、一定のエリア内の人口密度を維持して、生活サービス施設の維持を図ろうとしているものです。

これにより、居住誘導区域内外のエリアの居住環境を維持し、都市運営の最適化を図ろうとするものです。


※出典:改正都市再生特別措置法等について(平成27年6月1日)国土交通省

なぜ、生活サービス施設の維持に人口密度が必要なのか?

人口密度が重要とする説明事例としては、コンビニの立地条件を見ると分かりやすいです。

コンビニついては、幹線道路沿いに立地している店舗を除いて、人口密度が概ね40人/ha、周辺人口約3,000人程度が必要とされています。

なお、この40人/haというのは市街化区域の設定基準となっています。

こちらは国の資料ですが、この資料でも、都市機能の維持には、都市機能ごとに周辺に一定の人口が必要とされています。例えば、食品スーパーでは1万人が必要とされています。


※出典:改正都市再生特別措置法等について(平成27年6月1日)国土交通省

今後、地方都市では人口減少が進むことが分かっているので、中心部がスカスカの都市になる前に、一定のエリアだけは人口密度を維持して、都市機能を維持し、これによって都市全体の急速な衰退を少しでも緩やかにすることが目的であることが分かります。

なお、地方都市では、一発逆転劇でも起きない限り、都市全体の人口は減少することが想定されるので、人口密度だけでは、都市機能の維持に貢献しない場合も生じることが想定されるので、密度の維持だけではどうにもならない部分が生じることが考えられます。

 

ちなみに、この相対的な都市の人口減少に対抗して、都市機能を維持するには、「交通」を強化するしか方法はありません。

交通において
○拠点間の速達性を高める → 都市間の経済距離を縮めて、経済圏を広げる。
※高速道路ネットワークの構築、鉄道の高速化など

これにより解決する可能性があるので、「交通」という部分は、非常に重要な領域となります。

この部分については、今後、記事にしてみたいと思います。

どういった地域が居住誘導区域に指定されるのか

基本的な考えは、法律において次のように記載されていますが、個別具体の基準はなく、市町村が個別に判断して設定しているようなので一概に言えないですが、例えば、将来(10年、20年先)においても人口集中地区(40人/ha)が維持されるような地域や、基幹的な駅やバス停がある地域などは指定されるようです。

なお、土砂災害などの危険性があるエリアは指定されていない傾向にあります。

[都市再生特別措置法抜粋]
居住誘導区域は、立地適正化計画の区域における人口、土地利用及び交通の現状及び将来の見通しを勘案して、良好な居住環境が確保され、公共投資その他の行政運営が効率的に行われるように定めるものとし、都市計画法第七条第一項に規定する市街化調整区域(以下「市街化調整区域」という。)、建築基準法第三十九条第一項に規定する災害危険区域(同条第二項の規定に基づく条例により住居の用に供する建築物の建築が禁止されているものに限る。)その他政令で定める区域については定めないものとする。

居住誘導区域が設定されると届出義務が発生

居住誘導区域の外において、一定規模の開発行為(特定開発行為)や建築行為(特定建築等行為)を行う場合には、行為に着手する30日前に市町村長へ届出が必要となります。

[特定開発行為]
・3戸以上の住宅の建築目的の開発行為。
・1戸又は2戸の住宅の建築目的の開発行為で、その規模が1,000m²以上のもの。
・住宅以外で、人の居住の用に供する建築物として条例で定めたものの建築目的で行う開発行為。

[特定建築等行為]
・3戸以上の住宅を新築しようとする場合。
・人の居住の用に供する建築物として条例で定めたものを新築しようとする場合。
・建築物を改築し、又は建築物の用途を変更して住宅等とする場合。

なお、ここでいう住宅とは、建築基準法において規定する住宅となっているので、一戸建て住宅の他、長屋、共同住宅などをいいます。

あくまでも届出制度なので、強い拘束力はないですが、勧告制度が設けられており、次のように規定されています。

勧告制度・罰則

勧告・[都市再生特別措置法第88条第4項]

市町村長は、第1項又は前項の規定による届出があった場合において、当該届出に係る行為が居住誘導区域内における住宅等の立地の誘導を図る上で支障があると認めるときは、当該届出をした者に対して、当該届出に係る事項に関し、住宅等の立地を適正なものとするために必要な勧告をすることができる。

ここでいう支障があると認めるときはですが、国でも事例を示しているものではないため、立地適正化計画を作成した市町村の判断によることになります。

例えば、誘導区域外で、著しく規模の大きい開発行為とか?(5万人の都市で、5千人規模の住宅団地造成となどですと、既存の都市構造に大きな影響を与える可能性が高いため)

都市への影響を考えて判断されることが想定されるので、計画が決まった段階で、市町村に相談した方が良さそうです。

[罰則]
罰則については、届出をしなかった場合、虚偽の届出をした場合は、30万円以下の罰金に処される場合があります。(都市再生特別措置法第130条第二号)

補足・関連記事

居住誘導区域については、市町村によって、名称を変えている場合があります。
「誘導」という文言が、都市計画区域外も有する市町村の場合には、強制的な誘導に見られてしまうのかもしれません。

あくまでも「社会生活上、一般的に住みやすい圏域を示す」に過ぎないと考えておいた方がいいのかもです。

現時点では、居住誘導区域が指定されたからといって、すぐさまに社会生活に影響(都市活動の効率化)するわけではなく、10年、20年先が重要となってきますが、これから市街地で住宅を購入しようと考えている方は、候補地が誘導区域内になっているか、確認しておいた方がいいと思われます。

最後に一つだけ言いたいことは、この計画は、都市を計画的に縮退させる計画ではなく、都市の最適化を図る計画であり、後ろ向きではなく、前向きなものです。
※民間事業者は、この計画もうまく使うことが重要なのかも。

 

§居住誘導区域に関係する記事はこちらをご覧ください。

▶️「居住誘導区域」から外れたらどうすればいいの?

▶️居住誘導区域外は、土地の評価が下落するの?